Главные законодательные новеллы в сфере недвижимости

22 января 2019

Отказ от долевого строительства, налоги, дачная реформа - уже работают или заработают в этом году.

Главным изменением, которое ждет рынок недвижимости в России в 2019 году, станут новые правила игры в долевом строительстве. Эксперты рассказали, что еще измениться в законодательстве.

С 1 июля 2019 года все без исключения застройщики перейдут на работу с эксроу-счетами. Средства дольщиков должны зачисляться на специальный банковский счет, и девелоперы не смогут получить их до передачи квартир покупателям, а строить будут на банковские кредиты и собственные средства. По новой схеме можно работать и сейчас, однако, пока массового распространения эта схема не получила.

Проектное финансирование

Основные законодательные инициативы в сфере недвижимости в прошлом году коснулись долевого строительства, а точнее постепенного отказа от него. В 2019 году эти изменения будут знаковыми, говорит старший партнер коллегии адвокатов г. Москвы "Курганов и партнеры" Виктор Пробичев.

Речь идет о нескольких федеральных законах: 218-ФЗ, 175-ФЗ, 214-ФЗ. Период с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года является переходным, когда можно работать и через эскроу, и без них. После этого останутся только эскроу-счетов, а в отношении застройщиков будут действовать жесткие правила, предусматривающие полный банковский контроль, отмечает юрист.

Например, тратить деньги дольщиков можно будет только на строительство, а для того, чтобы провести операцию по счету, застройщику необходимо представить в уполномоченный банк целый пакет документов (договоры, счета-фактуры, накладные и т.д. и т.п). Если платеж не подтвержден такими документами, банк отказывает в проведении операции по счету. Деньги можно будет обналичить в исключительном случае - для выдачи зарплаты строителям. При этом, счета для расчетов по строительству у застройщика, техзаказчика и генподрядчика должны быть в одном банке.

Если застройщик работает через эскроу, то он освобождается от взносов в Фонд защиты дольщиков. В случае банкротства застройщика дольщик может расторгнуть договор долевого участия и забрать свои деньги или включиться в реестр требований кредиторов застройщика, чтобы дождаться достройки дома.

Вероятнее всего, что уже в 2019 году застройщикам придется столкнуться с единой системой госнадзора за долевым строительством, которую разработает Минстрой. Этот контроль уже действует в регионах, но он будет формализован и на федеральном уровне окончательно урегулирован.

Важным возможным нововведением может стать замена солидарной ответственности бенефициаров застройщика за убытки, причиненные дольщикам, на субсидиарную. В пояснительной записке к документу указано, это что позволит создать привлекательные для застройщиков условия. Однако, по мнению юриста, ответственность застройщиков может снизиться — так как солидарная ответственность является более жестким стимулом выполнения взятых на себя обязательств.

Безусловно, не все застройщики захотят остаться на строительном рынке после ужесточения требований к ним и перехода на новую схему финансирования, и приведет к сужению рынка.

Дачная реформа

С первого января в России вступил закон о садоводстве и огородничестве, который уточняет правила строительства на таких участках, касается управления товариществами и регистрации на дачах, говорит член Ассоциации юристов России, адвокат Кристина Флеер.

Согласно закону, собственники садовых земельных участков или огородных земельных участков, а также граждане, желающие приобрести такие участки, могут создавать соответственно садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ). Садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество является видом товарищества собственников недвижимости (ТСН). Дачные товарищества, кооперативы и партнерства уйдут в прошлое. Количество учредителей товарищества будет не менее семи человек.

Кроме этого, вводится правило территориальной подчиненности и запрещается функционирование на одной площади нескольких СНТ и ОНТ с общим имуществом и инфраструктурой.

На огородных участках теперь можно строить только хозяйственные постройки без фундамента. Например, летние домики, кухни, сараи. На садовых участках разрешается строить капитальные дома для постоянного проживания, хозпостройки, гаражи.

Важным изменением является возможность прописаться в дачном доме, отмечает юрист. «Для этого земля СНТ должна входить в зону, в отношении которой утвержден градостроительный регламент, разрешающий капитальное строительство и дом, соответственно, должен быть пригоден для проживания круглый год, быть капитальным строением. Так что данной нормой воспользуются далеко не все садоводы», - поясняет Кристина Флеер. Кстати, если СНТ располагается на земле населенных пунктов, а на каждом участке уже построены жилые дома, то оно может вообще стать товариществом собственников жилья, или ТСЖ.

Все расчеты СНТ теперь будут проходить только через банк. Для чего каждое товарищество должно открыть расчетный счет. На этот счет дачники будут перечислять взносы - членские и целевые. При этом закон ограничивает перечень задач, на которые дачники могут потратить членские взносы. Например, на содержание имущества общего пользования товарищества, в том числе уплатой арендных платежей за данное имущество, охрану, оплату коммунальных услуг, проведение аудиторских проверок товарищества, уплату налогов и

По мнению юриста, данное нововведение может вызвать недовольство членов товарищества, поскольку повлечет увеличение членских взносов, ведь теперь невозможно провести какую-либо выплату, не оплачивая налогов. При этом, возможность прописаться в домах на дачных участков обрадует большинство садоводов.

Налоги

Законодательные новшества касаются и налогов, продолжает Кристина Флеер. Так, с первого января перерасчет сумм ранее исчисленных налогов, а именно транспортного, земельного, налога на имущество физических лиц будет проводиться не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году.

Перерасчет не будет вестись, если влечет увеличение ранее уплаченных сумм указанных налогов. ТК примеру, если человек полностью оплатил налог на имущество за 2018 год, то в 2019 году налог нельзя будет пересчитать при обнаружении ошибки в значении кадастровой стоимости ошибки, если такой пересчет ухудшит положение налогоплательщика. То есть приведет к доплате налога.

Данная мера направлена на стимулирование добросовестных налогоплательщиков и стимулирование физлиц своевременно уплачивать имущественные налоги, считает юрист. Она обращает внимание, что изменение кадастровой стоимости объектов налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах. Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие исправления ошибок, допущенных при определении его кадастровой стоимости, учитывается при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором была применена ошибочно определенная кадастровая стоимость.

То есть, если налог оплачен, а позже за прошедший период кадастровая стоимость была изменена (не более, чем за 3 предшествующих года), то можно подать заявление на перерасчет уплаченного налога также за 3 предыдущих года.

Безопасность

В этом году Госпожарнадзору хотят вернуть полномочия по проведению проверок при строительстве объектов. Например, готовятся поправки в Градостроительный кодекс, ФЗ «О пожарной безопасности», Кодекс об административных правонарушениях. Большая их часть вступит в силу уже в 2019 году.

"Необходимо, чтобы инспектор могу осуществить профилактический рейдовый осмотр мест с массовым пребыванием людей. То есть зайти в торговый центр, школу, заглянуть в детский садик без взаимодействия с руководством этих объектов, не спрашивая документов, и не задавая наводящих вопросов", - рассказал главный государственный инспектор РФ по пожарному надзору, Директор Департамента надзорной деятельности и профилактической работы МЧС России Ринат Еникеев.

Часть изменений должна коснуться и законодательства в сфере строительства. Планируется, что представители Госпожарнадзора совместно с органами строительного надзора могли зайти на стройку и оценить объект с точки зрения риск-ориентированного подхода.

"Мы намерены проводить проверку в начале строительства, во время процесса и при приемке в эксплуатацию объекта недвижимости. Мы хотим видеть, над чем нам придется работать уже во время эксплуатации здания, видеть проектную документации", - добавил представитель ведомства.

Что нового в ЖКХ

С января 2019 года в России заработала новая система обращения с твердыми коммунальными отходами. В каждом регионе создан единый региональный оператор, он будет нести ответственность за вывоз мусора с момента погрузки и до размещения на полигоне. Сам мусор перед тем, как попасть на специализированный полигон (их тоже планируют построить) должен пройти предварительную сортировку.

Помимо новой системы обращения с отходами, в этом году должна быть разработана Единая государственная система учета и контроля. Это интернет-карта перемещения и захоронения опасных отходов.

Для самих россиян изменится порядок начисления оплаты и ее стоимость. Большинство регионов не готово к переходу на новую систему. Поэтому Госдума ввела переходный период на четыре года, в течение которых регионы смогут использовать нелегальные полигоны для захоронения отходов.