Цены растут, но фрагментарно. Обзор рынка недвижимости по итогам I квартала 2019 года

1 апряля 2019

Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Мар 19 Фев 19 Дек 18

Индекс стоимости жилья, Р/м2 174 227 +0,2% +1,1%
Индекс стоимости жилья, $/м2 2 680 +1,0% +3,4%
Индекс стоимости жилья, €/м2 2 369 +1,8% +3,9%

В I квартале 2019-го, как и в 2018 г., спрос на вторичном рынке недвижимости Москвы был в основном сосредоточен в недорогих сегментах и локациях, поэтому они и подорожали больше, чем дорогие. При этом из-за вымывания дешевых вариантов в прошлом году и традиционной ротации структуры предложения в начале года ценовая динамика в целом оказалась несколько смазанной.

По данным аналитического центра www.irn.ru, рублевый индекс стоимости жилья по итогам первых трех месяцев 2019 г. вырос лишь на 1,1% до примерно 174 200 руб. за кв. м, причем в марте рост составил символические 0,2%. Долларовые цены за тот же период прибавили в среднем 3,4% и почти достигли отметки $2 700 за квадратный метр.

Динамика цен по-прежнему очень сильно зависит от локации и сегмента. Если самое дешевое жилье – квартиры в панельных хрущобах - подорожали в I квартале на 2,5%, то в самом дорогом сегменте – монолитно-кирпичные дома – цены остались на месте.

Аналогично в разрезе комнатности: стоимость небольших квартир, одно- и двухкомнатных, - в среднем увеличилась на 2% и 2,6% соответственно. При этом трехкомнатные выросли в цене только на 0,1%, а многокомнатные и вовсе ушли в минус – их цена снизилась на 0,4%.

Похожая картина складывается и при рассмотрении ценовой динамики по округам и районам. В топе рейтинга в основном демократичные округа, а дорогие и престижные расположились ближе к концу.

Выбиваются из общего тренда лишь кирпичные пятиэтажки и застроенный ими Восточный округ – они оказались хуже рынка, несмотря на то, что относятся к недорогих сегментам. По-видимому, такая динамика связана с тем, что в предыдущие годы кирпичные хрущевки слишком сильно подорожали благодаря программе реновации.

Цены на квартиры по типам домов (www.irn.ru) РУБ USD EUR Мар 19 Дек 18

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 148 483 +2,5%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 152 058 +1,6%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 161 420 +0,9%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 160 185 +0,3%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 184 953 +1,1%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 199 061 0,0%
Все панельные и блочные дома 153 987 +1,7%
Все монолитные и кирпичные дома 181 400 +0,5%

Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ USD EUR Мар 19 Дек 18

Однокомнатные квартиры 174 877 +2,0%
Двухкомнатные квартиры 170 846 +2,6%
Трехкомнатные квартиры 163 630 +0,1%
Многокомнатные квартиры 179 623 -0,4%

Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ USD EUR Мар 19 Дек 18

Центральный округ 298 136 +0,3%
Северный округ 171 106 +0,2%
Северо-Восточный округ 155 309 +2,6%
Восточный округ 161 355 -1,6%
Юго-Восточный округ 140 812 +0,8%
Южный округ 152 123 +2,7%
Юго-Западный округ 202 636 +1,0%
Западный округ 189 504 +1,7%
Северо-Западный округ 175 592 -0,8%
Все районы за МКАД 131 580 +1,4%

"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ USD EUR Мар 19 Дек 18

Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир 290 335 +1,9%

Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир 126 965 +2,8%

Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" 2,29 -0,9%

Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru) Мар 19 Фев 19

Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье +1,0 %/мес. +0,3%

Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом 2,2 б.деп. -0,1 б.д.

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Наметившийся в 2018 г. тренд на подорожание вторичного жилья пока сохраняется. Прежде всего, цены подогревает очень существенное сокращение объемов предложения в наиболее доступных сегментах. Способствует росту стоимости метра и информационный фон. Напомним, С 1 июля 2019 г. застройщики не смогут вести строительство на деньги дольщиков, к которым получат доступ только после ввода дома в эксплуатацию. Бесплатные средства покупателей должны будут заменить относительно дорогие банковские кредиты, в связи с чем девелоперы дружно обещают подорожание жилья. И - на фоне покупательского ажиотажа, простимулированного такими обещаниями, - заранее поднимают цены. Ситуация на первичном рынке, естественно, не может не влиять на вторичный.

Однако устойчивость этого тренда вызывает большие сомнения. Фундаментальных причин для подорожания жилья нет: доходы населения, резко упавшие из-за кризиса 2014-2015 гг. , не только не восстановились, но продолжают сокращаться. А ипотека, которая была главным драйвером спроса в предыдущие годы, начала дорожать. При этом геополитическая ситуация, остающаяся крайне неустойчивой, все еще способна преподнести неприятные сюрпризы российской экономке вообще и рынку недвижимости в частности.

Собственно, темпы роста цен на жилье уже снижаются. Если в январе 2019 г. относительно декабря 2018 г. метр прибавил полпроцента, то в марте по сравнению с февралем – только 0,2%.

Цены растут, но фрагментарно. Обзор рынка недвижимости по итогам I квартала 2019 года

Читайте также