Дольщиков взяли под защиту. Банки и застройщики выстраивают новые схемы взаимодействия

29 марта 2019

Схема финансирования жилищного строительства в этом году изменится. С 1 июля застройщики, привлекающие средства граждан, обязаны будут использовать эскроу-счет - специальный банковский счет, на который зачисляются деньги дольщиков. Застройщики смогут получить эти деньги только после передачи квартир покупателям, а возводить дома будут на свой капитал и банковские кредиты.

Основная задача реформы - уйти от "котлового" механизма сбора средств, когда застройщик мог привлекать средства граждан на один объект, а строить на эти средства другой. Эскроу-счета должны защитить дольщиков, по сути, это инструмент исполнения обязательств. При банкротстве застройщика банк вернет покупателям жилья внесенные на эскроу-счет средства. Дольщики смогут также получить возмещение от Агентства по страхованию вкладов (до 10 миллионов рублей).

Выступая на пленарном заседании съезда РСПП, президент Владимир Путин отметил, что строительным компаниям потребуется в гораздо больших объемах привлекать банковские кредиты. "Важнейшее значение здесь имеет четкое, прозрачное взаимодействие банков и компаний, создание стимулов для банков кредитовать стройку", - подчеркнул глава государства.

До 1 июля продлится переходный период, в течение которого застройщики могут работать по старым схемам. Пока они не очень активно переходят на проектное финансирование: по данным ЦБ РФ на середину февраля, в банки направлено 275 заявок застройщиков. Процесс идет очень медленно, отметил глава департамента обеспечения банковского надзора ЦБ РФ Александр Полонский. О готовности открывать эскроу-счета заявили более 30 банков, добавил он, определены критерии, которым должны соответствовать банки, чтобы открывать счета застройщикам. По состоянию на февраль таким критериям соответствовали 62 банка.

Больше половины строящегося сегодня жилья будет возведено по старой схеме финансирования, так как его готовность превышает 30 процентов. А вот застройщики примерно 11 процентов жилых площадей (14 миллионов квадратных метров) могут столкнуться с трудностями при переходе на эскроу-счета - такую оценку в марте дал курирующий строительство вице-премьер Виталий Мутко. Их застройщики не имеют и никогда не имели кредитов.

- Проектное финансирование - это не новинка, часть банков уже более 10 лет участвуют в нем, - пояснила директор направления "Сопровождение строительных проектов" Группы компаний SRG Елена Самсонова. - Но раньше это могли себе позволить только крупные банки, поскольку сама по себе услуга является достаточно высокорисковой (предоставление кредитных средств под "проект" того, чего еще нет). Однако по схеме счета эскроу этот риск для банков значительно уменьшается.

Как полагает эксперт, перейти на проектное финансирование в полном объеме рынок пока не готов. Многие банки не имеют опыта проектного финансирования и не сталкивались со счетами эскроу, а среди застройщиков далеко не все смогут справиться с дополнительной кредитной нагрузкой.

По оценке директора департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергея Колосницына, 30 процентов застройщиков не имеют достаточно хороших показателей маржинальности, чтобы в принципе быть привлекательными для банка с экономической точки зрения. "Застройщики плохо себе представляют, как сотрудничать с банками, до сих пор финансирование проектов происходило точечно, скорее на личных контактах, чем в массовом порядке", - добавил он.

Эксперты призывают застройщиков поторопиться с обращением в банк. До 1 июля осталось совсем мало времени, а для подготовки пакета документов требуется много времени. Еще больше его понадобится банку на обработку документов - не менее 100 дней. Если в банки по всей стране в один момент обратятся тысячи застройщиков, это приведет к коллапсу на рынке.

Аналитики PwC посчитали, что применение эскроу-счетов приведет к увеличению себестоимости строительства на 3-3,8 процента (что сопоставимо с инфляционным ростом). Снижение рисков недостроя может привести к меньшей скидке на цены квартир на стадии строительства, предлагаемой застройщиками покупателям, в результате чего рентабельность продаж застройщиков будет оставаться на прежнем уровне.

Из-за реформы темпы строительства снизятся, а часть застройщиков уйдут с рынка либо придумают новые схемы работы, полагает Елена Самсонова. Это связано с тем, что застройщики могут столкнуться с отказом в финансировании, срывом сроков строительства из-за продолжительной процедуры одобрения в банке, ростом финансовых издержек.

"Высока вероятность того, что стоимость жилья увеличится как минимум на 15-20 процентов. Это связано с ростом нагрузки на самих застройщиков, а также с уменьшением объемов строительства жилья. В итоге все эти новшества лягут на плечи конечного покупателя", - отметила Самсонова.

В том, что цены на жилье вырастут, уверен и Сергей Колосницын. По его словам, новые правила приведут к колоссальному снижению темпов строительства жилья. "Разумеется, рост цен на этом фоне будет неизбежен, но не нужно забывать и о низком спросе. Застройщики просто не могут поднимать цены выше покупательской способности населения", - заключил он.

Комментарий

Филипп Литвиненко, директор департамента транзакционного бизнеса и привлечения ресурсов МКБ:

- Мы давно ведем переговоры со многими застройщиками. Для того чтобы эффективно начать работу по новым условиям, мы советуем девелоперам как можно скорее обращаться в банк. Но основной наплыв застройщиков все-таки ожидается ближе к 1 июля, когда новая модель станет обязательной для застройщиков, чьи проекты не будут попадать под критерии, определенные Минстроем России, при соблюдении которых застройщики могут привлекать средства дольщиков без использования счетов эскроу.

В работе с любым корпоративным клиентом проводится кредитный анализ. К застройщикам есть достаточно жесткие требования, они "прогоняются" через риск-модель, учитывается их опыт работы, место, где будет возводиться объект, анализируется кампания продаж. Ведь все обороты в рамках проекта должны проходить через банк. Помимо этого ЦБ выпустил отдельные критерии для кредитования заемщиков-застройщиков, определяющие уровень их кредитоспособности на основании различных параметров реализующегося проекта. Поэтому в МКБ есть отдельное управление строительных проектов, которое занимается анализом клиентов. По девелопменту достаточно много специфики.

Застройщики обращались в банки за финансированием и ранее. Но теперь, когда средства дольщиков попадают на эскроу-счет и становятся на время стройки фактически недоступны, банки предлагают новые модели финансирования. В МКБ разработана специальная программа, где процентная ставка по кредиту плавающая. Она пересчитывается ежедневно и зависит от наполняемости эскроу-счетов. Когда наполняемость эскроу-счетов повышается, банк снижает ставку. Таким образом, ставка может упасть практически до нуля. Успешные проекты с хорошими продажами получат существенный дисконт по кредитной ставке. Так, к примеру, по проектам жилья экономкласса при классической модели продаж и строительства средняя процентная ставка за всю жизнь проекта будет ниже 1 процента.

Эскроу-счета призваны прежде всего защитить интересы дольщика. Если объект по каким-то причинам не построят, средства, которые находятся на эскроу-счете, будут возвращены покупателю в полном объеме. Есть определенный риск, что что-то может случиться с банком, который держит эскроу-счет, но средства на эскроу (до 10 миллионов рублей) застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов. Для банка же средства на эскроу служат фондированием. Благодаря этому застройщик может получить дисконт по кредитной ставке. Если его проект достаточно успешен и хорошо продается, то кредитная ставка снизится практически до нуля.

Случаи, когда проект реализовывается исключительно на собственные средства застройщика и средства дольщиков, очень редки. С введением эскроу-счетов обращение в банк за финансированием станет для застройщика неизбежным.Все эскроу раскроются одновременно только после завершения стройки и получения первым покупателем ключей от квартиры. Принятие решения о финансировании в банке может занимать несколько месяцев, поэтому мы рекомендуем застройщикам уже сейчас готовиться к 1 июля.

Дольщиков взяли под защиту. Банки и застройщики выстраивают новые схемы взаимодействия

Читайте также