Ренессанс в Крыму: как изменился рынок жилья полуострова за пять лет

29 марта 2019

Какие трансформации произошли на рынке жилья Крыма за эти пять лет и какие проблемы остались.

Пять лет прошло с тех пор, как "Крым вернулся в родную гавань". Сейчас полуостров переживает ренессанс: запущена автомобильная часть Крымского моста, в Симферополе появился современный аэропорт, строится республиканская больница, прокладывается магистраль "Таврида" (которая в полную силу должна заработать в 2022 году). Недавно президент России Владимир Путин дал старт выводу на полную мощность двух новых крымских ТЭС - Балаклавской и Таврической. Благодаря им Крым должен стать энергетически независимым.

"За предыдущие пять лет немало было сделано для того, чтобы интегрировать Крым и Севастополь в правовое, экономическое, социальное пространство России. Много внимания и средств выделили на инфраструктурные проекты, на транспорт, и работа масштабная продолжается еще", - отметил российский лидер.

"Нам удалось за пять лет переломить ситуацию по сравнению с лучшими временами нахождения Крыма в составе Украины, собственные доходы бюджета Республики Крым выросли более чем в 2,5 раза", - добавил глава Крыма Сергей Аксенов. Безусловно, есть ряд нерешенных проблем – высокие цены на продукты, низкие зарплаты и дорогое жилье.

Какие трансформации произошли на рынке жилья Крыма за эти пять лет, кто покупает жилье на полуострове, и станет ли открытие ж/д моста драйвером развития для строительного сектора редакция Вести.Недвижимость разбиралась вместе с региональным Минстроем и экспертами.

Развитие инфраструктуры, строительство жилья

В прошлом году в Крыму введено 764,0 тыс кв м жилья, что в 3,1 раза выше относительно ввода общей площади жилых домов в 2015 году. Ожидается, что в текущем году Крым сохранит объемы жилищного строительства на уровне прошлого года, говорит заместитель министра строительства и архитектуры Республики Крым Максим Скорин.

С момента включения Крыма в состав России территория полуострова заметно изменилась. Увеличилось количество социальных объектов, улучшилась транспортная доступность, началась реконструкция курортных зон, рассказывает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Первые несколько лет после присоединения полуострова к России, на рынке недвижимости не было новых объектов, и только в 2017 году наметился значительный положительный рост, отмечает гендиректор департамента недвижимости Республики Крым Анастасия Шмергельская. В январе этого года было построено 538 тыс кв м недвижимости, это на 50%, чем годом ранее.

В целом за пять лет объем ввода жилья на полуострове вырос на 20%: с 879 тыс кв м в 2014 году до 1,1 млн кв м по итогам прошедшего года. Но еще не достиг рекордных показателей 2013 года, тогда в Крыму было построено 1,27 млн кв м. При этом, застройщики продолжают возводить только проекты точечной застройки, что даёт большую нагрузку на существующую инфраструктуру, отмечает Алексей Попов.

Цены растут ударными темпами

Если темпы ввода увеличивались, но не так быстро, то стоимость кв м показала стремительный рост. По данным местных властей, за пять лет цена квадрата в среднем подорожала в 2,5 раза.

Эксперты также фиксируют серьезное повышение цен на жилье в Крыму. При этом, вторичка дорожала быстрее первички. Так, по данным ЦИАН, только за последний год цена кв м на вторичном рынке Крыма выросла на 14% до 92 тыс рублей, за пять лет рост составил 44%.

"Рост наблюдается почти во всех крупных городах полуострова, исключением стала Алушта, где средняя цена квадратного метра жилья по сравнению с началом 2018 года снизилась на 7%", - говорит руководитель аналитического центра ЦИАН.

На первичном рынке полуострова цены на жилье тоже выросли, но менее значительно – плюс 7% за год до 83,5 тыс рублей. Наиболее значительный рост отмечен в Севастополе (+12% за год) и Симферополе (+11% за год).

Драйверами роста стали стабилизация экономической ситуации, снижение ипотечных ставок, открытие Крымского моста. Помимо качественных изменений транспортной доступности, инфраструктуры, на рост повлияло переформатирование рынка из валютного в рублевый, поясняет Алексей Попов.

Причиной роста стоимости жилья являются изменения в строительном законодательстве. Также на цены влияет инвестирование властей в туристические зоны, в транспортную и городскую инфраструктуру, добавляет гендиректор департамента недвижимости Республики Крым.

По мнению Максима Соркина, достичь снижения цен на жилье можно, строя крупные жилые микрорайоны с развитой инфраструктурой, а также стандартное жилье со стоимостью кв м на 20-30% ниже рыночной. Также улучшить ситуацию с доступностью жилья на полуострове может снижение стоимости ипотечных кредитов и удешевление логистики строительных материалов.

Спрос и ж/д мост

Безусловно, цены вверх подтолкнул и сам спрос на крымское жилье, который растет из года в год. По данным Росреестра, в прошлом году зарегистрировано ДДУ на 53% больше, чем в 2017 году. По сравнению с 2016 годом число ДДУ выросло на 54%.

Сегодня цены определяет спрос со стороны туристов и приезжих, которые задумываются о покупке собственной недвижимости на полуострове для отдыха или переезда на постоянное место жительства. По данным местных властей, переезжающие в Крым на постоянное место жительства с материковой части России приобретают квартиры, чтобы приезжать сюда летом для оздоровления, на таких инвесторов приходится около 30% всех сделок.

В Севастополе чаще покупают жилье представители материковой части России - порядка 60%, остальные 40% - местные жители. Если говорить про объекты курортного типа, то практически все они покупаются жителями других регионов, что обеспечивает дополнительный приток инвестиций, отмечает Анастасия Шмергельская. По мнению эксперта, поддержать спрос со стороны местного могло бы развитие банковского сектора – открытие представительств крупнейших банков России, расширенная линейка продуктов по ипотечному кредитованию, сниженная процентная ставка и социальные программы для молодых и многодетных семей.

Также для улучшения спроса со стороны местных жителей необходимо выравнивание заработных плат с общероссийскими, добавляет Марина Епифанова.

Сегодня отдельные категории граждан в Крыму могут получить социальную выплату на покупку жилья, отмечает замминистра. Субсидия предоставляется в виде социальной выплаты в размере до 30 %, исходя из стоимости одного кв м в выбранном гражданином доме. Воспользоваться ей могут, граждане, имеющие одного ребенка и более, при этом возраст каждого из супругов не превышает 35 лет (молодые семьи), многодетные семьи, ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов и другие.

Дополнительным импульсом развития жилищного рынка может стать открытие железнодорожной части Крымского моста. Автомобильный мост заработал еще прошлой весной, эксперты уже оценили положительный эффект от запуска.

"Открытие ж/д части Крымского моста станет новой отправной точкой в развитии инфраструктуры Крыма. Мы считаем, что это приведет к увеличению потока туристов за счет доступности ж/д билетов, а также к спаду цен на бензин и продукты за счет снижения стоимости транспортных услуг", - говорит гендиректор департамента недвижимости.

По мнению руководителя аналитического центра ЦИАН, открытие железнодорожного движения значительно упростит логистику стройматериалов, это в целом станет импульсом к активному развитию строительной отрасли. При этом не стоит ожидать значительного снижения цены на них.

Бесспорно, ж/д сообщение усилит интерес к Крыму, но в первую очередь это касается интереса туристов, говорит заместитель директора офиса Миэль "В Ялте". Возможно, кто-то из них и захочет приобрести недвижимость, но это будет фактор опосредованного влияния, считает эксперт.

Похож на рынок Москвы начала 2000-х годов

При этом для жилищного рынка Крыма многие вопросы остаются открытыми. Речь, например, идет о синхронизации с российским законодательством. Также несмотря на растущие объемы кредитования в целом по стране, Крым испытывает дефицит заемных средств, это касается и ипотеки. Одной из главных проблем для Крыма остается - аварийное жилье. Сейчас в Крыму реализуется адресная программа "Переселение граждан из аварийного жилья".

То же самое можно сказать о предстоящем переходе на проектное финансирование. Сейчас в Крыму только два банка, которые смогут работать по новым правилам. Размер их собственных средств не позволит в полной мере удовлетворить потребности застройщиков на начальном этапе перехода к проектному финансированию, отмечает Максим Скорин. Сам переход на проектное финансирование ставит многие проекты под прямую зависимость банков, и как следствие к удорожанию строительства, отмечает замминистра. По его мнению, эти особенности необходимо учесть законодательно при переходе крымских застройщиков к работе по схеме эскроу.

Хотя сама проблема обманутых дольщиков для Крыма остается актуальной. Недавно был опубликован список из 28 новостроек, которые признали проблемными, и весь он состоит из объектов, застройщики, которых не готовы работать по нормам российского законодательства. Большинство застройщиков начали строить в период действия украинских законов, которые не совпадают с российскими нормами, они пытаются привести документы в соответствие 214-ФЗ, но на практике удается не всем, отмечает Анастасия Шмергельская.

Рынок жилья Крыма продолжает находиться в процессе выравнивания законодательных баз и перехода на российские юридические правила, говорят эксперты. "Пока, по ощущениям, крымский рынок похож на рынок Москвы начала 2000-х годов, пока еще нельзя назвать его полностью цивилизованным", - отмечает заместитель директора офиса Миэль "В Ялте" Марина Епифанова. Чтобы ситуация и в части законодательства, и в части правоприменения выровнялась, нужно как минимум пять-десять лет, считает эксперт.

Поэтому крымскому рынку жилья, есть куда развиваться, что строить и над чем работать в ближайшие пять лет.

Ренессанс в Крыму: как изменился рынок жилья полуострова за пять лет

Развитие инфраструктуры, строительство жилья

Цены растут ударными темпами

Спрос и ж/д мост

Похож на рынок Москвы начала 2000-х годов

Читайте также