Жизнь без кредита: возможна ли в России альтернатива ипотеке

2 ноября 2018

Механизм некоммерческого найма, который мог бы стать такой альтернативой, в России пока слабо развит. И в ближайшие 10 лет мало что изменится, считают эксперты.

Российские власти могут разработать альтернативный ипотеке механизм улучшения жилищных условий, речь идет о механизме соцнайма. Об этом в начале октября заявил гендиректор ДОМ. РФ Александр Плутник.

Сделать это необходимо для того, чтобы жилищный вопрос могли решить люди, которым ипотека не по карману. Для них должна быть создана специальная система некоммерческого найма. Ипотека – коммерческий продукт, и влечет за собой определенные риски, поэтому для социальной категории граждан надо предлагать альтернативные механизмы улучшения жилищных условий, считает Александр Плутник. Однако, большая часть жилья все же будет приобретаться через ипотечные кредиты, добавил он.

Ипотека сегодня является главным и, пожалуй, единственным драйвером развития российского рынка жилья. По прогнозам аналитиков рейтингового агентства RAEX, ипотечный рынок в России в этом году поставит новый рекорд и вырастет в объемах на 35% до 2,8 трлн рублей.

Сама ипотека в России – это огромное бремя, считает руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея" Олег Ступеньков. Например, на Западе существует такое понятие как "drop keys and go", когда можно оставить банку ключи и перестать платить, и заемщика никто не будет преследовать. В России ситуация сложнее: если по какой-то причине заемщик не может выплачивать ипотеку, то его начнут банкротить, а залоговое имущество выставят на торги по заниженной цене. Не исключено, что он еще останется должен банку. Поэтому альтернатива ипотеке – более безопасная, защищающая в первую очередь интересы граждан, необходима, считает эксперт.

Однако, пока таких альтернатив практически нет, а некоммерческий наем, о котором говорили в ДОМ. РФ, слабо развит. Так, с 2014 года (когда был принят закон о некоммерческом найме) было построено всего 600 тысяч кв м такого жилья, которое предоставляется преимущественно работникам бюджетной сферы, говорит председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова.

"Основная причина пробуксовки – в низкой рентабельности таких домов, их строительство окупается в течение 10 лет, так что вполне логично, что инвесторам такие проекты не выгодны – им гораздо интереснее реализовать обычный коммерческий проект", - поясняет она.

Кроме этого, жилье, предлагаемое по некоммерческому найму, нередко представлено старым жилым фондом. А необходимость делать аренду дешевле рынка делает такие проекты не выгодными. Городу просто не интересно отдавать качественные площадки под такие проекты. Поэтому в России до сих пор тяжело развиваются рынки социальной и коммерческой аренды жилья, они не в состоянии конкурировать с ипотекой, добавляет гендиректор группы компаний "Атлас Девелопмент" Владимир Городенкер.

Есть еще особенность в менталитете: в России принято считать, что жилье должно быть своим. Плюс низкая жилищная мобильность населения и привычка сохранения сбережений в недвижимости, не дают развиваться альтернативным механизмам, отмечает эксперт.

Сам некоммерческий наем является частным случаем арендного жилья. Его отличие лишь в том, что ставки на аренду регулируются государством, и они существенно ниже рынка. Соцнаем, как правило, рассчитан на тех, кто не может себе позволить ни купить, ни снять жилье, поясняет генеральный директор РАСК Николай Алексеенко. По сути, нечто подобное было в СССР, когда жилье невозможно было оформить в собственность.

В европейских странах ситуация с некоммерческим наймом иная. Так, например, в Голландии семей, которые пользуются таким наймом, в три раза больше, чем тех, кто арендует квартиры на рынке, отмечает Владимир Городенкер. Это объясняется, в том числе, дорогим обслуживанием жилья. Людям выгоднее жить в арендованных у государства квартирах, чем покупать или снимать у частных владельцев.

Выстроить систему некоммерческого найма в РФ реально, тем более, что уже есть закон, регулирующей эту сферу, считают эксперты. Однако, есть ряд нюансов, которые нужно урегулировать, чтобы механизм получил широкое распространение.

Во-первых, не до конца понятна целевая аудитория, отмечает руководитель департамента аналитики агентства недвижимости "Бон Тон" Елена Чегодаева. Это не малообеспеченные слои населения, так как за жилье надо будет платить. Если речь идет о работниках бюджетной сферы, то не совсем понятно, по какому критерию они будут отбираться в эту программу. Зарплаты в некоторых бюджетных сферах находятся в рамках рыночных зарплат.

Во-вторых, программа будет полностью находиться на региональном бюджете, а это значит, что региональные власти устанавливают размер платы и отбор потребителей. При размытых критериях отбора невозможно будет контролировать механизм.

И наконец, экономическая составляющая, как сделать программу для застройщиков, и кто будет вкладываться в строительство социальных домов, говорит эксперт.

Не исключено, что под социальную аренду пойдут апартаменты. Дом.РФ уже выкупает апартаментные площади под создание доходных домов. Тогда может возникнуть вопрос по поводу прописки и вытекающих из этого соцгарантий: правовой статус апартаментов до сих пор не установлен, и они не относятся к жилью. Этот вопрос также надо урегулировать, добавляет Олег Ступеньков.

Чтобы механизм заработал, нужно устранить эти пробелы. Во-первых, отрегулировать категории льготников, которые смогут рассчитывать на такую аренду. Сейчас есть большое количество людей с доходами, которые не позволяют им рассчитывать на льготы от государства, и в то же время не позволяют взять ипотеку.

"Условно говоря, человек с зарплатой 30 тысяч рублей не считается малоимущим, но и ипотечный кредит ему, скорее всего, не одобрят. Если он не сможет рассчитывать и на государственную аренду, то его жилищные условия годами будут оставаться на прежнем уровне", - отмечает Олег Ступеньков.

Во-вторых, сделать так, чтобы арендный платеж был существенно ниже ипотечного платежа. Кроме этого, некоммерческому жилью необходимы инструменты поддержки инвесторов и нанимателей. Пока недостаточно институтов, которые предоставляли системные решения по социальному найму. При этом, есть большая потенциальная аудитория, для которой такая аренда могла стать востребованной – миллениалы.

Поэтому ипотека на сегодня наиболее реальный, понятный и привычный инструмент для решения жилищного вопроса. В ближайшие 10-15 лет некоммерческий наем вряд ли станет востребованным среди широкой аудитории, в том числе, из-за желания (на уровне менталитета) иметь свой угол, отмечает Елена Чегодаева.

При этом, соцнайм мог бы не заменить ипотеку, но помочь россиянам накопить на нее, потому что стоимость аренды в таких домах намного дешевле, считает Ирина Доброхотова. Соответственно, наличие фонда некоммерческого найма способствовало бы еще большему развитию ипотеки.

Жизнь без кредита: возможна ли в России альтернатива ипотеке

Читайте также