 |
Аренда 
|
Продажа
|
Новостройки
|
Новости | Добавить объявление |
Жильцы в силах улучшить качество работы управляющей компании
Основные рычаги влияния на управляющую компанию – вплоть до смены на другую
Среди проблем рынка жилищно-коммунальных услуг обычно называют монополизацию, непрозрачность тарифов и сложности с контролем со стороны жителей. О том, как попробовать решить эти проблемы, рассказал генеральный директор УК «Городские усадьбы» Вадим Казинец в ходе онлайн-конференции «Услуги управляющих компаний: как контролировать и улучшить качество обслуживания?».
Завышенные тарифы и монополизация
Из-за непрозрачности формирования тарифов и состава услуг у людей возникает ощущение переплаты – и не совсем безосновательное. Так, в марте глава ФАС Игорь Артемьев в интервью НТВ заявил, что по большинству коммунальных услуг население переплачивает примерно вдвое по сравнению с их себестоимостью. Правда, здесь речь идет в основном о плате ресурсоснабжающим организациям (за воду, электричество, отопление и т.п.). Эти тарифы регулируются местными властями, поэтому проблема переплаты в основном объясняется фактором коррупции, что признает сам глава ФАС, и решение находится в ведении властей. Федеральная антимонопольная служба планирует запустить систему, которая будет анализировать ошибки региональных властей при установлении тарифов на ЖКУ, что, по мнению ведомства, поможет исключить грубые нарушения при ценообразовании.
Платежи за эксплуатационные услуги управляющих компаний тоже могут быть завышены, а их качество нередко вызывает нарекания жителей. Одна из проблем – это монополизация отрасли. По данным ГИС-ЖКХ, только в Москве функционирует почти 3000 управляющих компаний и ТСЖ. Однако в реальности многие из них аффилированы с главными монополистами отрасли. Большая часть – это местные филиалы государственного бюджетного учреждения «Жилищник». Частные компании работают в основном с новостройками (зачастую это компании, принадлежащие застройщикам), есть еще ТСЖ, но для их успешного функционирования нужна высокая степень вовлеченности и активности жителей.
Монополизация приводит к тому, что управляющие компании имеют возможность диктовать жителям свои условия, и у людей остаётся меньше рычагов для контроля над деятельностью УК. Правда, по словам Вадима Казинца, все же не в этом корень всех бед: «На мой взгляд, на нашем рынке монополизация не является основной проблемой. Ключевая проблема отрасли – это, прежде всего, недобросовестные игроки. Нужно отметить значительное участие государства в ЖКХ: отраслевое регулирование через лицензирование существует с 2015 года. В связи с этим многие недобросовестные компании уже покинули отрасль. Регулярные мероприятия надзорных инстанций благоприятно влияют на ситуацию на региональном уровне».
Частникам сложнее
Тем не менее монополизация и высокая роль государства осложняет жизнь небольшим компаниям. Эксперты отмечают, что для небольших и средних управляющих компаний вызовом является то, что большинство задач эффективно решаемы только при большом объёме обслуживаемых площадей. «Приведу простой пример. Одна хорошая диспетчерская служба (ОДС), принимающая заявки от жителей, в состоянии обслуживать и один-два дома, и десяток домов. И даже больше. Соответственно, себестоимость такой услуги, как ОДС, тем ниже, чем больше жилых комплексов она обслуживает, - говорит Вадим Казинец. - Эта закономерность справедлива и для других направлений работы, будь то аварийная бригада, инженерная служба или единый расчётный центр. С ростом компании накладные расходы снижаются».
Кроме того, предложить тарифы ниже, чем у главного игрока рынка ЖКУ в Москве – ГБУ «Жилищник», – вряд ли способна хоть одна частная компания. Как объясняет руководитель портала «Дом-и-двор.рф» Павел Степура, у бюджетных учреждений есть значительные налоговые льготы, также они могут экономить на аренде помещений, принадлежащих городу. Все это приводит к тому, что расходная часть у них заметно ниже, чем у любой частной компании.
«ГБУ «Жилищник» сложно назвать структурой, работающей по законам рынка. «Жилищник» априори убыточен и субсидируется из муниципального бюджета. Я не вижу у этой организации особого желания хорошо делать свою работу, честно конкурировать на рынке, дорожить отзывами жителей о своей работе. Скажу откровенно. Наша компания не готова работать по тарифам «Жилищника», - подтверждает Вадим Казинец.
Например, ГБУ «Жилищник» за содержание и текущий ремонт берет около 30 рублей за кв.м. Тарифы частных компаний, работающих с новостройками, заметно выше. По данным компании «Метриум», в новостройках комфорткласса стоимость эксплуатационных расходов обычно составляет 50-70 рублей за кв. м, в бизнес-классе – 70-100 рублей за кв. м, в премиум- и элитном классе – 150-200 рублей и более за кв. м. Как подчеркивает Вадим Казинец, до половины суммы в квитанции – это деньги, предназначенные ресурсоснабжающим организациям, повлиять на размер которых невозможно. При этом даже в случае увеличения платы управляющей компании вдвое общая сумма в платежке увеличится примерно на четверть.
В результате частные УК зачастую выбирают своей специализацией жилье высоких ценовых сегментов, а в эконом- и комфортклассах заходят только туда, где жители готовы платить больше за более высокое качество услуг. «В настоящий момент в управлении компании «Городские усадьбы» девять жилых комплексов премиум- и бизнес-класса, комплекс апартаментов бизнес-класса, десять домов в сегментах «комфорт» и «эконом». В разных сегментах работать объективно сложно, поэтому мы фокусируемся прежде всего на эксплуатации элитной недвижимости. В сегменте массового жилья конкуренция между крупными управляющими компаниями, ГБУ «Жилищник», ведомственными (государственными) УК очень высокая. Сегодня мы не видим необходимости активно действовать на этом поле и привлекать большие объемы эксплуатируемых площадей», - отмечает эксперт.
Как контролировать УК
Более низкие тарифы государственных УК часто связаны с претензиями к качеству и стилю работы. В ходе онлайн-конференции один из читателей пожаловался на самоуправство: «Наша управляющая компания (всем известный московский монополист, который подмял под себя практически все районы) ведет себя совсем как бандюганы. Например, приходят непонятные люди, грозят отключением электричества за задолженность меньше чем на два месяца (не за электричество, по общей квартплате). Однажды пришли и просто перерезали провода – естественно, никаких бумажек не было, ничего не опечатали, просто перекусили провод. Я, конечно, понимаю, что нужно платить вовремя. Но тут явно наглое и незаконное поведение со стороны УК».
Вадим Казинец рекомендует в таких случаях сразу обращаться в полицию, а затем в Государственную жилищную инспекцию: «Перерезанные провода – это хулиганство, уголовно наказуемое деяние. Ограничение предоставления таких индивидуальных коммунальных услуг, как электроснабжение, со стороны управляющей компании возможно, но это целая процедура. Она жестко регламентирована законом. В нашей многолетней практике это единичные случаи». О том, как по закону должна проходить процедура отключения от услуг за долги, читайте в статье «Отключки и блокировки: как борются с должниками за коммуналку».
Другая распространенная проблема – «липовые» собрания собственников жилья. По Жилищному кодексу собрание собственников признается несостоявшимся, если экспертиза установила, что более 5% бюллетеней сфабрикованы. За подделку листов голосования и протоколов собрания нарушителям грозит уголовная ответственность. По словам Вадима Казинца, «липовое» собрание можно оспорить в суде: «Но времени ходить по судам потребуется немало. Очень часто сплочённым жителям удается в судебном порядке доказать подделку протоколов собрания. На хождение по инстанциям требуется около года. Ещё пара месяцев нужна, чтобы судебное решение вступило в силу. Поддельные ОСС – беда нашей отрасли. Махинаторы создают общее негативное отношение к УК и подрывают доверие к добросовестным компаниям».
Бороться можно и с необоснованными переплатами. Так, осенью прошлого года стало известно о том, что жителям 178 квартир дома в Хамовниках было возвращено в общей сложности более 900 000 рублей за неэксплуатируемый мусоропровод. Это произошло по жалобе жителя в Мосжилинспекцию. Он сообщил, что уже три года мусоропровод в доме законсервирован по решению жильцов и не эксплуатируется, а управляющая организация продолжает брать плату за его содержание. Жильцы ежемесячно платили за его эксплуатацию 2 рубля с квадратного метра. В результате Мосжилинспекция обязала вернуть переплату и скорректировать дальнейшие платежи.
Таким образом, управляющую компанию при желании вполне можно контролировать. «Для потребителя нет существенной разницы – контролировать работу крупной управляющей компании или маленькой, которая обслуживает пару домов, - отмечает Вадим Казинец. - Механизмы контроля практически идентичны. Это федеральный надзор, контроль со стороны ГЖИ, аудиторские проверки, работа совета дома. И так далее. В распоряжении собственника целый арсенал инструментов. Главное, не быть равнодушным к судьбе собственного дома и проявлять активность в этом вопросе».
Как сменить УК
Иногда способы контроля не работают и проще сменить управляющую компанию, чем бороться с ней. Если такая необходимость назрела, первым делом стоит посмотреть альтернативы – различные рейтинги управляющих организаций и отзывы о них.
Затем нужно сформировать повестку общего собрания собственников (ОСС). В нее необходимо включить ряд ключевых вопросов: о расторжении договора управления, заключенного со старой управляющей организацией, выборе новой управляющей организации, утверждении условий договора и размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества, о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.
Не менее чем за 10 дней необходимо уведомить всех собственников помещений в доме о проведении собрания. Согласно Жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично. «Не забываем вести реестр уведомлений. Обязательное приложение к протоколу ОСС – полный реестр собственников помещений», - уточняет Вадим Казинец.
Затем проводится очная часть собрания – лучше в очно-заочной форме. «Обязательно учитываем требования Минстроя РФ к оформлению протокола общего собрания. Проводим заочную часть собрания. Обходим жителей, не присутствовавших на очном собрании. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же бланк решения», - говорит эксперт.
После этого нужно составить протокол собрания и уведомить собственников о результатах собрания. Уведомление размещается не позднее, чем через десять дней после завершения собрания, в месте, определенном решением собрания в данном доме и доступном для всех собственников.
В случае принятия собранием решения о смене способа управления МКД уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.
Согласно ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме должны заключить договор управления с новой управляющей организацией. После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в реестр лицензий этой управляющей организации. «Управляющая организация имеет право осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом только с даты внесения изменений в реестр лицензий, - подчеркивает эксперт. - Эти сведения легко проверить, так как контролирующие органы размещают их в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства – ГИС ЖКХ в сети интернет».
Но порой жители и новая управляющая компания сталкиваются с сопротивлением старой. По словам Вадима Казинца, это достаточно распространенная ситуация: «Это может быть отказ от передачи технической документации на дом; отказ от передачи общедомового имущества, в том числе лифтового оборудования; отказ выносить личные вещи бывших сотрудников из помещений дома. Иногда в ход идут поддельные документы, фальшивые голосования. Иногда доходит до запугивания и физических угроз жителям и представителям новой УК. Всё это мы неоднократно проходили и уже научились действовать грамотно, исключительно в правовой плоскости, апеллируя к судебным и другим государственным инстанциям, СМИ и обществу». По словам эксперта, в подобной ситуации новой УК очень важно заручиться поддержкой самих жителей: «Помню случай, когда в ответ на бездействие полиции жители сами встали на нашу сторону, пригласили знакомых, друзей (мужчин крепкого телосложения) и просто-напросто выгнали из дома старую УК, лишенную лицензии на право управления домом. Каждый раз после такой недружелюбной «передачи дел» от старой УК мы начинаем кропотливо восстанавливать все документы. Начинаем проводить все необходимые технические экспертизы состояния дома, привлекаем к работе наши лучшие кадры, выстраиваем конструктивный диалог с жителями. Постепенно меняем непростую ситуацию к лучшему».
Сфера ЖКХ – достаточно закрытая и не очень понятная для рядовых жителей. При этом имена она находится ближе всего «к телу». От этого зависят ежемесячные траты, комфорт проживания и в целом повседневная жизнь. Поэтому важно знать, на что люди могут влиять и какие рычаги у них для этого есть.
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.
Читайте также
|
||||||||
|
||||||||