Закон об эскроу-счетах подписан, но рынок в замешательстве

29 декабря 2018

Застройщиков обязали использовать эскроу-счета при долевом строительстве. Они будут получать деньги от покупателей квартир только после того, как здание введут в эксплуатацию. Строительство профинансируют за счет банковских кредитов

Президент России Владимир Путин подписал закон о новых требованиях к застройщикам. Все российские застройщики, работающие в долевом строительстве, должны будут с 1 июля 2019 года перечислять средства дольщиков на специальный счет. До того, как покупатели получат квартиры, забрать деньги они не смогут, при этом строительство будет вестись на банковские кредиты.

Нововведение касается не только новых проектов, но и уже начатых. Для ряда строек в соответствии с критериями Минстроя (про них, правда, пока ничего неизвестно) могут сделать исключения.

Впрочем, как это будет работать, пока совершенно непонятно, говорит Николай Крайнов — президент инвестиционной группы «Покров», которая сейчас строит несколько объектов в Сочи, Москве и Подмосковье:

— Пока совершенно непонятно, как по действующим проектам можно будет перейти с одной системы финансирования — от дольщиков напрямую на иную систему финансирования через эскроу-счета. Это, может быть, проще сделать при начале привлечения денег на строительство на другой корпус, но когда в одном проекте, непонятно. Придется ждать каких-то разъяснительно-законодательных актов, которые будут пояснять, как это можно делать. Но, скорее всего, законодатель запретит что-нибудь делать, запретит принимать по действующим проектам деньги от инвесторов частных, и тогда бизнесу придется самому придумывать варианты, как же можно теперь работать.

— То есть рынок встанет, по сути? Полдома построили, а с половиной непонятно, как быть, так получается?

— И это будет ужасно. Если такое случится, полетят все схемы финансирования, это подставит и банки, которые финансировали стройку. Здесь обязательно нужно придумать более легкий вариант.

— Если застройщик не очень добросовестный, дом не строится, например, год, а деньги дольщиков собраны, и тут переходят на эскроу-счета…

— Я думаю, что эта ситуация недобросовестным застройщикам никак не поможет, только разве что морально свалить вину на государство, что оно запретило принимать деньги, поэтому они не смогли достроить дом вовремя. Но в правовом поле это все достаточно прозрачно и разруливается, и становится понятно, чья вина.

Застройщикам придется срочно перестраивать схемы финансирования, говорит инвестиционный директор компании «Тринфико» Артем Цогоев:

Артем Цогоев
инвестиционный директор компании «Тринфико»

«Если нет возможности получать деньги по-старому, необходимо застройщикам срочно перестраиваться, переходить на новые рельсы и заниматься оформлением документов в банках в получении проектного финансирования, открытием счетов эскроу. Нужно быстренько переучиться и переучить всех своих покупателей, перевести всех на другие формы договоров. Единственное решение этого вопроса, других просто не существует. Конечно же, это дополнительная нагрузка на плечи девелоперов, но надеюсь, что большинство из них все-таки выдержит этот небольшой стресс. В регионах, конечно же, сложнее. Там очень сложная система финансирования и маржинальность бизнеса девелоперского очень низкая. Поэтому, прежде всего эти неожиданные последствия подписания закона скажутся на региональных девелоперах, у них как раз могут быть проблемы».

Так когда лучше покупать жилье? Быть может, лучше дождаться 1 июля, когда заработают новые правила? Комментирует ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин:

Александр Пыпин
ведущий аналитик ЦИАН

«Наиболее безопасно во вновь сложившейся ситуации вкладывать деньги в новостройки, которые соответствуют одному из следующих критериев. Первое — это здания, которые уже возведены и находятся в стадии отделки, либо еще лучше, даже они в стадии сдачи или уже в стадии получения в собственность. Второе — это объекты, которые уже получили проектное финансирование, уже которые продаются по новым правилам, по эскроу-счетам. Таких объектов пока немного, но они уже на рынке присутствуют, в том числе и в Москве, и в Московской области. Еще один, третий, промежуточный вариант, — это покупать квартиры в проектах крупнейших компаний, потому что в любом случае компании, которые занимают больше 10% рынка, в России такие есть, так или иначе им будет оказана явная или не явная какая-либо поддержка в случае каких-либо затруднений по переходу на новые правила».

Закон о новых требованиях к застройщикам был принят стремительно, несмотря на опасения девелоперов. Второе и третье чтение в Госдуме прошло 18-го и 19 декабря, 21 декабря инициативу одобрил Совет Федерации, сейчас его подписал президент.

Закон об эскроу-счетах подписан, но рынок в замешательстве

Читайте также