VESTA
|
||||||||||||
|
||||||||||||
На рынок пришла оттепель, но денег у покупателей хватает только на самое дешевое жилье. Обзор рынка недвижимости по итогам 2018 года28 декабря 2018
Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Дек 18 Ноя 18 Дек 17 Индекс стоимости жилья, Р/м2 172 305 +0,4% +3,4% В 2018 г. на рынок недвижимости Москвы пришло оживление, однако сосредоточено оно преимущественно в самых дешевых сегментах – так как доходы у людей в лучшем случае стагнируют, они могут позволить себе только недорогие квартиры. По данным аналитического центра www.irn.ru, в 2018 г. долларовый индекс стоимости жилья снизился на 8,3%, до отметки в $2 600 за квадратный метр. При этом в рубле, сильно ослабевшем в 2018 г., цены выросли - на скромные 3,4%, до 172 300 за «квадрат». Но это в среднем. Рост цен практически в течение всего года был очень неравномерным – рынок толкали вверх в основном недорогие сегменты. По итогам года индекс дешевого жилья, рассчитываемый IRN.RU, прибавил почти 9%, а индекс дорогого – только 0,5%. Больше всего подорожали самые дешевые квартиры – в старых панельных пятиэтажках (+7,6%). На втором месте по темпам роста цен – советские панельные дома (+6,4%). При этом дорогое жилье ушло в минус: современный монолит-кирпич подешевел на 2,4%, а сталинки – на 4,2%. Аналогичная картина вырисовывается и при рассмотрении динамики цен в разрезе комнатности и географии. В лидерах рынка оказались однокомнатные квартиры и «народные» округа, в аутсайдерах – многокомнатное жилье в центре Москвы. При этом необходимо отметить, что даже в наиболее успешных сегментах рынка рост рублевых цен сильно отставал от темпов снижения курса рубля. То есть, фактически, падение реальной стоимости метра продолжается уже четыре года. Просто в 2018 г. этот тренд был замаскирован сильным ослаблением отечественной валюты. Цены на квартиры по типам домов (www.irn.ru) РУБ USD EUR Дек 18 Дек 17 Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 144 795 +7,6% Все панельные и блочные дома 151 484 +5,7% Однокомнатные квартиры 171 375 +8,5% Центральный округ 297 364 -3,2% Индекс стоимости "дорогого" жилья Индекс стоимости "дешевого" жилья Индекс расслоения Индекс ценового ожидания Индекс доходности жилья Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Как уже неоднократно писал IRN.RU, главной причиной активизации спроса на жилье в 2018 г. стало снижение ипотечных ставок на вторичном рынке, начавшееся еще в 2017 г. Напомним, в августе 2017 г. Сбербанк резко опустил ставки - до 8,9-10% годовых на готовое жилье. Как обычно, примеру Сбербанка вскоре последовали его конкуренты. В итоге, после нескольких раундов снижения ключевой ставки ЦБ, к концу сентября 2018 г. средняя ставка выдачи кредитов на покупку готового жилья опустилась до 9,54% годовых. Для сравнения: в конце 2016 г. ипотечная ставка на вторичном рынке превышала 12%. «Гуманизация» ипотеки на вторичное жилье вернула в этот сегмент часть спроса с первичного рынка, так как ранее многие покупатели выбирали новостройки именно по причине более низких ставок. Ипотека на новостройки и сейчас дешевле, но преимущество перед «вторичкой» сократилось до 0,4-0,5 п.п. Удешевление ипотеки и снижение цен в предыдущие годы сделало жилье более доступным для покупателей, что и привело к активизации спроса. Но, скорее всего, спрос рос бы медленнее, если бы не изменение тренда на ипотечном рынке в конце года. Из-за ухудшения макроэкономической ситуации в связи с угрозой введения американских санкций в отношении российского долга и государственных банков Центробанк в сентябре впервые с 2014 г. поднял ключевую ставку. И ипотека начала дорожать. Это привело к реализации отложенного спроса на жилье – опасаясь, что ипотека станет еще дороже, покупатели постарались ускорить сделки. Еще одним драйвером рынка в 2018 г. стало падение курса рубля и разговоры о дедолларизации экономики. Опасаясь принудительной конвертации долларов в рубли, вкладчики в августе-сентябре забрали из госбанков несколько миллиардов долларов. Часть этих средств оказалась на московском рынке недвижимости. Причем ослабление рубля в предыдущие месяцы позволило владельцам валюты почти на четверть увеличить рублёвую стоимость своих сбережений (доллар в 2018 г. подорожал с 55-56 руб. до 70 руб. на пике). Благодаря ипотеке, ослаблению рубля и санкциям вторичный рынок заканчивает 2018 г. в серьезном плюсе по количеству сделок. За 11 месяцев 2018 г. (данных за декабрь еще нет) Росреестр зарегистрировал в Москве 137 584 новых права на недвижимость – на 27,4% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако, как было показано выше, активизация рынка затронула в основном «бюджетные» сегменты. Собственно, вымывание из предложения дешевых лотов и стало главной причиной роста средних цен. Но в целом такой дисбаланс в спросе свидетельствует об ограниченной платежеспособности покупателей – если бы у людей были деньги, они бы покупали более качественное жилье. При этом факторы, обеспечившие всплеск покупательской активности в 2018 г., вряд ли будут действовать в следующем: отложенный спрос на ипотеку не бесконечен, как и желающие переложить доллары из банков в недвижимость. Так что в 2019 г. спрос на жилье, скорее всего, пойдет вниз. А с ним и цены – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2019 год от IRN.RU». Читайте также |
||||||||||||
|