Московская область. Год коренного перелома

27 декабря 2018

Прошедший год можно назвать годом коренного перелома на рынке недвижимости московского региона. После долгого затишья рынок ожил: активность продавцов и покупателей увеличилась, постепенно стали расти цены. О том, что этому способствовало и как заканчивает 2018 год рынок недвижимости Подмосковья, рассказывают риэлторы из разных районов Московской области.

Артемий Шурыгин, генеральный директор Русского центра недвижимости и права «Градомиръ» (г.Сергиев Посад)

— Эксперты нашей компании предлагают условно делить весь 2018 год на два периода, в каждый из которых на рынке действовали свои законы и правила, влияющие на количество сделок и цены.

В первые 9 месяцев 2018 года (январь — сентябрь) рынок городского жилья был «рынком покупателя». В этот период в продаже было очень много ликвидных, т.е. пользующихся спросом, востребованных объектов, предложение слегка превышало спрос, поэтому покупатели могли активно торговаться, ощутимо «сбивать» цены на заинтересовавшие их квартиры. Стоимость квадратного метра городского жилья постепенно снижалась. В этот период было заключено подавляющее большинство сделок: за первые 9 месяцев 2018 года были распроданы практически все ликвидные объекты, находящиеся в работе.

В последние 3 месяца 2018 года (октябрь – декабрь) ситуация кардинально изменилась: ликвидных квартир стало ощутимо меньше, поскольку самые привлекательные объекты были распроданы до октября. Спрос на недвижимость при этом сохранился. Рынок городского жилья стал «рынком продавца» – цены на ликвидные объекты возросли, владельцы стали диктовать собственные условия, продавать как можно дороже. Однако количество сделок не снизилось, а даже возросло в среднем пересчете на месяц: клиенты спешат вложить средства в недвижимость до Нового года, выбирают и покупают квартиры быстрее.

К концу года изменились и сами предпочтения покупателей. Если в начале весны многие клиенты стремились купить подешевле, сэкономить 100-200 тысяч рублей за счет торга, чтобы в ближайшем будущем пустить эти средства на ремонт новоприобретенной квартиры, то к концу года вырос спрос на более дорогое жилье с готовой отделкой и ремонтом. Возможно, подействовал эффект «сарафанного радио» – семьи, купившие квартиру за 1,7-1,8 млн рублей и рассчитывавшие сделать ремонт на сэкономленные средства, осознавали, что «капитальная» переделка изначально недорогого жилья обойдется им еще как минимум в половину суммы сделки. Их знакомые уже избегали подобной ошибки, предпочитая сразу заплатить на 500-600 тысяч рублей больше, но получить беспроблемное жилье с ремонтом «под ключ».

Хотелось бы отметить, что в этом году большой толчок рынку дала ипотека. Количество сделок с привлечением ипотечных средств в нашем городе доходит до 80% от общего числа сделок. Столь высокий показатель объясняется тем, что в нашем агентстве действует собственный Ипотечный Центр – профессиональные брокеры помогают в выборе наиболее комфортной кредитной программы, подготавливают необходимые документы и сопровождают заявку в банк.

Кстати, сейчас можно слышать о том, что изменения в ФЗ=214 о долевом строительстве, плюс осенний рост ключевой ставки Центробанка и другие подобные явления взбудоражили рынок, способствовали росту цен на нем. Я же считаю, все это отражается больше на настроениях и ожиданиях риэлторов, но не на наших клиентах. Никакого ажиотажа, паники в предвкушении возможного повышения цен на городское жилье у нас нет.

Светлана Марочкина, заместитель директора ООО «Кредит-Центр недвижимость (г.Раменское)

— Говорить о каких-то кардинальных изменениях на рынке городского жилья уходящего 2018-го года в общем и целом не приходится. Проанализировав сделки, прошедшие за 2018 год, я могу сказать, что востребованы на вторичном рынке квартиры в ценовом диапазоне от 56 000 до 99 000 рублей. И многие продавцы выходят на рынок именно в этом коридоре. Правда, они порой забывают учесть — место, состояние, площадь, возраст и прочие характеристики, влияющие на ликвидность и спрос квартир. К примеру: трёхкомнатную квартиру в хрущёвке предлагают купить по цене по 90 000 рублей за квадратный метр (при реальном спросе на такие квартиры в 65 000 рублей за «квадрат»). Уже год она стоит в рекламе, но увы, покупателя не находит. И таких много.

Если сравнить сделки этого года с 2017 годом, то хочу отметить, что ценовой коридор был примерно такой же.

Нет у нас и ипотечного ажиотажа. Количество ипотечных сделок, опять-таки, опираясь на статистические данные нашей компании, составляет примерно 40 % от общего количества проведённых сделок по квартирам на вторичном рынке. Тогда как банки весь год устраивали между собой гонки на лучшее предложение по процентной ставке. То есть все банки наперегонки СНИЖАЛИ процентные ставки и устраивали различные акции. И это повлекло за собой некоторое увеличение количества ипотечных сделок как на вторичном, так и на первичном рынке. В связи с этим обыватели решили, что грядёт небывалый рост цен, и очень многие сейчас на встречах говорят о том, что если квартира не продастся до нового года (с учётом того что продают уже по шесть – восемь месяцев, а то и год), то после нового года они поднимут цену.

Многие надеются, что после отмены долевого строительства вырастут цены. Может быть, но сколько вырастут? Ответ на этот вопрос очень неоднозначный. И получим мы на него только в ближайшее время. Потому как нужно учитывать и экономическую ситуацию в стране, и то, что банки будут очень активно участвовать в процессе финансирования строительства, и, соответственно, будут формировать цены на жилье.

Не стоит забывать, что пока есть в запасе пул строек, разрешение на которые получены до внесения изменений в законодательство. На пару-тройку лет застройщикам и дольщикам хватит, ну а потом …

Виктор Саталкин, вице-президент ГРМО, руководитель компании «Недвижимость Егорьевска»

— В 2018 году по Егорьевску и Егорьевскому району цены в принципе стоят на одном месте, количество сделок в сравнении с 2017 годом увеличились, рынок очень живой.

По сравнению с 2017 годом ипотечных сделок стало больше на 20 %, и от общего числа сделок ипотечные составляют половину.

Ощущается ли обеспокоенность граждан возможным ростом цен на городское жильё в связи с изменениями в ФЗ-214? Так как в Егорьевске и в Егорьевском районе почти нет застройки, то жителей Егорьевска этот момент, наверное, не пугает. На сегодняшний день не возводится ни одного дома, что печально, конечно. С другой стороны, на вторичке – бум. Одно покупают, другое продают — как говорится – «варимся в своей каше».

Татьяна Клименко, риэлтор ООО «Селена-Недвижимость» (г.Электросталь)

— За 2018 год значительных изменений на городском рынке недвижимости не произошло. Конечно, покупательская способность стала более высокой, но все равно цена продажи в договоре купли-продажи (ДКП) сильно отличается от изначально заявленной на рынке и в объявлениях. Сделки купли-продажи совершаются на основании компромисса по стоимости между продавцом и покупателем. Можно заключить следующее: объем продаж увеличился, но покупатель не готов платить дороже. Поэтому говорить о подорожании на рынке недвижимости смысла нет. В декабре, как обычно, скупается практически всё, но по приемлемым ценам. В январе 2019 ожидается снова падение цен, они будут минимум на 10% ниже, чем в текущем декабре.

Поэтому говорить, что изменения в ФЗ-214 о долевом строительстве поднимут цены, пока не приходится. Понятно, что обеспокоенность граждан возможным ростом цен ощущается, но это обычная истерия, которая сезонно проявляется в конце каждого года. Если поднимутся цены на новостройки, то покупательская способность просто-напросто пропадёт. Доходы-то у людей остаются прежними.

Анна Ртищева, директор агентства недвижимости «Римарком» ( г. Троицк)

— 2018 год ознаменовался значительными скачками цен на недвижимость. Наблюдался спад в феврале, затем подъем, потом последовали летний спад и осенняя активность. Однако, ожидаемая активность конца года оказалась более высокой. Снижение ипотечных ставок, закон о долевом участии и некоторая стабилизация отраслей экономики — увеличили активность как продавцов, так и покупателей, которая к концу года дошла до ажиотажного состояния.

Таким образом, по сравнению с 2017 годом, количество сделок увеличилось в 1,5 раза. Количество ипотечных сделок в последние 4-5 месяцев достигло 70-80%, тогда как в начале года их было около 40-50%.

Татьяна Парчутова, директор офиса ООО «АэНБИ» (г.Клин)

— В 2018 году предложения по вторичному жилью остались примерно в том же объеме. Количество сделок прежнее. Стоимость «квадрата» вторичного жилья составила: в однокомнатной квартире — 60 тыс. руб., двухкомнатной – 55 тыс. руб., трехкомнатной — 50 тыс. руб. Ипотечные сделки составляют 30% от общего количества сделок. Обеспокоенности граждан, по поводу возможного роста цен в связи с изменениями в законе о долевом строительстве, не ощущается.

Наталья Белозёрова, президент Гильдии риэлторов Железнодорожного и Балашихи, руководитель АН «КОРОНА» (г.Балашиха)

— 2018 год принес ряд изменений на рынок недвижимости Московской области. Долгое время люди ждали очередного снижения цен, но его в этом году не произошло. Стоимость квадратного метра практически стабилизировалась, даже, можно сказать, на 2-3% увеличилась за счет дисконта при покупке. В прошлом году дисконт составлял в среднем 6-8 %, в 2018 году 4-5%. Во второй половине 2018 года наблюдается активный спрос на вторичное жилье. Количество сделок значительно выросло.

Марина Шишкина, заместитель генерального директора по правовым вопросам ООО «АВАНГАРД» (г.Жуковский)

— Рынок недвижимости всегда чутко реагирует на экономическую ситуацию в стране. Он во все времена служил неплохим индикатором состояния экономики. Когда наблюдался рост, люди активно инвестировали в квадратные метры, что вызывало стабильный рост стоимости недвижимости. С приходом кризиса и падением покупательной способности населения РФ наблюдается застой и в этой области. В 2018 году в Московской области мы наблюдали продолжение основных тенденций последних лет на рынке жилья – снижения спроса, роста предложения и падения цен.

Рынок недвижимости один из самых нестабильных рынков, и цена квадратного метра зависит от множества факторов. В конце 2018 года реальная продажная цена квадратного метра вторичного жилья в Жуковском составляет 80000-100000 рублей.

Стоит отметить, что в последние годы рынок жилья московского региона страдает от затоваривания. И все это, я думаю, на фоне падения спроса в связи с ростом инфляции и повышением ставок ипотечного кредитования, приведет в 2019 году к дальнейшему снижению существующих цен.

Обеспокоенность граждан ситуацией, которая складывается на рынке, безусловно, ощущается. И не только в связи с изменениями в законодательстве о долевом строительстве. Инфляция, рост безработицы, повышение цен на продукты питания и коммунальные услуги, рост процентных ставок по ипотечным кредитам — все эти факторы в совокупности влияют на движение спроса на рынке недвижимости и на общее моральное состояние граждан.

Сергей Литвин, директор ООО «ТЕХНОДОМ» (г. Подольск)

— Нынешняя осень благоприятствовала риэлторам. Рынок недвижимости Подмосковья заметно активизировался. И этому, на мой взгляд, поспособствовало несколько факторов. Во-первых, никто не отменял сезонную активность. Во-вторых, на активизацию спроса повлиял рост ставок по ипотеке и ожидания возможного дальнейшего роста. В связи с этим с рынка быстро ушли дешёвые объекты, в результате чего отмечено подорожание вторичного жилья. Покупатели стали брать жильё активнее, боясь не успеть в будущем купить квартиру на более выгодных условиях. А вот предложений с адекватными ценами, к сожалению, стало гораздо меньше. И собственники не всегда готовы торговаться, думая, что даже объект по завышенной цене быстро купят.

Также активизация покупательского спроса объясняется еще и тем, что люди опасаются роста цен в будущем. И связано это в основном с отменой долевого строительства. Прогнозы в СМИ об удорожании квадратного метра на первичном рынке до 20-30% обязательно «потянут» за собой рост цен на вторичное жильё. Также усиливается роль государства на рынке недвижимости ввиду программы реновации ветхого жилья. Часть построенного жилья для переселения москвичей будет продана на рынке. А государство дорого строит и дорого продает.

Вытеснение с рынка недвижимости небольших компаний-застройщиков и, как следствие, монополия по ценообразованию также могут привести к росту цен. Покупатели будут вынуждены или переплачивать за квадратные метры в новых домах, или улучшать свои жилищные условия за счёт вторичного рынка.

Автор благодарит пресс-службу Гильдии риэлторов Московской области за помощь в подготовке материала.

Московская область. Год коренного перелома

Читайте также