ВС запретил увязывать срок передачи квартир с получением разрешения на ввод дома

1 августа 2018

Верховный суд (ВС) РФ запретил увязывать срок передачи жилья дольщику с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Как следует из опубликованного во вторник кассационного определения, это нарушает права гражданина на получение жилого помещения в определенный срок.

Данная правовая позиция сформулирована при рассмотрении спора Алексея Савасина с ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" ("СУ-22"). А.Савасин подписал с этим небольшим подмосковным застройщиком договор участия в долевом строительстве на сумму 2 млн рублей, в соответствии с которым он должен был получить однокомнатную квартиру в Щелково.

О сроках этого события говорилось в двух пунктах договора. Во-первых, устанавливалось, что срок окончания строительства жилого дома — первый квартал 2016 года. Во-вторых, передача застройщиком объекта долевого строительства участнику должна была произойти не позднее трех календарных месяцев с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания.

А.Савасин считал, что сочетание этих двух положений означает следующее: передача квартиры должна состояться не позднее 30 июня 2016 года. И, получив ее только 29 декабря 2016 года, он потребовал неустойку в размере 241 тыс. 246 рублей и 50 тыс. рублей компенсации морального вреда.

"СУ-22" возражало, что разрешение на ввод в эксплуатацию дома получено 8 ноября 2016 года, и именно от этой даты нужно отсчитывать трехмесячный срок на передачу квартиры. Поэтому это произошло в оговоренные договором строки, настаивал застройщик, и две первые инстанции с ним согласились: исковые требования А.Савасина были отклонены.

Но с таким пониманием условий договора не согласилась судебная коллегия по гражданским делам ВС. Чтобы истолковать их верно, следует учитывать положения статьи 190 Гражданского кодекса (ГК) РФ, в соответствии с которой тот или иной срок в правоотношениях определяется календарной датой, истечением определенного периода времени или указанием на неизбежно наступающее событие, говорится в кассационном определении.

Однако разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не соответствует этим требованиям, констатировали судьи, так как его выдача не является событием, которое должно с неизбежностью наступить. Например, застройщик может совсем не получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если он, например, не соответствует обязательным требованиям. Поэтому положение договора о том, что передача квартиры должна произойти не позднее трех календарных месяцев с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию, "не может рассматриваться как самостоятельное условие о сроке", сделала вывод коллегия.

"Иное толкование условий договора (. . .) фактически приводило бы к отсутствию какого-либо конкретного срока исполнения обязательства застройщиком, освобождало бы его от ответственности перед участником долевого строительства в случае несвоевременного получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Такое толкование, ущемляющее права гражданина-потребителя на получение в определенный срок жилого помещения в строящемся многоквартирном доме, является недопустимым", — говорится в кассационном определении.

ВС отменил решение Щелковского горсуда и определение Мособлсуда по спору А.Савасина и "СУ-22". Дело направлено на пересмотр в апелляционную инстанцию.

Как сообщалось, в июне текущего года ВС принял несколько важных решений по спорам застройщиков с дольщиками. В частности, суд отменил определение апелляции, которая отказалась вернуть дольщику часть средств за квартиру, реальная площадь которой оказалось меньше положенной. Суд постановил расценивать такие случаи как отступление от условий договора и применять соразмерное уменьшение цены.

Также ВС постановил, что застройщики не могут ссылаться на недействительность договора уступки дольщиком права на неустойку, защищаясь от ее взыскания. Как заключил суд, случаи, когда компания не расплатилась ни с цедентом, ни с цессионарием, считаются недобросовестным поведением, и аргумент о недействительности должен быть отклонен.

Кроме того, ВС отменил определения апелляции, которая отказалась взыскать с застройщика неустойку за период устранения недоделок на объекте. Как следует из кассационного определения, ввод всего дома целиком и "легкоустранимость" недостатков не прекращают обязательства застройщика.

ВС запретил увязывать срок передачи квартир с получением разрешения на ввод дома

Читайте также