Стройка века: готов ли потребитель к росту массового строительства?

31 июля 2018

Похоже, в ближайшие годы Россию ждет масштабная стройка массового жилья. В президентском послании Федеральному собранию четко обозначились стратегические цели: увеличить объем вводимого жилья с сегодняшних 80 до 120 миллионов квадратных метров в год. Это рост предложения на жилищном рынке почти в полтора раза. При таком рывке неминуемо возникает вопрос – а станут ли россияне покупать на 50% больше? Даже при условиях сниженных ипотечных ставок, не приведет ли массовое строительство к пустым корпусам и непродаваемым годами метрам?

Эти и другие вопросы мы задали Дмитрию Волкову, коммерческому директору Группы "Самолет", одного из крупных застройщиков России.

— Есть ли у покупателей потребность в столь масштабных объемах строительства?

— Начнем с того, что современный рынок недвижимости в России значительно отстает по объемам доступных жилых площадей по сравнению с рядом западных стран. По данным Росстата, в России на одного человека приходится 25 кв. м жилых помещений, а в Москве – только 19. При этом в Германии и Франции, к примеру, на человека приходится 39 кв. м, в США – 70, а в Канаде – 76.

Важно также отметить, что в России люди долгое время жили в ограниченных жилищных условиях ввиду войн, революций и особенностей советской политической системы. В 50 -70-е годы прошлого века в среднем в стране строилось порядка 60 млн кв. м жилья в год. Только к концу 80-х годов мы приблизились к 70 млн. К 90-м годам наша страна имела огромный потенциал развития жилищного фонда, но в силу различных причин – градостроительных, финансовых, экономических – в это время не произошло наращивания жилищного фонда. В начале 2000-х было построено несколько миллионов квадратных метров, доступных для покупки. Однако в отсутствие дешевой ипотеки позволить себе такую покупку могли лишь очень обеспеченные люди. И только начиная с 2012-2013 годов в России впервые сложились необходимые условия для появления массового жилья: увеличились доходы населения, появились доступные ипотечные программы и стали развиваться новые территории.

Рост доходов населения можно проследить по динамике финансовой доступности жилья. Её индикатором выступает количество лет, которые семье со среднестатистическими доходами необходимо копить на среднестатистическую квартиру. За последние 10 лет коэффициент доступности жилья в России вырос на 51% и достиг отметки в 2,6 года. При этом в США этот показатель равен 3,4, в Англии – 4,6, а в Китае достигает запредельного показателя в 10,2 года. Сейчас мы находимся в точке, в которой свое жилье уже не является "невыполнимой миссией" для большой части населения. То есть спрос у россиян очевидно есть, но здесь важно соблюсти тонкую грань между соотношением потребности и возможности покупателя.

— Насколько влияет снижение ипотечной ставки на рост востребованности жилья?

— Снижение ипотечной ставки безусловно увеличивает возможность выплаты ипотеки и уменьшает психологический страх перед покупкой жилья. В 2001 году в России было выдано всего 4 тысячи ипотечных кредитов, ставка доходила до 30%. Начиная с 2005 ипотечная ставка в России падала с 16% до средних в 2017 году 11%. Для примера, в прошлом году 68% жилья в наших жилых комплексах было куплено в ипотеку. Думаю, при дальнейшем снижении ставки эта доля будет только расти.

Мы видим, что современный потребитель реагирует на снижение ипотечной ставки и начинает рассматривать для покупки те предложения, которые возможно раньше не считал для себя доступными.

— Изменились ли предпочтения покупателей за последние 3-5 лет?

— Да, безусловно, потребитель изменился, он стал более прагматичным: имея определенный бюджет, он хочет получить максимум возможностей за свои деньги. Это подтверждают и проведенные нами исследования. Современный покупатель уже не реагирует на красивые обещания, он хочет говорить на языке фактов и знать, что его расчет сделан верно. И именно таким клиентам будет интересен прагматик-класс, который отличается выгодной стоимостью квартир при сохранении высоких требований к качеству: монолитная застройка, квартиры с чистовой отделкой, развитая социальная и транспортная инфраструктура района, благоустроенная придомовая территория. Этот класс также отвечает требованиям прагматичного клиента в части сроков строительства: 18 месяцев от стадии котлована до выдачи ключей при среднем рыночном значении от 24 до 30 месяцев для монолитного дома с отделкой.

— Как изменится рынок в ближайшие 2-3 года, как отразятся на нем законодательные нововведения? Подорожает ли жилье?

— Что касается повышения цен, то банки уже объявляют коридор ставок по проектному финансированию в диапазоне от 3% до 9%, и это не финальные цифры. Скорее всего, этот процент примут на себя застройщик и покупатель, в каком соотношении – сейчас однозначно сказать трудно. Второе важное изменение, которое повлекут за собой нововведения – это уход с рынка значительной части мелких игроков, не обладающих необходимым финансовыми и организационными ресурсами. Безусловно, их заместят крупные системные застройщики, такие как мы, которые смогут адаптироваться и предложить на продажу больший объем.

Меня часто спрашивают, стоит ли покупать сейчас, пока резко не взлетели цены, или подождать, пока ситуация "устаканится". Считаю, что покупать нужно именно тогда, когда появляется потребность. Не существует лучшего времени для покупки.

Стройка века: готов ли потребитель к росту массового строительства?

Читайте также