Строить и сносить жилые дома теперь будут по-новому

13 сентября 2018

В начале августа 2018 года был принят и опубликован закон, внёсший существенные изменения в Градостроительный кодекс,[1] а также в иные нормативные акты, тем или иным образом связанные со строительством. Данные нормы в полной мере коснулись индивидуального жилищного строительства. О переменах, которые произошли в этой сфере, рассказывается в данной статье.

Уточнение и появление новых понятий

Как это ни странно, но ГрКРФ вплоть до последнего момента вообще не считал снос капитальных строений градостроительной деятельностью. Многие юристы и специалисты неоднократно указывали на этот недостаток, однако власть упорно его игнорировала. Видимо, она полагала, что ломать - не строить! В этом году законодатель «сдался» и признал, что снос зданий всё-таки является одним из видов градостроительной деятельности.[2]

Более того, в Кодексе вообще появилась новая глава, посвященная этому процессу.[3] В частности, она регулирует подготовку документации и порядок сноса объекта, отключение постройки от инженерных коммуникаций, вывоз мусора и отходов, регламент уничтожения незаконных построек, а также иные мероприятия.

Определение индивидуального жилого дома

И в этом вопросе российский законодатель наконец-то «проснулся» и сформулировал понятие индивидуального жилого дома (ИЖД). Итак, с 3 августа 2018 года объект ИЖД - это жилое, отдельно расположенное здание, имеющее не более трёх этажей и не выше 20 метров, состоящее из жилых и бытовых комнат, а также хозяйственных помещений. Данное здание не может быть разделено на отдельные объекты недвижимости.

Причем в эти 20 метров входят и всевозможные (в том числе и нежилые) шпили и башенки, которыми так любят украшать свое жилище некоторые россияне.

Кстати, в законопроекте, который был первоначально внесен в Думу, говорилось, что индивидуальный жилой дом не должен состоять из квартир и блок-секций. Однако в ходе обсуждения депутаты решили убрать упоминание о квартирах и просто пояснили, что индивидуальное жилое строение не может быть разделено на новые объекты недвижимости. Данная поправка связана с ситуациями, когда в доме увеличивается количество жильцов. Например, сын женился (или дочь вышла замуж) и создал/создала новую семью. Молодожены стали жить с родителями в том же коттедже, но в отдельном помещении,[4] а потом и вовсе зарегистрировали его на себя как отдельное жилье, и в ЕГРН появился новый объект недвижимости.

Теперь подобная процедура в принципе невозможна. Собственник вправе сколько угодно перестраивать свой дом, ставить новые стены и крушить старые, отделяться перегородками, делать дополнительный выход, но вот взять и зарегистрировать в ЕГРН часть своего коттеджа как новый объект недвижимости он уже никогда не сможет.

Новые заслоны для регистрации самостроя

В статьях 33, 39 и 40 появились новые интересные пункты. Сформулированы они довольно многословно. Если же изложить их простыми словами, то они категорически запрещают региональным чиновникам «реабилитировать» самострой местными градостроительными нормами, а также разрешительными документами муниципальных властей.

Поясню на примере. Построил гражданин коттедж (или другой объект капитального строительства). Потом выяснилось, что здание нарушает все правила и градостроительные нормы и по своей сути является самостроем. Тогда собственник обращается к «своему человеку» в администрацию, и чиновники (а иногда и депутаты) изменяют ради одного-единственного самостроя разрешенное землепользование, предельные характеристики строительства на данной территории, предоставляют разрешения на условно одобренный вид использования земли или на отклонение от параметров строительства. Короче говоря, меняют правила землепользования и застройки ради одного «хорошего человека». Ну, или целой «когорты» таких «человек». Особенно когда речь идет о создании коттеджного посёлка. Посмотрите на застройки, возникшие в Подмосковье, по берегам великих русских рек или в заповедных до некоторых пор местах. Многие здания были «узаконены» вот таким простым способом.

Новые нормы осложнили подобные действия. Получив уведомление о наличии самостроя (от должностных лиц и компетентных органов), чиновники с даты поступления бумаги не имеют права менять вид землепользования участков, где возведен объект, изменять ранее закрепленные параметры строительства на этой земле, вносить изменения в правила землепользования, выдавать разрешения на условно допустимый вид использования земли или на отклонение от параметров разрешенного строительства и так далее.

Данный запрет действует до дня сноса здания, приведения его в соответствие с требованиями местных и федеральных законов либо до момента решения суда (или муниципального органа) о том, что постройка не является самостроем. В реальности это серьезно усложнит узаконивание подобных сооружений и приведет к их массовому сносу.

Вопросы проектной документации

Новый закон подтвердил положение о том, что при возведении индивидуального жилого и садового дома проектная документация не требуется. Ее создание зависит от желания застройщика. Если он захочет подготовить проект - это его дело. Впрочем, нормальная строительная компания всегда готовит проектную документацию. Даже обычный садовод- любитель при строительстве сарая и то рисует какие-то планы.

Кроме того, законодатель ввел обязательную экспертизу проектной документации для двух- и одноэтажных сооружений площадью не более 1500 квадратных метров, не предназначенных для проживания граждан, но при этом являющихся местами массового скопления людей. Это могут быть торговые ряды, складские помещения, мини-торговые центры, магазины, клубы и так далее. Для малого бизнеса, конечно, это дополнительные затраты.

Следующая новелла касается сроков экспертизы. Как мы помним, экспертиза проекта проводится для того, чтобы оценить, насколько будущее сооружение соответствует техрегламентам, СанПинам, экологическим и другим нормам. Однако нигде не говорится, на какую дату им должна соответствовать сама проектная документации. Иногда получалось так, что на момент начала (или окончания) строительства сооружение противоречило новым регламентам, СанПинам, нарушало экологические нормы.

Законодатель попытался решить и эту проблему. В частности, он установил, что экспертиза проекта проводится на день передачи градостроительного плана участка, при условии, что с этого дня прошло не больше полутора лет. А если этот период нарушен и прошло гораздо больше времени, то экспертиза проводится на день её начала. Это явно заставит проектировщиков работать ускоренными темпами и не растягивать подготовку документов на годы.

Введение уведомительного порядка о начале ИЖС

Новый закон отменил необходимость получения разрешения на строительство индивидуального жилья[5] и ввел уведомительный порядок извещения о начале строительства (или реконструкции).[6] Для этого застройщик направляет на бумажном носителе уведомление по установленной форме в уполномоченный орган (или МФЦ) о начале строительства или реконструкции. В документе указывается Ф.И.О. (или название) застройщика, адрес его проживания или регистрации, кадастровый номер участка и другая предусмотренная законом информация. К уведомлению прикладывается целый пакет бумаг - от правоустанавливающих документов на землю до описания внешнего облика дома и его графического и схематического изображения. Кстати, если гражданин собирается построить дом на территории исторического поселения по тому же типу, по которому строят свои жилища все домовладельцы, живущие в этом районе, то он не прикладывает к уведомлению описание. Это ни к чему. Дом все равно будет типовым.

Получив пакет документов, уполномоченный орган проверяет заявленные сведения на предмет соблюдения максимальных параметров строительства, вида землепользования, соответствие будущей постройки всем нормам законодательства. Изучив документы, ответственный чиновник уведомляет заявителя о законности планируемого строительства. Наряду с этим новая статья содержит подробное указание на процесс межведомственного взаимодействия, а также на условия признания предполагаемого строительства соответствующим или, наоборот, несоответствующим закону.

Введение уведомительного порядка завершения строительства или реконструкции

Еще одна новелла. Как известно, «дачная амнистия» предусматривает отсутствие необходимости испрашивать разрешение на ввод в эксплуатацию. Однако с введением нового закона владелец, построивший собственное жилище либо дачный дом, обязан будет подать в уполномоченный на то орган (или же через web-сайт Госуслуги или МФЦ) уведомление о завершении строительства или реконструкции. Оно должно включать целый спектр информации: от данных о владельце и строительной компании и кадастровом номере надела до параметров постройки и даже сведения об оплате госпошлины.[7] К этому документу прикладывается доверенность представителя, техплан сооружения, а также (внимание!) соглашение совладельцев надела о размере долей в праве собственности на дом, если его собственниками являются два и более физлица. При отсутствии вышеуказанных сведений чиновники не будут рассматривать документы и просто вернут их. В течение семи дней с даты поступления бумаг уполномоченный орган обязан проверить все документы на соответствие законодательству РФ, осмотреть(!) строение (если ранее строителю не направлялось уведомление о том, что постройка не соответствует установленным стандартам), сопоставить вид использования недвижимости с видом, заявленным в уведомлении, и так далее. Иными словами, будет проводиться целая комплексная проверка. По её итогам уполномоченный орган направит собственнику уведомление о соответствии (или несоответствии) нового дома требованиям закона. В последнем случае постройку не удастся зарегистрировать в ЕГРН со всеми вытекающими последствиями.

Введение выборочного контроля за возведением частных жилых и дачных домов

До настоящего времени государство вообще не контролировало ИЖС, возведение блокированных зданий, имеющих не более трёх этажей и состоящих не более чем из 10 блоков, а также отдельных двух- и одноэтажных построек площадью менее 1500 кв. метров. В результате подрядчики нарушали все строительные и санитарно-эпидемиологические нормы. А после завершения строительства в таких зданиях было просто опасно находиться. Теперь ситуация несколько изменилась.[8] Органы госстройнадзора будут обязаны проверить качество возведения или реконструкции индивидуального/дачного дома (а также иных сооружений, у которых не осуществляется экспертиза проектной документации), если они получат информацию о возможных нарушениях из обращений граждан или юрлиц, из СМИ, от правоохранительных или муниципальных органов и так далее. То есть в реальности вводится настоящий точечный надзор.

Порядок определения убытков

Вплоть до августа 2018 года у судов и госорганов довольно часто возникали затруднения при подсчете убытков, которые понес владелец, купивший незаконно зарегистрированную в ЕГРН постройку. Речь идет о случаях, когда специалист Росреестра по злому умыслу или недосмотру внес в ЕГРН информацию и зарегистрировал недвижимость. А после ее продажи выяснилось, что первый собственник (или заявитель) возвел здание с нарушением закона либо вообще не имел права его строить.

Как правило, это выясняется только во время суда. Судья вправе признать такое строение законным, а претензии третьих лиц (обычно это местные или федеральные госорганы) - беспочвенными. Или же, наоборот, вынести вердикт о сносе сооружения, его реконструкции, приведении в соответствие с обязательными характеристиками разрешенного строительства либо правилами землепользования и застройки.

В последних случаях приобретатель несет существенные убытки, которые возмещаются казной РФ. Однако в этом вопросе у судов не было единого мнения. Одни определяли убыток только в размере рыночной стоимости здания, другие включали в ущерб упущенную выгоду, а третьи просто рассчитывали стоимость работ по приведению объекта или участка в надлежащее состояние.

Новый закон навел порядок и в этом вопросе. Он установил, например, что при сносе однозначно учитывается рыночная цена постройки. А вот в случае, если судья вынесет решение о перестройке или реконструкции объекта для приведения его в соответствии с установленными требованиями, то суммой ущерба будет считаться разница между рыночной стоимостью существующего здания и его ценой после переделки и проведения всех необходимых работ.

В сумму ущерба могут войти убытки, которые понесет владелец вследствие того, что не сможет выполнить свои обязательства перед третьими лицами, а также упущенная выгода. Ну и наконец, при расчете компенсации должны учитываться затраты владельца недвижимости на снос объекта или приведение его в надлежащее по закону состояние, если он произвел их самолично или за свой счет.

Выводы

Итак, закон действительно внес существенные новеллы в Градостроительный кодекс. И осветить их полностью в одной небольшой статье просто невозможно. Поэтому за ее пределами остались новые нормы о порядке сноса самовольных построек, правила описания индивидуального и садового дома, механизм выявления самостроя на особо охраняемых природных территориях, порядок предоставления в аренду участков с незавершенным строительством или изъятие подобных наделов из аренды, а также многие другие аспекты закона.

Однако всё же мы можем сделать некоторые выводы. Во-первых, резко усложнилась регистрация самостроев. Во-вторых, ИЖС полностью перешло на уведомительный порядок, как при начале строительства, так и при его завершении. На первый взгляд, произошло значительное упрощение процедуры. Однако в реальности эти уведомления имеют огромное сходство с разрешениями, так как предполагают представление большого пакета документов, проверку информации, контроль соблюдения норм, а в некоторых случаях и осмотр объекта. И самое главное - при выявлении несоответствий чиновники просто не согласуют строительство или узаконение постройки. В конечном итоге, сооружение может быть признано самостроем со всеми вытекающими из этого факта последствиями.

Далее, органы стройнадзора получили право проверять садовые и жилые дома. Пусть только по сигналам с мест - но всё же получили. А это точно не добавит собственникам спокойствия.

Ну и наконец, законодатель определился с тем, что считать индивидуальным жилым домом, а также запретил выделять новые объекты в пределах одной постройки. Это, в принципе, можно назвать одним из самых революционных изменений в новом законе.

[1] Федеральный закон № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» от 03.08.2018 года.

[2] П.1., п. 14.4. ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (в редакции от 03.08.2018 года).

[3] Глава 6.4. Снос объектов капитального строительства.

[4] Иногда даже с отдельным входом.

[5] П.1.1. ч.17. Ст.51 Градостроительного кодекса РФ.

[6] Ст.51.1 Градостроительного кодекса РФ.

[7] П.п.15-21 ст.55 Градостроительного кодекса РФ

[8] Ст.54 Градостроительного кодекса РФ.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова , президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции