Москвичи боятся обвала рубля и вкладывают деньги в покупку квартир

12 сентября 2018

Покупатели вторичных квартир стали чаще приобретать недвижимость в целях инвестирования: доля таких сделок в августе на вторичном рынке Москвы выросла до 12%, а спрос на вторичку увеличился на 10%, подсчитали аналитики ИНКОМ-Недвижимость.

Эксперты обращают внимание, что в предыдущие три года активность данной категории покупателей столичной вторички находилась на нулевом уровне. Так, за 2015-2017 годы эксперты не зафиксировали ни одной сделки в указанном сегменте в инвестиционных и сберегательных целях – "все покупки совершались только по необходимости, исходя из актуальных потребностей в решении жилищных вопросов".

На такую расстановку сил, по их мнению, повлияли несколько факторов. Во-первых, снижающиеся ставки по банковским вкладам. На фоне снижения ключевой ставки проценты по депозитам также снижались. Хотя на днях ЦБ сообщил о повышении максимальной процентной ставке по рублевым вкладам в 10 российских банках до 6,56%, эксперты считают это повышении краткосрочным.

Для сравнения в 2014 года ставки по депозитам, наоборот, взлетели с 6,38% до 12,11%, и вклады стали куда более привлекательным инструментом. Сейчас ситуация противоположная.

Во-вторых, на вторичном рынке закончилось затяжное падение цен. По данным ИНКОМ-Недвижимость, за восемь месяцев средняя стоимость предложения объектов на вторичке выросла на 9,4 %.

В качестве третьей причины эксперты называют нестабильную обстановку в экономике: санкции, валютные колебания. В апреле уже снова зазвучали слова "черный понедельник". Тогда против российских политиков, бизнесменов и подконтрольных им предприятий США ввели очередной пакет санкций. В санкционный список попали Олег Дерипаска и подконтрольные ему En+ Group, группа "ГАЗ", "Базовый элемент" и "РусАл", Виктор Вексельберг и группа "Ренова", а также Сулейман Керимов, Кирилл Шамалов, глава "Газпрома" Алексей Миллер, глава ВТБ Андрей Костин. Апрельские санкции обвалили рынок российских акций? и под ударом оказался – рубль, который резко подешевел.

Новая волна валютных колебаний наблюдается и сегодня. Так, курс евро на Московской бирже на 10 сентября впервые с марта 2016 года поднялся выше отметки в 81 рубль. Снижение курса российской валюты аналитики связывают с ожиданием новых антироссийских санкций.

Сегодня время перед условным обладателем в несколько миллионов рублей стоит выбор – положить свои деньги в банки под 5% годовых, либо купить квартиру под сдачу, зарабатывая на этом 5-7%, говорит директор департамента вторичного рынка компании "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома.

С одной стороны – устойчивая тенденция снижения ставок, риски отзыва лицензий на осуществление банковской деятельности и возможные санкции против крупнейших российских банковских игроков. С другой стороны, недвижимость, имеющая потенциал к увеличению стоимости, на которой можно заработать при росте цен до 12% годовых.

"Таким образом, на текущий момент на московском вторичном рынке жилья сформировался пул покупателей, которые предпочитают конвертировать накопления в квадратные метры, а не нести в банк", - отмечает он.

В ЦИАН тоже отмечают схожую тенденцию. По данным компании, за год доля инвестиционных сделок на вторичном рынке Москвы увеличилась с 9% до 13%. Однако основным мотивом покупки чаще стало сохранение капитала, а не его приумножение, отмечает ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.

Причины роста инвестиционных сделок те же самые - снижение ставок по вкладам и ослабление рубля.

"На этом фоне вложения в жилую недвижимость стали более привлекательными, особенно летом 2018 года. Чтобы уменьшить отток вкладов некоторые банки в конце лета были вынуждены повысить ставки по вкладам", - говорит ведущий аналитик ЦИАН.

Самые популярная инвестиционная недвижимость на вторичке - это небольшие квартиры с хорошим расположением. Доходность таких квартир сейчас 4-7% годовых при грамотном подходе, говорят эксперты.

Для долгосрочных вложений и стратегии сохранения капитала характерна покупка квартир современной планировки в домах после 2000 года постройки с качественным ремонтом в районах со сложившейся инфраструктурой, добавляет Александр Пыпин.

"Для тех, кто приемлет более высокий уровень рисков и неопределенности - в старых домах, вошедших в программу реновации", - говорит эксперт.

В МИЭЛЬ в свою очередь не видят никаких инвестиционных изменений на вторичном рынке столицы. Доля инвестиционных квартир остается на очень низком уровне, говорит управляющий директор брокерского департамента "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости" Ирина Пешич.

"Это обусловлено тем, что цены на московскую недвижимость находятся примерно на одном и том же уровне на протяжении уже нескольких лет. Соответственно, надежда на выгодную перепродажу также очень низкая", - отмечает она.

Давать какие-то прогнозы относительно дальнейшего поведения инвестиционных покупателей - сложно, особенно учитывая экономическую обстановку, говорят эксперты.

"Ситуация, сложившаяся к настоящему моменту на вторичном рынке недвижимости старой Москвы, не дают оснований прогнозировать, что увеличение числа покупателей-инвесторов в среднесрочной перспективе будет значительным. По нашим оценкам, рост таких сделок может составить до 3% за год", - говорит Сергей Шлома.

Одна из причин столь небольшого увеличения – заметное сокращение объема предложения как на вторичке в целом: за год на 21,1% до 26 141 объекта, так и в сегменте наиболее бюджетного жилья – как раз наиболее привлекательные лоты для покупателей-инвесторов.

"Доля инвестиционных покупок растет в периоды ослабления рубля. Прогнозировать длительность этих периодов и глубину ослабления в текущих условиях сложно", - отмечает аналитик ЦИАН.

Пока крайне сложно делать какие-то прогнозы, учитывая поведение валют и рубля, соглашается Ирина Пешич. Пока мы видим только некоторое сокращение количества квартир, выставленных на продажу.

Москвичи боятся обвала рубля и вкладывают деньги в покупку квартир

Читайте также