Реновация по-уральски. Инвесторам предлагают заняться комплексным развитием ранее застроенных территорий Екатеринбурга

10 августа 2018

В Екатеринбурге около 2,5 процента жилфонда изношено на 75 и более процентов - речь идет и о многоквартирных домах, и о частном секторе, застроенном в 30-50-е годы прошлого века. Именно его планируется отправить под снос в первую очередь в ходе реализации Генплана-2035.

По словам замглавы администрации Екатеринбурга по вопросам капитального строительства Алексея Белышева, общий размер жилфонда в городе превышает 37 миллионов квадратных метров. Площадь запредельно изношенных зданий в сумме составляет 800 тысяч квадратов, находятся они в разных районах. Реновация станет основным принципом дальнейшей застройки Екатеринбурга, отметил он, но проходить будет постепенно, согласно стратегии пространственного развития, которая подразумевает компактность и высокоэффективное использование территории мегаполиса.

Когда в Москве стартовала одноименная программа, Минстрой РФ заявил, что в случае успеха ее могут распространить на региональные города-миллионники. В числе первых упоминался Екатеринбург, только здесь сносить предполагалось не "хрущевки", а бараки и двухэтажки времен грандиозных промышленных строек.

- Вне зависимости от того, когда зазвучало слово реновация, у нас первые аукционы на развитие застроенных территорий состоялись еще в 2011 году. С того момента заключено около 40 договоров на застройку 52 участков. Механизм очень сложный юридически и с точки зрения исполнения, мешают и законодательные нестыковки. Мы были первопроходцами, даже из других регионов приезжали изучать наш опыт, - вспоминает руководитель Главархитектуры города Михаил Губин.

По словам специалиста, развитие застроенных территорий подразумевает не только замещение старого жилфонда, в том числе нежилой недвижимостью, но и непременное преобразование социальных и коммунальных объектов, модернизацию сетей. Потенциал этого механизма далеко не исчерпан, даже в центре мегаполиса остались заброшенные места, которые просят обновления, например район улиц Челюскинцев-Папанина, что и говорить об окраинах.

Екатеринбург - муниципалитет, а не субъект РФ, как Москва, поэтому для принятия регионального закона о реновации мэрия выйдет с законодательной инициативой в Заксобрание. Также программа будет регулироваться местной нормативной базой, в частности новыми правилами землепользования и застройки, утвержденными в конце июня 2018-го. По сути, это инструмент реализации стратегии пространственного развития и основа градостроительной политики. Что изменилось по сравнению с предыдущей редакцией?

- В документе заложены основные принципы, понятные даже неспециалисту: комфортность, узнаваемость, доступность, связность пространств, сохранение объектов культурного наследия. Они должны прочно поселиться в сознании чиновников, архитекторов, проектировщиков, жителей. Нельзя строить объекты только в интересах сегодняшнего дня, забывая об окружении, - раскрывает подробности Михаил Губин. - Разрабатывая правила, мы впервые провели публичные слушания в 19 микрорайонах и населенных пунктах Екатеринбурга, чтобы услышать мнения людей. Готовы к дальнейшему сотрудничеству: документ бессрочный, но он, как живой организм, может изменяться.

Новыми правилами предусмотрены две территории комплексного устойчивого развития. Это понятие введено в Градостроительный кодекс в конце 2017-го, и первый "пилот" такого рода в России, как уверяют в мэрии, - в Екатеринбурге. Проект напоминает механизм развития застроенных территорий, но лишь отчасти, и регулируется иначе. Экспериментальными площадками выбраны микрорайоны Заречный и ЖБИ.

- На улице Готвальда выделяется около 20 гектаров. Это пойма реки, но ландшафт "работает" на частный сектор и склады 1980-1990 годов постройки, что в корне неверно. Мы не "зажимаем" инвестора: есть регламент территориальной зоны, предельные параметры строительства, исходя из которых он и будет разрабатывать проекты планировки. Комплексное устойчивое развитие не подразумевает возведение одного лишь жилья: нужны места приложения труда, соцобъекты, общественные пространства, чтобы человек чувствовал себя комфортно. Не надо создавать "спальники": дом-работа-вечные пробки, - комментирует новшество руководитель Главархитектуры.

Пока территории готовят к аукционам: устанавливают всех собственников, виды разрешенного использования участков. Договоры с инвесторами будут рассчитаны на 15 лет. Заметим, что в зоне комплексного развития отменено ограничение этажности зданий, процент застройки варьируется от 50 до 100, а коэффициент строительного использования поднят с 2,5 до четырех, то есть на гектаре земли без дополнительных согласований можно будет построить 40 тысяч квадратных метров вместо 25. По мысли сотрудников администрации города, это сделает редевелопмент более привлекательным.

Чем еще интересны новые правила землепользования и застройки? Во-первых, к ним прилагается каталог координат и описание характерных точек территориальных зон. Эта информация будет отражена и на публичной кадастровой карте. Чтобы понимать, какой это колоссальный труд, приведем лишь пару цифр: всего определено 182 тысячи точек, при том что на листе формата А4 помещается лишь 40.

Во-вторых, количество территориальных зон сокращено с 44-х до 32-х. В-третьих, у правообладателей появилась возможность менять вид разрешенного использования земли по упрощенной схеме. Достаточно просто подать заявление в Росреестр и выбрать нужный вид из числа закрепленных за данной территорией (раньше нужно было дожидаться специального постановления муниципалитета). Для строительной отрасли это, несомненно, либерализация, причем предусмотрена она Градкодексом, и чиновники Екатеринбурга не видят в ней рисков.

- Виды разрешенного использования устанавливаются не "с потолка", а исходя из особенностей территории. В жилой зоне, допустим, нельзя строить опасные объекты, объекты с санитарно-защитной зоной. На наш взгляд, не будет противоречий, если инвестор поменяет жилую функцию на административно-офисную: это позволит гибко развивать проекты, - поясняет Михаил Губин.

Как исключить ситуации, когда пообещали построить деловой центр, а поставили многоэтажные апартаменты? Контроль подразумевается, и многоступенчатый, отвечают в мэрии. Если правообладатель пожелает установить непредусмотренный вид использования участка, Росреестр просто должен ему отказать. Органы местного самоуправления выдают градостроительный план земельного участка только в соответствии с регламентом территориальной зоны и предельными параметрами строительства. Кроме того, без такого плана не пройти экспертизу проектной документации и не получить разрешение на строительство.

Реновация по-уральски. Инвесторам предлагают заняться комплексным развитием ранее застроенных территорий Екатеринбурга

Читайте также