Год антирекордов

10 декабря 2018

Уходящий 2018 год не вдохнул новую жизнь в рынок коммерческой недвижимости Москвы. Как и в прошлые годы, главным трендом стал спад, который, так или иначе, проявил себя во всех сегментах. Эксперты поделились с "Интерфаксом" скромными итогами года.

Офисы – минимум за десятилетие

По итогам 2018 года объемы нового строительства офисов в Москве не превысят 200 тыс. "квадратов", считают в Knight Frank.

"177 тыс. кв.м планировалось ввести в эксплуатацию в 2018 году. Это на 57% меньше, чем в 2017 году и, наверное, минимальный объем ввода за десять лет. Так мало в Москве не строили никогда", — отмечает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков.

"Рекордно низкий за последние 10 лет объем ввода нового предложения качественных офисных площадей стал логичным следствием экономического кризиса 2014-2015 гг. Аналогичную картину мы наблюдали после кризиса 2008-2009 года, когда спрос восстановился раньше нового ввода", — прокомментировала в свою очередь официальный представитель компании A-Store Estates, девелопера делового квартала Neopolis Евгения Лучицкая.

Даже с учетом того, что по итогам 2018 года объем поглощения офисов в Москве (аренда, продажа) в три раза может превысить цифры ввода, динамика спроса все равно выходит отрицательная.

"По итогам 2018 года мы прогнозируем объем реализованных сделок на уровне 750 тыс. кв.м, что на 15% уступит показателю прошлого года. Драйверами спроса выступают представители розничной и оптовой торговли (17% от общего объема), строительства (11% от общего объема) и финансовых институтов (10% от общего объема)", — рассказал "Интерфаксу" генеральный директор S.A. Ricci Александр Морозов.

К крупнейшим сделкам года относятся аренда компанией "Аэрофлот" 18,4 тыс. кв.м в БЦ "Арбат1", покупка банком "Зенит" 13 тыс. кв.м в БЦ "Лотос", аренда компанией Ozon.ru 11,2 тыс. кв.м в БЦ "Башня на набережной".

Как добавляют в S.A. Ricci за год средние ставки на московские офисы выросли на 1,1 п.п. до 17,7 тыс. рублей за кв.м.

Торговля: стабильно мало

Похожая ситуация сложилась и на рынке торговой недвижимости – объем ввода торгцентров в Москве в 2018 году может стать минимальным за шесть лет, отмечают в JLL.

"На фоне переноса даты открытия прогноз снижен до 137 тыс. кв.м арендуемых площадей, что на 12% ниже результата прошлого года", — рассказала "Интерфаксу" Оксана Копылова, руководитель аналитики торговой и складской недвижимости компании.

За первые три квартала 2018 года в Москве появилось всего 98 тыс. кв.м торговых центров ("Каширская Плаза", "Миля", "Петровский"), при этом в третьем квартале не было открыто ни одного объекта. На четвертый квартал заявлены "Арена плаза", "Галеон", "Краснопрудный".

В CBRE в свою очередь рассказали, что с начала года на рынок вышел 21 новый международный бренд. И еще минимум один выйдет до конца года.

"Таким образом, общее число новых брендов в уходящем году достигнет 22, что на 37% меньше показателя 2017 года, когда на рынке появилось 35 брендов", — отметили в компании.

Арендные ставки в торговых центрах Москвы на протяжении 2018 года были стабильны. По данным JLL, максимальная ставка аренды для помещений площадью 100 кв.м на первом этаже торговой галереи остается на уровне 195 тыс. рублей за кв.м в год, средняя в торговой галерее – 74 тыс. рублей за кв.м в год.

Склады: повод для оптимизма

Сравнительно небольшие объемы строительства продемонстрировал и складской сегмент. По данным CBRE, за год в Московском регионе построено 900 тыс. "кадратов" складов, что на 100 тыс. больше, чем 2017 году.

Между тем спрос, по словам экспертов, приблизился к историческому максимуму.

"Маятник снова раскачивается в правильную сторону. Это просто рекордный год. Тренд, в том числе, связан с подписанием ряда "больших" соглашений между девелоперами и конечными пользователями складов ", — считает старший директор, руководитель отдела индустриальной складской недвижимости CBRE Антон Алябьев.

Как уточнили в Knight Frank, по итогам года объем сделок на складском рынке Московского региона составит около 1,6 млн кв.м (в прошлом – 1,2 млн кв.м). Большая их часть заключается на готовые объекты. К числу рекордных относится сделка по строительству распределительного центра "Леруа Мерлен" площадью 140 тыс. кв.м в рамках МЛК "Белый Раст".

К тому же, рынок сейчас находится в "начальном периоде подъема ставок".

"Уровень арендных ставок на складском рынке Московского региона по новым сделкам стабилен и находится в диапазоне 3,4-3,6 тыс. рублей за кв.м в год (без учета НДС и операционных расходов) для объектов за МКАД. Стоит отметить, что складские объекты, расположенные непосредственно на МКАД, обходятся арендаторам дороже – в среднем по 4 тыс. рублей за кв.м", — комментирует Оксана Копылова (JLL).

Впрочем, резкого роста ставок в ближайшее время эксперты не ожидают – давление на них оказывают около 1 млн кв.м свободных складов.

Гостиницы: футбол и не только

Основным драйвером развития гостиничного рынка Москвы стал состоявшийся летом Чемпионат мира по футболу. В этот период российскую столицу посетили 4,47 млн туристов, при этом общий поток туристов в Москву в 2018 году может составить 23 млн человек, отмечают в CBRE.

В 2018 году гостиничный фонд Москвы пополнили семь новых отелей (1,7 тыс. номеров). Среди них DoubleTree by Hilton Moscow Vnukovo Airport, Ibis Domodedovo Airport, Holiday Inn Express Khovrino, Radisson Blu Олимпийский и др.

Как рассказала "Интерфаксу" старший директор департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield Ирина Акутова, стоимость размещения в московских отелях выросла во всех сегментах – в среднем на 52,7%. По итогам девяти месяцев года средняя цена номера составила 9,63 тыс. рублей (год назад – 6,31 тыс. рублей). При этом максимальную прибавку обеспечили себе гостиницы люксового сегмента (+77,2%, до 23 897 рублей).

"Операционные результаты 2019 года во многом будут зависеть от политической воли руководства страны в части либерализации визового режима. По оценкам специалистов, подобный шаг способен увеличить количество посетителей столицы как минимум на 10-20% в год, способствуя повышению спроса на размещение и гостиничные услуги, в том числе, за пределами летнего периода", — резюмирует эксперт.

Поймать инвестора

Петербург и регионы РФ в 2018 году потеснили позиции Москвы при распределении инвестиций в недвижимость.

"Петербург и в целом все регионы успешнее, чем Москва в 2018 году. Москва, как спящий гигант, демонстрирует снижение объемов. В то время как в Петербурге мы видим прирост, а регионы стабильны и остались примерно на том же уровне", — рассказала старший директор, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирина Ушакова.

Эксперт уточнила, что доля Москвы в общем объеме годовых вложений по итогам года сократится до 65%, в то время как доля Петербурга составит около 26% (13% в 2017 году).

Российский рынок коммерческой недвижимости покидают инвесторы из Балтии и других северных стран, рассказал журналистам Андрей Косарев, член правления Colliers International Russia и генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге.

"Санкции оказывают реальное постоянное давление, и рынок преимущественно покидают инвесторы из стран Балтии и Северных стран. Особенно ощутим уход финских инвесторов, Northern Horizon Capital и Sponda", — заявил он.