Право собственности на жилье дает трещину?

7 декабря 2018

Историй, когда мнение местных жителей относительно будущего их домов и кварталов не учитывается, становится все больше. Тем более, что последние законодательные инициативы развиваются не самым радужным для собственников жилья образом. ЦИАН вник в вопрос и вынужден признать: проблемы есть.

Антиутопия не за горами

В середине ноября думские депутаты приняли в первом чтении законопроект, упрощающий процедуру изъятия земельного участка и расширяющий права местных властей. Постоянный эксперт ЦИАН, управляющий партнер «Юридический Центр Правовед», Николай Хованский знаком с этим законопроектом.

ЮРИСТЫ БЬЮТ ТРЕВОГУ

«Если раньше изъятие разрешалось только для государственных нужд, то на основании этого закона местные власти смогут изымать практически любой участок для строительства жилых домов. Решение властей об изъятии, конечно, можно оспорить через суд, но перспективность оспаривания вызывает вопросы... Этот закон направлен на «улучшение» территории внутри городских поселений с целью их максимальной заселенности, индустриализации. Что из этого получится, если он будет принят? Даже страшно об этом подумать...». Николай Хованский, управляющий партнер «Юридический Центр Правовед».

Казалось бы, невероятная ситуация в демократичном государстве, однако события последнего времени свидетельствуют о том, что антиутопия все же наступила.

А еще в ноябре очень громко прозвучала история с планами сноса сразу двух кварталов, расположенных в московском районе Кунцево. По сообщению пресс-службы ГК ПИК, документы у застройщика в порядке, разрешения и экспертизы есть, но основания у жителей 37 домов съезжать из крепких, по их словам, домов ради строительства нового ЖК – тоже нет.

Законопроект и новые «горячие точки застройки» на карте города заставляют москвичей нервничать: как бы «благоустройство» не обернулось отъемом собственности.

Снос по реновации

Ранее ЦИАН уже писал о реалиях реновации. Возможно, для кого-то эта программа – единственный шанс улучшить жилищные условия, но далеко не все живут в действительно ветхих «хрущевках».

Так, Ольге Николаевне пришлось переехать из крепкого кирпичного дома по улице Осташковская, дом 9, корпус 2 с высокими потолками, большими окнами, паркетным полом и парком во дворе. Бывшая жительница пятиэтажки сокрушается: ни одна новостройка таких же условий предложить не может.

Другая собеседница ЦИАН рассказывает, что их очень достойный по качеству сталинский дом на 46 квартир едва не угодил под программу реновации. Как выяснилось позже, сам дом впоследствии собирались не сносить, а… продать под гостиницу.

МЫ ИЗБЕЖАЛИ РЕНОВАЦИИ

«В программу реновации много попало домов совершенно другого уровня – «сталинок» с большими квартирами, где ж/б перекрытия и кухни от 9 кв. м до 11 кв. м, кирпичные «хрущевки» по индивидуальным проектам. Там хоть кухни и по 6 кв. м, но удобные комнаты по 20 кв. м. И квартир максимум до 100, в моем сталинском доме – всего 46 квартир. У нас прекрасный дом, но его пытались, как и многие другие «сталинки» в моем районе, ввести в реновацию, так как он рядом метро, до центра 20 минут, рядом парки, старинные усадьбы... Причем речь шла не о сносе дома, а о его продаже под гостиницу!». Анна, жительница «сталинки».

Небоскребы вместо пятиэтажек

Помните заверения, что высоток на месте снесенных домов строить не будут? Программа реновации только-только стартовала – и вот, первый небоскреб. Так, в ноябре этого года в Измайлове началось строительство 31-этажного (то есть, более 100 м) дома для программы реновации. Рядом власти собираются построить еще одну башню-высотку в 31 этаж.

Комментируя это событие, главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов, отметил: «В законе нет уточнений относительно этажности домов в рамках программы реновации. В среднем новые дома будут иметь около 14 этажей, но от этого можно отступать» (цитата по «Интерфаксу»).

А в 2011 году мэр города Сергей Собянин, побывав все в том же Кунцеве (тогда он посетил 20-й квартал), заявил, что «Москва и так перезастроена» и что «тройное уплотнение при сносе – это невозможно» (цитата по РБК).

Снос по реконструкции

Но видимо, все-таки возможно. 47 и 48 кварталы в Кунцеве с середины ноября не сходят с повестки дня: сюда пришла программа реконструкции, начатая еще при Лужкове и не имеющая к реновации отношения.

Вкратце суть конфликта такова: структура ГК ПИК компания «Монетчик» запланировала в рамках программы реконструкции снести 37 домов несносимых серий и переселить их жителей в новостройки этажностью от 15 до 30 этажей. Жители не хотят покидать кирпичные малоэтажки, выражают протесты, митингуют и пытаются мешать стройке. Дело дошло до того, что ПИК приостановил на короткое время строительство.

В пресс-службе ГК ПИК «ЦИАН.Журналу» предоставили следующий комментарий: «У застройщика есть абсолютно все разрешительные документы. В частности, оформлен договор аренды земельного участка, градостроительный план участка, получено положительное заключение экспертизы проекта, выдано разрешение на строительство, оформлен порубочный билет. Вся исходно-разрешительная документация выдана соответствующими уполномоченными органами в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ и иными нормативными актами».

Застройщика поддержали и столичные власти. Так, глава департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин заявил, что строительство 26-этажного дома на улице Ивана Франко застройщик начал на законных основаниях.

«У застройщика есть все градостроительные документы и все законные основания для строительства жилья, а митинги, которые там проводятся, направлены на привлечение внимания и раздувание политических вопросов. У меня нет информации из правоохранительных органов, однако нет никаких сомнений в законности стройки», – сказал Сергей Левкин (цитата по РИАМО).

Но у местных жителей много вопросов.

1. Программа завершилась, а снос – нет?

Снос когда-то планировался в рамках программы реконструкции, но она благополучно закончилась в 2010 году, рассказывает адвокат жителей 47-48 кварталов Ольга Власова. И почему решили вдруг реализовать проект сейчас?

«Верховный суд несколько раз откладывал заседание, потому что задавал правительству Москвы вопросы: «У вас написано, что вы собираетесь снести 37 домов. На каком основании?». Представитель правительства Москвы на последнем заседании дословно ответил, что «эти 37 домов – это проблема». Это цитата», – вспоминает адвокат.

2. Неужели вместо публичных слушаний был «театр»?

«Правительство Москвы заявило, что по этому району проводились публичные слушания, но граждане их своевременно не обжаловали и о своем недовольстве не заявили. На самом деле, никаких публичных слушаний и не было. Было некое «представление», на котором присутствовали не представители управы, префектуры, комиссии и местных жителей, а нанятые актеры. Даже ведущим этого шоу был профессиональный актер. Таким образом, получилась странная ситуация: мы должны были обжаловать то, чего на самом деле даже и не было. При этом по закону публичные слушания носят рекомендательный характер», – продолжает Ольга Власова.

3. Почему стройка пойдет впритык к старым домам?

Жителей крайне нервирует и выбор строительной площадки: стартовый дом для переселения собираются строить между тремя пятиэтажками. Стройплощадка уже разбита, техника подогнана, а дотянуться до нее можно, не выходя из дома (с аналогичной проблемой столкнулись и москвичи с 5-го Донского проезда, но об этом позже).

В то же время, СНиП 2.07.01-89 «Планировка и застройка городских и сельских поселений» гласит, что между «длинными сторонами» зданий (выше четырех этажей) должно быть не менее 20 м, а между «длинными сторонами и торцами» – не менее 10 м. Сократить расстояния можно, признают юристы, но только, если нормы инсоляции не будут ущемляться. Решать это должна по каждому случаю экспертиза.

В отношении кунцевской стройки Мосгосэкспертиза уже дала заключение от 26 августа, в котором говорится, что препятствий для строительства 26-этажной башни нет.

«Строительство этой башни на Ивана Франко – попытка «выжить» людей из их домов. Как жить в этих домах!», – возмущается Ольга Власова.

4. Капремонт проведен, но требуется снос?

28 ноября в Мосгорсуде состоялось еще одно судебное разбирательство по кунцевским домам: жители оспаривали Адресный перечень домов, подлежащих сносу, и просили признать его незаконным.

На это заседание по части домов принесли заключения Мосжилинспекции о том, что некоторые дома в очень плохом состоянии, требуется большой капитальный ремонт и отсутствует текущий. Но в как минимум в трех домах 47-48 кварталов в прошлом году был закончен капитальный ремонт. Теперь не знаю, что и думать: то ли Мосжилинспекция не знает о капитальном ремонте в этих домах, то ли на самом деле ФКР ремонт не делал.
Ольга Власова
адвокат жителей 47-48 кварталов

В одном доме, судя по заключению, необходимо поменять батареи, но в прошлом году был проведен капитальный ремонт – в том числе, с заменой батарей! Кроме того, в этом же доме, по данным Мосжилинспекции, до капитального ремонта износ был 37%, а после него стал 47%.

«Безусловно, есть в 47 и 48 кварталах и несколько старых домов в плохом состоянии. Их жители хотели бы переселиться, но общую картину это не меняет», – считает Ольга Власова.

Куда переселяют?

Один из ключевых вопросов для жителей – переселение. Разумеется, никто не хочет уезжать из престижного района. Статья 20 московского закона «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» от 14.06.2006 N 29 (ред. от 28.12.2016) гласит, что «о предоставлении жилого помещения в конкретном месте, доме, на этаже, по конкретному адресу, с определенным количеством комнат удовлетворению не подлежат».

Да, действительно, конкретизировать, то есть, выбрать квартиру гражданин, попавший под программу переселения, не может, однако законом (Закон г. Москвы от 31 мая 2006 г. N 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве») четко прописано, что «выселить» за территорию района можно только по письменному согласию гражданина. И «слова» власти имеют второстепенное значение. Если этот принцип попирается, можно смело идти в суд!
Николай Хованский
управляющий партнер «Юридический Центр Правовед»

По словам кунцевской активистки Милы Волковой, представитель застройщика им сказал, что в случае переселения они отправятся жить к железной дороге на улице Ивана Франко, ближе к Кутузовскому проспекту. С географической точки зрения это действительно соседняя улица. Однако разница огромная.

В пресс-службе ГК ПИК «ЦИАН.Журналу» рассказали, на что могут рассчитывать жители сносимых домов: «Для первой волны переселения уже сейчас строятся муниципальные дома по адресу: улица Ярцевская, корпус 12, 16, а также будет строиться дом на улице Ивана Франко. В начале следующего года начнется строительство четвертого дома на Молодогвардейской. Таким образом, будет построено четыре корпуса под переселение, два из которых уже в стройке».

Также сейчас представители застройщика обещают, что жилплощадь квартир увеличится примерно на 20%, при этом никакой доплаты за метры не будет. В итоге жители получат квартиры большей стоимости, чем имеют сейчас. Планировка в квартирах будет улучшенной, отделка – согласно утвержденным требованиям городской программы. ПИК провел несколько экскурсий, в ходе которых жителям были продемонстрированы подобные квартиры. Несмотря на то, что дома возводятся для муниципальных нужд, себестоимость и класс отделки квартир соответствуют уровню, который применяется для строительства коммерческого жилья.

Откуда выселяют?

Чтобы не быть голословными, мы попросили Милу Волкову из Кунцева показать квартиру, в которой она живет.

Мила рассказала о больших окнах и трехметровых потолках. Упомянула, что ее «однушка» имеет площадь 54 кв. м, при этом площадь кухни составляет 11,6 кв. м, а жилая площадь – 25 кв. м. Есть собственная просторная кладовая, которая служит гардеробной, и есть огромная ванная комната.

ДОМ МОГ БЫ СТОЯТЬ 150 ЛЕТ

«Когда друзья впервые приезжали ко мне на новоселье, на их лицах читалось «Вау, неужели такое бывает!», некоторые даже изучали потом предложения рынка недвижимости в наших кварталах. Но, как понимаете, их не так много, да и стоимость квартиры в добротном кирпичном доме немаленькая. Только недавно я узнала, что по документам этим домам предстоит стоять 150 лет!». Мила Волкова

В сухом остатке получается, что жители не ветхого и не аварийного жилья, вполне довольные условиями проживания, должны сняться с насиженного места и переехать в неизвестно где расположенную новостройку, в которой им придется делать ремонт и терпеть ремонт соседей.

«Болевые точки» Москвы

На самом деле, историй, когда мнение местных жителей (а то и сам факт их существования!) не учитывается, в Москве предостаточно.

Уже не первый год москвичи следят за развитием истории на 5-м Донском переулке (5 минут пешком от ТТК). Застройщик ООО «Комплекс-Строй» начал строительство высотного жилого комплекса «Нескучный Home & SPA» – пять башен высотой до 90 этажей. Любопытно, что выдавая разрешения, власти сочли 13 расположенных в районе будущего строительство домов «неиспользуемыми» (при этом факт поступавшей из этих домов оплаты за «коммуналку» никого не смутил). За несколько месяцев стройки (изрядно утомившей местное население) один из домов начал давать трещины и перекосы.

«Таким образом, недвижимое имущество жителей намеренно обесценивается, создаются невыносимые условия проживания, создается ситуация по принуждению жителей к переселению по невыгодным для них условиям», следует из обращения местных жителей. Да и запланированные в нескольких домах капремонты почему-то так и не проводились. В апреле местные жители выяснили, что жильцов ставшего аварийным жилья планируют переселять в подмосковную Щербинку.

Жители домов на 2-й Рощинской улице протестуют против строительства в их дворе 12-этажной гостиницы с подземной парковкой. По окончании строительства близлежащие дома будут практически лишены солнечного света. Кроме того, как утверждают активисты, «возможны риски нарушения фундамента ближайших домов». Проблема та же: как пишут активисты, странным образом застройщик ООО «Рощинская» (техзаказчик строительства – «СМУ-6 Инвест») получил разрешительную документацию. «Без предварительных слушаний и в нарушение всех действующих законов, дворовый проезд к дому № 6, а также часть его придомовой территории (ранее учтенная) была незаконно отмежевана к рядом стоящим нежилым постройкам. Территорию жилого дома урезали по отмостке. Никаких обременений, в т. ч. публичных сервитутов, необходимых для нужд жителей, городом на участок установлено не было, как и каких-либо согласований с собственниками», - объясняют местные жители.

Следующий болевой момент – сквер около 7-го дома по улице Цандера. Одно время вместо сквера планировали построить ЖК, а позже предлагали организовать там стартовую площадку для реновации. Жители дома несколько лет протестовали против планов властей и только в ноябре 2018 года на встрече с местными жителями префект, наконец, сказал, что стройки здесь не будет. Но эти заверения только слова, опасаются жители.

На территории охранной зоны музея-заповедника «Коломенское» власти запланировали строительство торгового и бизнес-центров, а также комплекс апартаментов. Все это строительство планируется подвести под проект стройки ТПУ «Кленовый бульвар», чем крайне недовольны местные жители. Они устраивают акции протеста, пишут жалобы и петиции с просьбой отказаться от проекта. Кстати, еще их волнует и вопрос с ликвидацией четырех автостоянок, где сейчас паркуется 600-800 автомобилей.

«В свете последних событий и вообще того, что этот вопрос возник, частная собственность в Москве вполне под угрозой», – резюмирует адвокат Ольга Власова.