Что такое эксроу-счета

15 января 2019

Банковская ячейка для безналичных денег?—?старое понятие и новая реальность

При развитии рыночных отношений неизбежно развитие законодательства, регулирующего эти процессы. А развитие законодательства влечёт за собой появление новых, или хорошо забытых старых, понятий, смысл которых не всегда можно понять по названию. Одно из таких понятий?—?это эскроу-счета.

В России в 2012 году был разработан проект федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвёртую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ». В этом документе был прописан новый вид соглашения?—?договор условного депонирования, или эскроу, а также новая разновидность банковского счёта?—?эскроу-счёт. С 1 июля 2014 года новые положения ГК РФ (статьи 860.7, 860.8, 860.9 и 860.10), предусматривающие возможность осуществления расчётов посредством заключения договора эскроу, вступили в силу.

Эскроу-счет, от английского escrow, что означает «условное депонирование»,?—?это специальный условный счёт, на котором могут находиться как денежные средства, так и имущество или документы, до наступления определённых обстоятельств или выполнения определённых обязательств. Нас сейчас интересуют денежные средства, так как в сделках на рынке недвижимости это основной эквивалент квадратным метрам. Надо заметить, что средства находятся в заблокированном состоянии до наступления этих условий, и ни продавец, ни покупатель не могут ими воспользоваться.

Фактически эскроу-счёт представляет из себя банковскую ячейку, в которой лежат безналичные деньги. Это очень удобно. Конечно, вы лишаете себя удовольствия пошелестеть купюрами при пересчёте, но, поскольку в некоторых банках операции с эскроу-счетами являются бесплатными, это можно компенсировать неплохой экономией.

Как работает экроу в недвижимости

1. Продавец и Покупатель открывают обычные счета в выбранном банке, осуществляющем расчёты через эскроу-счета, обычно это делается бесплатно.

2. Затем Покупатель вносит на свой счёт денежные средства, необходимые для расчётов по сделке. Проверка, пересчёт денежных знаков осуществляется работником банка, и опять бесплатно.

3. Следующий этап?—?это формирование условий, при которых денежные средства переведут со счёта покупателя на эскроу-счёт, и затем со счёта-эскроу на счёт продавца. После формирования договорных условий можно переходить к расчётам.

4. Перед совершением сделки, в нотариальной или в простой письменной форме, если это возможно, деньги со счёта Покупателя переводятся на эскроу-счёт, где блокируются. Средства с этих счётов не могут быть ни конфискованы, ни сняты.

5. Совершение сделки и передача документов на регистрацию. После получения документов с переходом права собственности на Покупателя наступает заключительный этап.

6. В зависимости от условий, сформированных на третьем этапе, в банк представляются документы. Это может быть выписка из ЕГРН, акт приёма-передачи квартиры, в список можно включать любые документы, исходя из конкретной ситуации, в которой происходит купля-продажа недвижимого имущества. И, наконец, если соблюдены все оговоренные условия, деньги отправляются на счёт Продавца. Если документы не предоставляются или предоставляются документы, подтверждающие, что сделка не состоялась, деньги спокойно возвращаются на счёт Покупателя.

Пара примеров использования

Ваш клиент покупает многокомнатную квартиру, в которой два продавца, и у одного из них часть квартиры находится в ипотечном залоге у банка. В сформированных условиях вы оговариваете, что при предъявлении выписки из ЕГРН на незаложенную часть квартиры со счёта Покупателя на счёт одного из Продавцов переводится часть денежных средств, необходимых для погашения ипотеки, и полная сумма?—?на счёт Продавца, у которого комнаты не находятся под обременением. Затем Продавец гасит оставшуюся часть ипотеки, оформляется переход права собственности на комнату и Продавец получает оставшуюся часть средств с эскроу-счета.

При заключении Договора долевого участия, то есть на первичном рынке, денежные средства блокируются на эскроу-счетах до момента передачи ключей. Если по какой-то причине строительная компания задерживает сдачу дома, деньги возвращаются на счёт Покупателя. С одной стороны, это гарантия, а с другой?—?неудобство. В ситуации задержки сроков сдачи большинство Покупателей готовы ждать, а не возвращать свои деньги. В этом случае строительная кампания должна менять регламенты, а это влечёт дополнительные расходы.

Возможно, с обязательным введением расчётов по системе эскроу на первичном рынке строительства снизится до минимума срыв сроков сдачи домов в эксплуатацию. Посмотрим…

Что такое эксроу-счета

Как работает экроу в недвижимости

Пара примеров использования

Читайте также