Заработать на квадратах: перепродажа почти не интересует покупателей новостроек

15 февраля 2019

Доля частных инветоров сейчас составляет 4-5%. Это связано с тем, что ценовая разница квартир на этапе котлована и готовыми существенно сократилась.

Среди покупателей московских новостроек почти не осталось тех, кто приобретает квартиру для дальнейшей перепродажи, желая таким образом заработать. Сейчас на долю таких частных инвесторов приходится всего лишь 4-5%, выяснили аналитики "Бон Тон". При этом, раньше этот показатель был в разы больше.

Аналогичную тенденцию отмечают и в Новой Москве. По словам главы столичного департамента развития новых территорий Владимира Жидкина, порядка 85% покупателей квартир в новостройках приобретают их для дальнейшего проживания. "Пять лет назад более половины таких сделок совершались исключительно с инвестиционными целями", - сказал Владимир Жидкин.

Основная причина разочарования частных инвесторов в таких схемах – сокращение разрыва между стоимостью квартиры на этапе котлована и на этапе ввода. Если раньше эта разница составляла 20-30%, то сейчас снизилась до 5%.

Например, при начальной стоимости квартиры в 5 млн рублей, за 2,5 года можно было заработать к концу при росте в 30% - 1,5 млн рублей. Сейчас - 250 тыс рублей при 5%.

В результате, вкладывать деньги на начальном этапе строительства домов стало практически не выгодно, и с рынка ушла большая часть инвесторов-непрофессионалов, отмечал руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

У экспертов "Бон Тон" более оптимистичные данные: за 2,5 года средней прирост (исключая наиболее востребованные проекты) составляет 22%. Но даже это не стимулирует частных инвесторов. Поэтому рынок за последние годы растерял инвесторов, зарабатывающих на перепродаже недвижимости.

Еще одна причина снижения интереса частных инвесторов: это стабильные цены на жилье. Цены на недвижимость рухнули в 2014 году, и все это время возвращались к показателям докризисного периода. Так, в прошлом году квартиры в новостройках подорожали в среднем на 7-8% (при инфляции в 4,2%).

Далеко не последнюю роль здесь играет проблема обманутых дольщиков: люди стараются покупать квартиры на завершающих этапах строительства, особенно после крупных банкротств застройщиков. По данным "Метриум", доля сделок на ранних стадиях составляет порядка 30%.

Также на поведение частных инвесторов влияние оказывает предстоящий переход на проектное финансирование жилищного строительства. В новых реалиях застройщики вряд ли будут выставлять квартиры по заниженным ценам на этапе котлована, так как доступ к деньгам дольщиков будет ограничен – они будут сосредоточены в руках банков. Однако, сами стратегии инвестирования и при переходе на эскроу-счета сохранятся, уверены эксперты.

Сегодня среди инвесторов на рынке новостроек остаются профессионалы, которые входят в проекты на старте продаж и выборочно приобретают наиболее ликвидные лоты. Как правило, это дефицитное предложение в проекте, обладающее интересными планировочными характеристиками, отмечает генеральный директор "Бон Тон" Кузнецова Наталия.

Также рассматриваются объекты с хорошими качественными параметрами и минимальной ценой – то есть ниже рынка - на старте продаж. Инвесторам приходится отслеживать стратегии девелоперов, понимать, с чем связан будет рост цен.

Поэтому основная масса частных инвесторов придерживается более консервативной стратегии – покупка квартир и апартаментов под аренду. Уровень годовой доходности в данном случае не превышает 8-10%, говорят в "Бон Тон".

В конце прошлого года в ИНКОМ-Недвижимость отмечали, что покупатели вторичных квартир стали чаще приобретать недвижимость в целях инвестирования. Почти каждая восьмая сделка на московской вторичке была совершена для сохранения денег. Еще три года назад таких сделок почти не было. Появление такого тренда аналитики тогда объяснили валютными колебаниями.

Инвестиционную привлекательность квартире может добавить строящееся или уже открытая станция метро или автомобильная дорога. Наличие транспортной инфраструктуры способно прибавить будущее квартире до 10-15%.

"Это может быть более удаленный от центра объект, который вместе с этим находится поблизости от метро и располагает всей необходимой инфраструктурой", - отмечает Наталия Кузнецова.

По последним данным "Метриум" в январе цены на московском рынке новостроек снизились на 1,3% до 159,9 тыс рублей за квадрат. Вслед за снижением стоимости квадратного метра уменьшилась и средняя стоимость квартир - на 2,2%. В среднем на квартиру в московской новостройке потребуется порядка 9,2 млн рублей. При этом, объем выставленных на продажу квартир вырос на 11,6%.

Заработать на квадратах: перепродажа почти не интересует покупателей новостроек

Читайте также