Закон массового поражения

24 июля 2018

Мнение юриста: обновленный 214-ФЗ при его буквальном толковании убьет рынок

В редакцию BKN.RU пришло письмо от Федора Н., юриста, специализирующегося на сфере долевого строительства. Автор выступил с жесткой критикой закона 175-ФЗ от 1 июля этого года, который вносит изменения в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» Закон полностью меняет правила игры на рынке недвижимости и должен непосредственно коснуться миллионов будущих покупателей новых квартир, по крайней мере в теории. Нам представляется, что профессиональный подробный разбор этого документа будет интересен нашим читателям.

Автор статьи попросил не указывать свое полное имя, поскольку не хочет создавать проблем юридической фирме, сотрудником которой является. Контакты автора есть в редакции.

Я сам являлся участником долевого строительства, при этом имею высшее юридическое образование и по характеру своей работы связан, в том числе, и с долевым строительством многоквартирных домов.

1 июля 2018 года был подписан федеральный закон 175-ФЗ, вносящий изменения в федеральный закон 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве…». Принятие этого закона сопровождалось различными выступлениями президента РФ Владимира Путина, говорившего о необходимости сокращения числа обманутых дольщиков, их защиты и пр.

Новый закон 175-ФЗ является «шедевром» юридической техники. Более безобразно, с точки зрения юридической техники, написанного закона я не встречал давно. Если читать и толковать этот закон буквально, то о защите прав дольщиков говорить не приходится. Совсем. Скорее наоборот, закон написан настолько плохо, что буквальное его применение с очевидностью должно породить огромное количество обманутых дольщиков.

И это не голословное заявление. Тем, кто желает и готов немного напрячь голову и вникнуть в то, что я изложу далее, я это с легкостью докажу.

Попрощайтесь с дольщиками

Итак, для начала следует напомнить, что принятый год назад закон 218-ФЗ от 29.07.2017, также вносивший поправки в закон 214-ФЗ, ввел понятие «специализированных застройщиков» – специальных юридических лиц, выполняющих функции застройщиков многоквартирных домов, в отношении которых введено множество ограничений. По сути это специально создаваемые компании с ограниченной правоспособностью, которые не могут заниматься никаким иным видом деятельности, кроме долевого строительства многоквартирных домов. За ними устанавливается специальный контроль и пр. Важно то, что статья 25 закона 218-ФЗ содержала в своей части 3 переходные положения, согласно которым все новые жесткие ограничения, касающиеся специализированных застройщиков, не распространялись на «старых застройщиков», то есть на те юридические лица, которые уже функционировали ранее и получили разрешения на строительство до 1 июля 2018 года.

Далее перейдем к самому одиозному.

Сначала видим пункт 7 статьи 7 закона 175-ФЗ:

«7) в статье 25:

а) часть 3 признать утратившей силу».

То есть все переходные положения закона 218-ФЗ отменяются.

Далее читаем переходные положения нового закона 175-ФЗ.

Вначале статья 8 закона 175-ФЗ, части 1 и 2:

«1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 июля 2018 года, за исключением абзацев шестого и седьмого подпункта “в” пункта 2 статьи 1 настоящего Федерального закона.

2. Абзацы шестой и седьмой подпункта “в” пункта 2 статьи 1 настоящего Федерального закона вступают в силу по истечении девяноста дней после дня вступления в силу настоящего Федерального закона».

То есть весь новый закон вступает в силу сразу с 1 июля, за исключением буквально двух строчек. Фактически и все требования, введенные законом 218-ФЗ, тоже.

Но исключения все же есть. Они описаны в части 7 статьи 8.

Читаем дальше эту самую часть 7 статьи 8:

«7. Положения статьи 2, второго предложения части 1.1, частей 2-2.2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29 июля 2017 года
№ 218-ФЗ “О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” и настоящим Федеральным законом, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года».

Ограничимся пока этим (можно читать только подчеркнутый текст, чтобы не запутаться) и обратимся к части 1.1 cтатьи 3 закона 214-ФЗ.

Она состоит из двух предложений и выглядит теперь так:

«1.1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, либо в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, или территории, в отношении которой заключен договор о комплексном освоении территории или договор о комплексном развитии территории (далее – несколько разрешений на строительство). Застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по нескольким договорам о развитии застроенной территории, и (или) договорам о комплексном развитии территории, и (или) договорам о комплексном освоении территории».

Как явствует из только что приведенных выше норм частей 1 и 7 статьи 8 закона 175-ФЗ, второе предложение этой самой части 1.1 статьи 3 к «старым застройщикам» не применяется в новой редакции, а первое предложение применяется целиком и полностью, так сказать, в полный рост.

Что это значит?

А при буквальном прочтении это значит следующее: с 1 июля 2018 года застройщик может осуществлять строительство с привлечением средств дольщиков только в пределах одного «проекта», то есть либо застраивать один квартал, если у него идет квартальная застройка, либо один земельный участок, если он строит на отдельно взятом земельном участке.

На всех остальных «проектах», которые с первым не связаны единой документацией по планировке территории (в других районах города, в других населенных пунктах), этот «старый застройщик» дольщиков больше привлекать не может. Он обязан прекратить их привлечение на других проектах. На каком проекте продолжать, а какие проекты остановить, застройщик, видимо, может выбрать сам. Но это сути дела не меняет. Выходит так, что все крупные застройщики, у которых одно юридическое лицо – крупное, надежное, с большими средствами – одновременно строило несколько жилищных проектов в разных местах, должны одномоментно перестать привлекать деньги дольщиков на всех проектах, кроме одного!

Возникает вопрос: за счет каких средств должны эти «старые застройщики» достраивать остальные проекты? А ведь они должны их достроить, потому что они уже начали там продажи, уже привлекли дольщиков, у них есть перед этими дольщиками обязательства.

На что завершить стройки?

Наверное, предположите вы, застройщики, вынужденные отказаться от привлечения дольщиков на всех своих проектах, кроме одного, могли бы привлечь кредиты для строительства домов, завершить стройки, а потом продать готовые квартиры. И окажетесь неправы, потому что наша власть и тут преподнесла сюрприз.

А сюрприз этот таков.

Оказывается, есть в законе 214-ФЗ (в его новой редакции, вступившей в силу с 1 июля 2018 года) еще и пункт 6 статьи 18, который в новой редакции звучит так:

«6. Застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и деятельности, указанной в части 71 настоящей статьи».

Сразу приведем названную часть 7.1:

«7.1. Застройщик вправе осуществлять продажу и аренду нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществлять содержание указанных объектов недвижимости, в том числе вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги».

Сразу добавим, что согласно пункту 7 той же статьи 18 застройщик не вправе привлекать кредиты, за исключением целевых кредитов на строительство многоквартирных домов, к строительству которых привлекаются дольщики.

Что мы видим? А то, что, оказывается, застройщик, выбрав согласно части 1.1 статьи 3 один проект для привлечения дольщиков из всех, которые у него есть, остальные не вправе достраивать. Потому что это «иная деятельность», запрещенная пунктом 6 статьи 18 закона 214-ФЗ, если к тому строительству дольщики не привлекаются. И кредит на завершение строительства он привлечь тоже не вправе в силу части 7 статьи 18 закона 214-ФЗ.

Более того, он даже не может продавать квартиры в готовых домах в силу совокупности норм частей 6 и 7.1 в им же построенных многоквартирных домах. Почему-то он может продавать в них только нежилые помещения и машино-места. А вот готовые квартиры не может.

Интересно, что никаких особых норм, касающихся неприменения частей 6-8 статьи 18 к «старым застройщикам» закон 175-ФЗ не содержит. Наоборот, в части 7 статьи 8 сказано так:

«…статьи 18-18.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении указанных в настоящей части застройщиков с учетом особенностей, установленных настоящей статьей».

То есть, в частности, части 6 и 7.1 статьи 18 применяются к «старым застройщикам», это указано прямо. А особенностей там мало. Эти особенности установлены в части 8 той же статьи 8 и касаются только переходных положений о порядке открытия специальных банковских счетов застройщиков «старыми застройщиками», на которые они должны будут теперь принимать деньги дольщиков, и банковского контроля за расходованием средств с этих счетов.

В итоге получается, что все крупные застройщики, у которых одно юридическое лицо одновременно строило несколько жилищных проектов в разных местах и продавало готовые квартиры в построенных им же домах, должны одномоментно заморозить все стройки, кроме одной. Перестать привлекать деньги дольщиков на всех проектах, кроме одного, дольщиков на остальных проектах оставив с «недостроем». А потом вернуть им деньги, заплатить драконовские неустойки, не суметь компенсировать эти выплаты за счет продажи квартир в построенных домах или хотя бы за счет банковских кредитов, в итоге обанкротиться и породить новую армию обманутых дольщиков.

Честно сказать, подобные нормы иначе как бредом сумасшедшего трудно назвать.

И ведь в законе 218-ФЗ от 29.07.2017 была норма о том, что соответствующие положения части 1.1 статьи 3, частей 6, 7 статьи 18 не применяются к «старым застройщикам», чтобы они смогли спокойно достроить все начатые ими дома. Предполагалось, что они будут применяться только к вновь создаваемым «специализированным застройщикам» в отношении строек, где разрешения на строительство получены будут после 1 июля 2018 года.

Что же сделали теперь? Взяли и применили практически все переходные нормы к «старым застройщикам» без разбора.

Кому хотели помочь? Кого хотели спасти? Если хотели защитить дольщиков, то вышло точь-в-точь по легендарному Виктору Степановичу Черномырдину: «Хотели как лучше, а получилось как всегда».

Палата двоечников

Есть тихое подозрение, что «не хотели» так написать. Не хотели так резко закрывать бизнес «старых застройщиков» и тем самым плодить новые армии обманутых дольщиков. Просто не получилось нормально написать. Ну не умеют в Государственной Думе писать законы нормально. Причем чем дальше, тем с этим все хуже и хуже. Складывается ощущение, что законы пишут студенты-двоечники.

Самое удивительное, что второй раз наступают на одни и те же грабли. Ведь закон 218-ФЗ тоже принимался в спешке, без проработки его профессионалами, писался «на коленке» в последний момент. И когда он вышел, у профессионалов рынка волосы дыбом встали, тут же стали писать, что если применять этот закон буквально, то строительство жилья можно похоронить. Более умные люди, к примеру, г-жа Валентина Матвиенко, признали, что есть «косячок», надо бы доработать закон и прислушаться к мнению профессионального сообщества. А менее умные, в том числе отдельные писавшие закон депутаты, у которых за плечами только церковно-приходская школа, но которые считают себя единственными и непревзойденными профессионалами в области долевого строительства, не признали. Но все же доработать решили. И ведь был год на доработку! И что в итоге? В итоге опять закон появился в окончательном виде в самый последний момент. Финальный текст вышел буквально за день до последних двух заседаний Думы, и был вообще не глядя принят в общей пачке законов в последние два дня весенней сессии абсолютно безДумно. Результат описан выше.

Такая защита не нужна

Мне как дольщику такая защита моих прав не нужна. Я хочу, чтобы «старые застройщики» спокойно достроили все начатые ими дома, не бросали стройки и меня не оставляли с «недостроем». И как теперь со всем этим жить, непонятно. Остается надеяться только на то, что хотя бы применять этот закон на практике будут более здравые люди, чем те, кто его писал. Ведь в данном случае, когда ситуация доведена до абсурда, на самом деле остается применять закон только путем толкования его с точки зрения здравого смысла и общей логики, а не буквально. Также будем рассчитывать, что одиозные положения этого закона все же быстро поправят. А их на самом деле куда больше, чем тут приведено.

Например, вновь добавленная часть 1.2 статьи 3 закона 214-ФЗ кроме истерически-гомерического смеха ничего не вызывает:

«1.2. Застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии:

1) выполнения требований части 4 настоящей статьи;

2) размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 154 настоящего Федерального закона».

«Часть 4 настоящей статьи» говорит о том, что застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков для долевого строительства жилья при условии исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд защиты прав дольщиков.

Выходит буквально, что с 1 июля 2018 года все застройщики должны и взносы в фонд платить, и деньги дольщиков только на эскроу-счета принимать. Нигде не сказано, что часть 1.2 статьи 3 каким-то особым образом применяется.

При этом, однако, в том же законе есть часть 4 статьи 15.4, которая гласит абсолютно противоположное:

«4. В случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (с привлечением денег дольщиков через эскроу-счета – прим. автора), требования, предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 11, пунктами 11-18, пунктом 7 части 2, частями 2.3 и 4 статьи 3, частями 2, 5-7 статьи 9 (за исключением случаев расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию), статьями 12.1, 13, 14, 15, 18-18.2 настоящего Федерального закона, не применяются».

Да еще есть и часть 5 статьи 8 закона 175-ФЗ, где говорится о том, что привлечение денег дольщиков только через эскроу-счета становится обязательным только в отношении таких проектов, где договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.