Ушлый пристав

24 апряля 2019

Рынок недвижимости так и притягивает к себе разного рода мошенников. И не мудрено. Ведь квартира – вещь дорогая. И, как говорится, игра стоит свеч. Но не всегда аферы удаются, и мошенники оказываются на скамье подсудимых. Об одном из таких судебных дел рассказывает юрист из города Тольятти Максим Гранат:

— История эта совсем свежая, начала 2019 г.

Александр — еще не старый мужчина, 1954 г.р., всю жизнь работал слесарем.

В восьмидесятых годах ХХ века ему от предприятия была выделена на праве социального найма однокомнатная квартира, в которой он стал проживать с 1988 г.

По просьбе своего брата Александр зарегистрировал в неприватизированной квартире свою племянницу и её детей. В 2015 г. Александр стал просить родственников, чтобы они снялись с регистрационного учета, так как коммунальные платежи ложатся только на него одного. Родственники самостоятельно с учета не снялись.

Александр не знал, каким образом можно снять с регистрационного учета родственников без их согласия. Он поделился своей проблемой со знакомым сварщиком.

Знакомый сказал, что его дочь — квалифицированный юрист, работает судебным приставом-исполнителем в Тольятти, и что она сможет помочь Александру снять родственников с регистрационного учета. Таким образом, через сослуживца Александр познакомился с приставом ФССП Кристиной.

А помощница оказалась не промах

Девушка согласилась помочь снять с регистрационного учета родственников Александра.

Предполагая, что пристав будет действовать в его интересах, Александр подписывал все документы, на которые ему указывала новая знакомая. Поскольку он полностью доверял дочери своего знакомого, Александр не вникал в содержание документов, подписи под которыми ставил.

Летом 2018 г. Александр узнал, что квартира, которую он занимает, уже оформлена на имя пристава-исполнителя.

Из открытых данных ЕГРН действительно стало понятно, что до приватизации родственники Александра были сняты с регистрационного учета судебным решением. В дальнейшем квартира была приватизирована и продана приставу. Никаких денежных средств от пристава Александр не получал. Намерений на продажу квартиры он не имел, другого жилья у него нет и не было.

В квитанциях об оплате коммунальных платежей Александр по-прежнему значился как «наниматель». Из-за этого обстоятельства он не знал о состоявшемся переходе права собственности, пока пристав сама не сообщила Александру о том, что она теперь является собственником жилья.

Два слова о потерпевшем: Александр всю жизнь занимался малооплачиваемой и тяжелой физической работой, у него имеется только среднее образование, снижено зрение, присутствует ряд возрастных заболеваний. Он никогда прежде не имел дела с оформлением недвижимости, никогда не был в суде, не имеет представления о том, чем отличается выдача оформительской доверенности от сделки по отчуждению недвижимости. Что еще важно: с момента развода с женой в 1997 г. он уже более двадцати лет проживал один. Все перечисленное повышало виктимность Александра и делало его «легкой добычей».

Тем не менее, было понятно, что в суде мы обязательно столкнемся с двумя проблемами:

— истец дееспособен (не лишен дееспособности);

— он никогда не обращался за помощью к психологам и психиатрам, не состоял на учете, не употребляет алкоголь, и нет никаких оснований считать, что он не понимал значение своих действий в день сделки.

Ко всему прочему, нам нужно было оспорить одну сделку (куплю-продажу), но сохранить другую (договор приватизации). То есть, следовало проявить «избирательность» в вопросе о том, когда Александр понимает значение своих действий, а когда – нет. На практике это довольно трудно сделать.

О том, как помогло отсутствие расписки

Я много работаю в судах с экспертизами сделкоспособности, в т.ч. с посмертными экспертизами лиц, совершивших сделки с недвижимостью. Зачастую в этих процессах перспектива по разрушению сделки появляется только тогда, когда при жизни у подэкспертного имелся психиатрический диагноз, либо имелись явные признаки психического заболевания. Конечно, бывают и исключения, но в целом при отсутствии психиатрического диагноза либо явных симптомов (проявлений болезни) разрушить сделку тяжело.

В данном случае как раз психиатрического диагноза не было. В тоже время, нам предстояло доказывать, что истец не понимал значение совершаемых им действий только при совершении одной сделки — купли-продажи.

В отсутствие психиатрических диагнозов ставить вопрос о назначении психиатрической судебной экспертизы было опасно. Кроме того, вопросы понимания характера сделки и вопросы наличия/отсутствия заблуждения больше относятся к компетенции психолога, чем психиатра.

Соответственно, по правилам ст. 79 ГПК РФ мы попросили суд назначить не судебно-психиатрическую, а судебно-психологическую экспертизу, и перед экспертом поставить следующие вопросы:

— обладает ли подэкспертный повышенной внушаемостью?

— имеются ли у подэкспертного нарушения памяти?

— была ли у подэкспертного лица снижена способность понимать содержание подписанного им договора купли-продажи квартиры?

От правильной формулировки вопроса во многом зависит правовая «пригодность» получаемого от эксперта ответа.

В данном случае нам повезло. Судебный эксперт дал не вероятностное, а категоричное заключение о том, что Александр обладает повышенной внушаемостью, ведомостью, излишне доверчив и имеет серьезные проблемы с памятью, что в совокупности помешало ему понимать значение своих действий именно при подписании договора купли-продажи квартиры.

В итоге, хотя ни психиатрического, ни наркологического диагноза подэкспертному поставлено не было, суд все же пришел к выводу, что истец при подписании договора не понимал значение своих действий.

Сама пристав произвела на меня впечатление барышни совершенно «не приостановленной». Мало того, что госслужащая обманом завладела чужой квартирой, так еще и сама сообщила об этом Александру, когда он попросил у нее документы о приватизации квартиры. Я так и не понял, зачем она это сделала.

На что еще хочу обратить внимание.

В материалах дела отсутствовали какие-либо банковские документы о том, что Александр получал деньги за жилье. Расписки о получении денег также Александром не составлялось. При этом запись в договоре об уже произведенной полной оплате суд доказательством оплаты не посчитал.

Я уже заострял внимание на вопросе о том, что записи в договоре не являются доказательством исполнения по сделке. Думаю, что в подтверждение передачи денег должна иметься расписка или банковские документы. Сам же договор, если нет расписки или платежного поручения, не может подтверждать факт передачи денег.

Сейчас эту точку зрения все чаще наблюдаю среди судей. Думаю, в целом это правильно.

Что еще меня откровенно позабавило в этом процессе: юрист, нанятый приставом для того, чтобы защищать её в суде от иска Александра, ранее выступал в другом процессе… от имени Александра, в деле по снятию родственников с регистрационного учета.

То есть, сначала этот специалист работал от имени Александра, а затем против него. Никаких неувязок в этом мой коллега не видел.

Пристав, насколько я знаю, место на государевой службе сохранила, работает как ни в чем не бывало.

Ушлый пристав

А помощница оказалась не промах

О том, как помогло отсутствие расписки

Читайте также