«Убить двух зайцев»: как европейская система хранения помогает экономить покупателю и зарабатывать девелоперу

21 февраля 2019

Все чаще застройщики предлагают своим клиентам покупать вместе с жильем келлеры. Новострой-М пообщался с экспертами рынка и выяснил, где и за сколько можно купить «еврокладовку», возможно ли на их скупке построить бизнес и какие меры страхования для собственников келлеров предпринимает государство при условии банкротства продавца.

Россия северная страна, в которой очень любят зимние виды спорта. Мы катаемся на лыжах, сноубордах, санках и коньках. Даже летом, когда надо просто радоваться теплу и прекрасной солнечной погоде, мы думаем о зиме и закручиваем банки с солениями. Во времена Советского Союза, когда большинство населения нашей страны жило в одинаковых условиях, никто особо и не задумывался, где хранить «богатое зимнее наследие». Все складировалось в квартирах: на антресолях и балконах. Но времена СССР давно прошли и современный покупатель чаще думает о комфорте, а застройщик предлагает ему различные варианты решения того или иного вопроса.

Келлеры (от нем. kellar и англ. cellar, в переводе на русск. подвал), или кладовые помещения, пришли из Европы на российский рынок недвижимости примерно 10 лет назад. На стадии строительства дома эти нежилые помещения продаются по ДДУ, так же, как квартиры или парковочные места. Правда вариант покупки «кладовки» по договору купли-продажи тоже не исключен – им вы можете воспользоваться, если строительство уже завершено, а вы только начали задумываться о хранилище. Однако подобный вариант совершения сделки, по словам экспертов, наиболее популярен среди клиентов комфорт-класса.

Спрос рождает предложение

В самом начале своего появления на рынке келлеры были предоставлены исключительно в бизнес- и премуим-сегментах жилья, а в эконом- отсутствовали. Однако начиная с 2016 года ситуация меняется. Кладовки стали появляться и в массовом сегменте новостроек. По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), сегодня общее количество зарегистрированных ДДУ на келлеры в старых границах Москвы превысило показатели 2018 года в 2,9 раза.

В последние годы на рынке наблюдается тенденция сокращения площади приобретаемых квартир и оптимизации планировочных решений. «В 2015 году средняя площадь реализованной квартиры в новостройках Москвы составила около 66 кв. м, а по итогам 2018 года этот показатель сократился до 60,2 кв. м», - рассказала Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век». Соответственно, уменьшение метража привело к возросшему интересу к местам для хранения временно неиспользуемых вещей.

Покупатели уже не хотят переплачивать за лишнюю площадь в квартире, которая будет использоваться под «склад». Тем более, что стоимость квадратного метра жилья выше квадратного метра кладовки. «Стоимость 1 кв. м в келлере, примерно в 2-3 раза ниже кв. м в квартире, поэтому наличие кладовок в жилом комплексе – это выгода не только для застройщика, но и абсолютное преимущество для жителей», - рассказал Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам Lexion Development.

Девелоперу тоже выгодно иметь келлеры в своих проектах. Например, частично пустующие помещения с инженерными коммуникациями могут являться отличным вариантом для организации там келлеров. Соответственно в выигрыше остаются и продавцы, и покупатели. По словам Марии Могилевцевой-Головиной, в основном «еврокладовки» располагаются в подземных паркингах, цокольных этажах, реже всего на лестничных площадках.

Что имеем, то храним

Покупатели используют келлеры для хранения спортинвентаря, сезонных вещей, временно неиспользуемых предметов, мебели, шин, а также солений и всевозможных домашних «заготовок». «Некоторые собственники в элитном классе устраивают в кладовой шубохранилище», - отметила Мария Литиницкая.

Кто и что хранит в своей подсобке никем, в принципе, не проверяется. «Собственники келлеров имеют право не сообщать управляющей компании или ТСЖ информацию о том, что они держат в своих кладовках, - сказала Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Однако существуют определенные правила, СанПиНы, технические регламенты, направленные на предотвращение несчастных случаев и регламентирующие данный вопрос». Например, запрещается хранить горючие, легковоспламеняющиеся вещества и скоропортящиеся продукты. А обязательным условием является наличие у каждой кладовой отдельного входа, противопожарной сигнализации и приточно-вытяжной вентиляции.

По словам экспертов, застройщиком и правда никакие ограничения на использования кладовыми не накладываются. После продажи следить за келлером будет уже УК или ТСЖ. Все правила и ограничения должны быть прописаны в договоре с ними. «Но по факту проследить за тем, что вы храните в кладовой и как используете помещение, практически невозможно», - сказала Мария Литинецкая. Впрочем, не надо забывать про соседей. Они всегда могут пожаловаться на вас в управляющую компанию или председателю ТСЖ.

Цена вопроса

Стоимость келлеров зависит от ряда параметров. «Здесь играет значение локация самого ЖК, расположение в нем келлеров, их техническое оснащение, а также наличие отдельного входа и метраж помещений», - рассказала Мария Могилевцева-Головина.

За последние годы стоимость еврокладовок выросла. Так, еще в 2016 году можно было купить келлер площадь 2 кв. м за 100 тыс. рублей. По словам экспертов, сегодня за эти деньги келлер не купить. Татьяна Подкидышева рассказала, что теперь 100 тыс. рублей это средняя цена за квадратный метр кладовой. «Келлер до 3 метров обойдется покупателю в районе 60 тыс. рублей за кв. м, а свыше 3 – 50 тыс. рублей за кв. метр вне зависимости от расположения кладового помещения», - уточнил Алексей Лухтан. В ЖК бизнес-класса «Румянцево-Парк», предусмотрены келлеры на территории подземного двухуровневого паркинга площадью от 1,1 до 12 кв. м.

По мнению экспертов, самые дорогие келлеры располагаются непосредственно на этаже, рядом с квартирой, но в проектах комфорт-класса это большая редкость. «Разница в цене между самым дорогим и дешевым вариантом 75%», - рассказал Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101». По его словам, в их портфеле новостроек келлеры располагаются на техническом этаже или в подземном паркинге, площадь варьируется от 1,9 кв. м до 15,5 кв. м, а стоимость составляет от 135 до 730 тыс. рублей.

По подсчетам «Метриум», в массовом сегменте минимальная цена келлеров составляет 195-981 тыс. рублей, в бизнес-классе – 190-1590 тыс. рублей, в премиум-классе – 300-2000 тыс. рублей, в элитном классе – 287-5198 тыс. рублей. «В первую очередь, на стоимость влияет площадь и конфигурация (наличие прямых, а не острых углов и пр.), расположение относительно лифта (чем ближе к нему, тем дороже), - отметила Мария Литинецкая. – А проекты, в которых представлены помещения для хранения, как в цоколе, так и на этаже с квартирами, можно пересчитать по пальцам». Так, среди них «Фили Град», «Пресня Сити» и «Водный». Стоимость келлеров на жилом этаже дороже в среднем на 20%.

Также келлеры рядом с квартирами предлагаются и в новостройках компании «Сити-XXI век». «В апарт-комплексе премиум-класса Hill8 скоро поступят в продажу кладовые, расположенные на этажах рядом с апартаментами, площадью от 6,8 до 10,7 кв. м», - рассказала Мария Могилевцева-Головина. Другие проекты застройщика тоже имеют еврокладовки. Правда в ЖК «Серебрица» келлеры находятся на цокольном этаже. Средняя площадь – 4 кв. м, стоимость – 212 тыс. рублей за лот. А в квартале «Краски Жизни» средняя площадь и стоимость выше – 7 кв. м и 420 тыс. рублей.

Посторонним вход запрещен

Можно ли не собственникам квартир ЖК иметь келлер в этом самом доме? По словам экспертов это маловероятно. «Все застройщики, с которыми мы работаем, запрещают продажу келлеров тем, кто не приобрел в комплексе квартиру или апартаменты», - рассказала Мария Литинецкая. Если ли вам все же нужен келлер, но квартиру вы покупать в доме не собираетесь, придется договориться с одним из дольщиков, чтобы тот приобрел кладовую на свое имя и потом перепродал ее вам. Однако, по словам эксперта «Метриум», вряд ли кто-то всерьез займется скупкой келлеров по всей Москве, это достаточно сложная схема.

Впрочем, может и найдутся подобные герои. Например, как рассказала Татьяна Подкидышева, известен случай, когда часть келлеров, расположенных на первом этаже, были выкуплены одним собственником. «Владелец одной из квартир купил несколько кладовых, - уточнила она, - объединил их и продал как полноценный коммерческий объект, подходящий для размещения операторов розничной торговли». Вполне себе бизнес-модель.

Защищены законом

Являться собственником нежилого помещения уже не так опасно. Ранее законом были защищены только владельцы квартир. Но после банкротства одного из крупнейших застройщиков Подмосковья Urban Group правительство серьезно занялось вопросом уравнения прав владельцев жилых и нежилых помещений.

Напомним, что помимо квартир в проектах банкрота покупатели приобретали многочисленные нежилые помещения: машиноместа в подземном паркинге, келлеры, места под коммерческую деятельность на первых этажах новостроек. И когда деятельность Urban Group свернулась, их клиенты начали обращаться к властям с просьбой поставить права «нежилых» дольщиков в один ряд с «жилыми».