Субсидии и недвижимость. 7 простых шагов к проведению сделки по безналичному расчёту

28 декабря 2018

Данная статья посвящена вопросу сделок с использованием субсидий, в первую очередь для помощи коллегам: имея понятный шаблон проведения такой сделки, многие изменят своё отношение к ней. А это, в свою очередь, очень поможет соискателям приобрести не что-то от безысходности (так как сроки реализации уже поджимают), а именно понравившийся объект. Как показывает практика, чаще всего продавцы готовы рассмотреть субсидию только в том случае, когда не удаётся продать объект уже долгое время?—?а тут хоть какая-то перспектива и покупатель.

Клиент, страх, риелтор

В последнее время увеличилось количество покупателей, у которых нет своих наличных денег, но есть возможность покупать жильё по безналичному расчёту на основании ипотеки, жилищной субсидии, жилищного сертификата, в том числе военного или из средств материнского капитала. На самом деле это самые верные деньги, потому что государственные программы самые надёжные: деньги всегда придут на счёт, если всё будет правильно сделано по технологии риелторской сделки.

У неопытных риэлторов и просто обычных людей всегда много вопросов по проведению сделок по такому виду расчёта. Многие начинающие риелторы даже отказываются сопровождать эти сделки из-за своей неопытности и страха сделать что-то не так: если нет рядом опытного наставника, некому задать нужные вопросы и получить быстрые ответы.

И, как правило, подобрать объект «субсидентам» бывает очень непросто. Как только продавцы слышат о том, что оплата будет производиться с использованием средств субсидий?—?наотрез отказываются сотрудничать.

Причин тому много: это и нежелание долго ждать окончательного расчёта (при благоприятном исходе срок заключения субсидированной сделки?—?минимум два месяца), это и страх, что такие деньги вообще лишь фикция, а кроме того?—?страх, что деньги могут «зависнуть» где-то на счетах, когда квартира уже продана. Более того, порою проблема договориться и совсем банальна: продавец или агент со стороны продавца настолько некомпетентен по вопросу субсидий, что попросту не желает разбираться.

Общие принципы

В любых схемах проведения сделок по безналичному расчёту есть общие подходы и основные принципы, которые мы сейчас с вами рассмотрим.

Жилищная субсидия выделяется уполномоченным органом строго определённым категориям граждан на основании поданного ими пакета бумаг. Принятое властями решение документально оформляется по определённой форме, содержанию и имеет ограниченный срок действия.

В документе чётко прописаны сумма и порядок получения продавцом жилого помещения (новостройки или вторичный рынок) денежных средств, предоставляемых покупателю в качестве субсидии. Здесь необходимо отметить ещё один родовой признак государственных и муниципальных жилищных программ: ни одна из них не предполагает выдачи наличных. Как правило, деньги перечисляются непосредственно на расчётный счёт продавца.

Подтверждением права на приобретение жилья служит наличие у покупателя на руках оригинала сертификата, свидетельства или уведомления из банка об открытии блокированного счёта, или уведомление об утверждении ипотеки. Обязательно обратите внимание на указание в этих документах конкретных денежных сумм и конкретного региона, на территории которого можно покупать недвижимость. Можно покупать жильё в новостройках или же наоборот?—?только готовое жильё на вторичном рынке.

Субсидии, маткапитал, сертификаты можно использовать в качестве первоначального взноса при покупке квартиры по ипотеке. Банки с радостью принимают такое обеспечение.

Кроме того, покупка жилья может проходить по смешанной схеме расчётов: наличные средства + субсидия + ипотека + маткапитал?—?любой способ расчётов приемлем.

Главное в этих схемах?—?правильно и подробно расписать их в договоре купли-продажи: какие деньги поступают, из какого источника, на какой расчётный счёт и так далее.

Непосредственно план действий

1. Необходимо подобрать объект недвижимости для покупки (квартира, комната, жилой дом).

2. Заключить договор с продавцом, в котором следует чётко и конкретно прописать порядок безналичных расчётов, чтобы продавцу было понятно, каким способом и в какие сроки он получит свои деньги. Расчёт с продавцом может быть поэтапным, так как способы поступления денег различные: например, наличные деньги продавец может получить сразу же после регистрации перехода права собственности на имя покупателя.

3. Предоставить пакет документов на выбранную квартиру в Жилищный департамент или в Пенсионный фонд на экспертизу: надо получить предварительное одобрение.

4. В случае одобрения продавцу необходимо открыть лицевой счёт в банке. Лучше в том банке, где у покупателя открыт блокированный счёт: деньги придут на счёт быстрее, а снимать наличные можно будет без лишних процентов.

5. Платёжные реквизиты продавца должны быть указаны в договоре купли-продажи объекта недвижимости.

6. Организовать подписание Договора купли-продажи. Договор обычный, отличается только пунктом «Порядок расчётов», в котором очень подробно описывается схема поступления денежных средств продавцу.

7. После регистрации права собственности на имя покупателя в банк необходимо предоставить, следующие документы: договор купли-продажи (оригинал) с отметкой о регистрации из Росреестра; выписку из ЕГРН (по условиям банка); расписку на получение наличных средств (расписка); акт приёма-передачи квартиры (по требованию банка).

Внимание: особенность

На шестом этапе надо принять во внимание одну особенность. В ходе заключения сделки в обычном порядке продавец видит закладку денег в ячейку, и ему достоверно известно, что он заберёт их после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

В случае продажи квартиры лицу, использующему жилищную субсидию, бывший владелец квадратных метров не увидит денежных средств ни до государственной регистрации, ни даже некоторое время спустя после неё. Сроки перечисления зависят от конкретной жилищной программы и могут составлять от пяти дней до двух месяцев. Конечно, ждать получения честно причитающихся денег довольно волнительно, но если квартира одобрена уполномоченным органом, сделка надлежащим образом проведена и переход права собственности зарегистрирован, то вероятность перевода?—?практически 100 %.

Сложность может возникнуть в том случае, когда продавец жилого помещения приобретает себе встречное жильё. Жилищный комитет переводит денежные средства только непосредственно на счёт продавца объекта, приобретаемого за счёт субсидии. А за встречное жильё деньги могут быть внесены только после того, как сделка с использованием субсидии пройдёт и продавец получит причитающуюся ему сумму. На такую схему оплаты продавцы конечного объекта в цепи, как правило, не соглашаются. Поэтому чаще всего сделки с использованием субсидии приходится «разрывать». Либо собственникам объектов, продаваемых в рамках одной сделки, необходимо договариваться между собой, подписывать различные обязательства и иные документы, гарантирующие выплату денежных средств.

И всё-таки о рисках

Бывает сложно объяснить непосвящённому продавцу все юридические тонкости процесса и рассказать о гарантии надёжности взаиморасчётов. Ведь продавец должен подписать договор купли-продажи, не видя всей суммы денег. По госпрограммам расчёты всегда гарантированы, но иногда бывают задержки по срокам выплат по техническим причинам или по медлительности сотрудников банка.

По закону в случае невыплаты денег сделка расторгается и квартира возвращается продавцу, суд очень быстро принимает такие решения в пользу продавцов. Гораздо больше рискует покупатель, ведь если сделка будет расторгнута уже после регистрации и выплаты всех денег продавцу, он должен будет вернуть все деньги в казну государства и потерять право на субсидии и сертификаты повторно.