Стоит ли воспользоваться, возможно, последними шансами инвестировать в долевое строительство?

24 декабря 2018

О том, что от него необходимо отказаться, заявил, в частности, Владимир Путин во время большой пресс-конференции. Теоретически инвестиции в строящееся жилье выглядят привлекательно. В чем риски?

Президент России Владимир Путин отметил необходимость отказа от долевого строительства. Во время большой пресс-конференции президент обратил внимание на то, что «относительно низкий профиль стоимости жилья» зачастую поддерживается тем, что «У части людей деньги изымаются, и они вообще ничего не получают — ни денег, ни жилья».

Нужно переходить на цивилизованные способы финансирования отрасли, даже если это приведет к некоторому снижению в строительном секторе, подытожил президент. Стоит ли использовать долевое строительство как разновидность инвестиций, пока есть такая возможность?

В теории инвестиции в строящееся жилье выглядят привлекательно. Особенно если учесть, что можно использовать ипотеку и тем самым существенно снизить первоначальную сумму инвестиций. Например, если квартира стоит 7-8 млн рублей, как правило, для «входа» в такой объект нужно 10%, то есть 700-800 тысяч рублей. Плюс сумма ежемесячных платежей на срок строительства.

Вот тут очень важно понимать срок, за который объект будет достроен. В среднем строительство монолитного дома два-три года. Значит, в зависимости от этапа входа, потребуется еще от 1,5 млн до 2,5 млн рублей.

Расчет на то, что по завершению строительства и ввода эксплуатацию, общая стоимость объекта вырастет как минимум процентов на 30%. Суммарный прирост к этой реально инвестированной сумме (700 000 — первоначальный взнос + 66 644*24 взносы по ипотеке за два года) будет больше 100%.

Так в теории. На практике главный риск — остаться с ипотекой и долгостроем.

Даже в Москве, где процент недостроенных объектов ниже, чем по всей стране, есть такие долгострои, как ЖК «Царицыно», ЖК Sky House, ЖК «Академ-Палас» и другие. Правда, эксперты отмечают, что в большинстве таких случаев фатальные ошибки допускали непрофессиональные застройщики.

Выбор девелопера из топ-5 или топ-10 — важный момент, но в целом инвестиции в недвижимость потеряли свою привлекательность, говорит директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов:

Павел Брызгалов
директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»

«Рынок жилой недвижимости стал непривлекательным для инвестиций с точки зрения зарабатывания денег. Как и во всем мире стало инструментом сохранения денежных средств. Доля таких сделок доходит по нашим проектам [в объеме] около 5%. В связи с принятием новых, как это ни странно, поправок в федеральный закон, регулирующий долевое строительство, в ближайшей перспективе при взаимодействии с небольшими застройщиками, особенно с региональными, такая вероятность существенно повышается».

Даже с вводом финансирования через эскроу-счета на рынке будет огромное количество объектов, которые строятся по текущей версии федерального закона. Поэтому оценить эффективность нововведения можно будет только через пару лет. А пока тем, кто интересуется рискованными инвестициями, стоит понимать, что задержка сроков сдачи может потребовать дополнительных средств и снизить рентабельность такого проекта, поясняет президент инвестиционной группы «Покров» Николай Крайнов.

Николай Крайнов
президент инвестиционной группы «Покров»

«Вероятность затяжки срока строительства и сдачи в эксплуатацию очень большая. Редко какие проекты удается сдать в те сроки, которые в проектной декларации отмечены. В дальнейшем я не думаю, что эта ситуация как-то поменяется. Инвестор, когда он берет ипотечный кредит, должен понимать: с 90-процентной вероятностью он не получит готовую квартиру в тот срок, который указан в проектной декларации, и должен быть к этому готов. Все реже и реже объекты недвижимости стали покупать ради инвестиций. Люди поняли после кризиса 2014-2015 годов, что недвижимость — это неликвидный актив. Его нельзя продать очень быстро. Кроме того, динамика цен на квартиры в последние годы понижательная».

Процесс взлета цен на недвижимость завершился, и другого такого периода роста, как был в середине двухтысячных годов, ожидать не приходится. Инвесторы ищут другие способы зарабатывания денег.

Стоит ли воспользоваться, возможно, последними шансами инвестировать в долевое строительство?

Читайте также