Содержание недвижимости в Израиле

19 июля 2018

Какие обязанности налагаются на владельцев недвижимости в Израиле? Сколько придется тратить на налоги и сборы, а также оплату коммунальных услуг, возможно, управляющей компании? Как сдать жилье в аренду и сколько на этом можно заработать? Ответы на эти и многие другие вопросы по содержанию недвижимости в Израиле читайте в нашем материале.

Стоимость содержания недвижимости в Израиле складывается из нескольких составляющих: коммунальных платежей, платы за обслуживание здания и арнона – муниципального налога на недвижимость. Коммунальные платежи зависят от потребления, все начисления идут исходя из показаний счетчиков. Арнона также сумма не фиксированная. Зависит от площади квартиры, города и района, в котором расположен дом.

В отличие от многих стран Европы, в Израиле нет единого ежегодного налога на недвижимость. Вместо него собственники выплачивают муниципальный сбор — арнону. Величина налога зависит не только от площади недвижимости, но и её расположения. Поэтому в разных городах страны она может существенно отличаться.

Налог на недвижимость

Размер арноны – муниципального сбора, который обязан выплачивать любой собственник жилья в Израиле вне зависимости от своего статуса, зависит площади и местоположения жилья. В крупных городах арнона выше, в более мелких и удаленных – ниже. Оплачивать муниципальный налог можно двумя способами: разделить общую сумму на шесть частей и выплачивать каждые два месяца, либо единовременно оплатить всю сумму. С финансовой точки зрения выплатить налог одним платежом выгоднее, так как в таком случае сумма будет меньше. В среднем в месяц в рамках муниципального сбора начисляется около $60 (200 шекелей).

Некоторые категории граждан имеют право претендовать на скидки на Арнону.

Коммунальные платежи

Домовой комитет

В Израиле аналог общеизвестного Товарищества собственников. Большинство израильтян и иностранных собственников имеет квартиры в домах, находящихся в их совместной долевой собственности. Согласно израильскому Закону о недвижимом имуществе все совладельцы квартир в доме обязаны провести общее собрание и избрать Домовой комитет (vaad-ha-bait), который впоследствии будет заботиться о совместном имуществе, выбирает обслуживающую компанию. Члены Домового комитета обязаны раз в полгода представлять общему собранию отчет о деятельности, расходах и так далее.

На общем собрании устанавливается размер оплаты каждым из совладельцев общедомовых расходов. В зависимости от качества дома и района, в котором он расположен, сумма ежемесячных взносов колеблется от 50 (около $15) до 500 шекелей (около $140). Как правило, платеж начисляется каждый месяц вне зависимости от того пустует квартира или используется. Ответственность за оплату несет собственник квартиры, даже если жильцом является квартиросъёмщик. И если последний вовремя не вносит платежи, то решать проблему должен собственник.

Домовой комитет не имеет права предоставлять скидку по оплате какому-либо из собственников жилья. Так как уменьшение платы одного, автоматически возмещается за счёт увеличения платы для всех остальных собственников. Поэтому подобное решение может быть принято только на общем собрании собственников. При этом Домовой комитет может самостоятельно увеличить или уменьшить сумму установленного платежа до 15%, в зависимости от обстоятельств. Например, при увеличении/уменьшении цен на те или иные услуги, отмену поливки сада/газона и так далее.

В соответствии со ст. 58 Закона о недвижимом имуществе оплата взносов в Домовой комитет – это обязательный налог для жильцов.

Электричество

Как и в большинстве стран, электричество, вода и газ (если в доме централизованная подача газа) оплачиваются по счетчикам. Поэтому счёт напрямую зависит от потребностей и привычек хозяина недвижимости.

Плата за электроэнергию – обычно самая большая статья расходов. В среднем она составляет около 0,5 шекеля ($0,15) за 1 кВт·ч. Конечно, если расходовать электричество экономно, можно уложиться и в 100-200 шекелей (около $30-$55) в месяц. Но с учетом жаркого климата и необходимости в дополнение ко всему активно использовать кондиционеры, средний счёт для семьи составляет 400-500 шекелей ($100-135). Зимой по понятным причинам немного меньше. Несмотря на то, что отапливается квартира, если есть необходимость, с помощью кондиционера. Счет за электричество оплачивается раз в два месяца, поэтому все названные суммы умножаем на два.

Водоснабжение

В Израиле воду берегут. Здесь совершенно обычная практика делать минимальный напор воды, пока намыливаешься в душе или вспениваешь моющее средство на грязных тарелках. Именно поэтому большие счета на неё здесь редкость. Но если вы привыкли лить воду почём зря, то сумма расходов может приблизиться к размерам счетов по электричеству.

В Израиле установлены квоты на расход воды. Для частных лиц установлена норма потребления в 3,5 м? в месяц на человека и не менее 7 м? на единицу жилья. Расход воды, который превышает квоты, оплачивается по более высокому тарифу. Соответственно, существует «низкий» и «высокий» тарифы на воду:

- 6,5 шекелей ($1,7) за 1 м?
- 12,3 шекеля ($3,36) за 1 м?

Счёт приходит раз в два месяца и на одного человека в среднем составляет 50 шекелей. Если речь идёт о семье, то сумма возрастает до 200-250 шекелей.

Газ

В Израиле в случае с централизованной подачей газа, его проводят частные компании. Поэтому в счёт, который будет приходить раз в 2 месяца, будет включена не только стоимость самого газа, но и оплата услуг компании. Услуги компании обходятся примерно в 15-30 шекелей в месяц. Тариф на газ – 11-38 шекелей за кубометр. В среднем счёт за 2 месяца составляет около 100 шекелей (около $30).

Если в доме нет централизованной подачи газа, то часто используется газ в баллонах. Баллон на 12 кг хватает в среднем на 6-8 месяцев - 150 шекелей.

Интернет, ТВ, телефон

Одно из главных средств связи в Израиле – мобильная связь.

Наиболее крупные операторы сотовой связи: Cellcom, Orange и Pelephone. Ежемесячная плата за использование безлимитной мобильной связи и от 1 до 3 гигабайта интернета – около 100 шекелей.

Домашний телефон пока тоже не ушёл в прошлое, но зачастую идёт «в пакете» и оплачивается вместе с домашним интернетом. На это уходит 150-200 шекелей в месяц. ТВ пакет прибавит к счету ещё 120 до 250 шекелей в месяц.

Страхование недвижимости

Собственники недвижимости в Израиле сами выбирают, страховать им жильё или сэкономить. В случае страхования на сумму от $30 000 до $60 000 взносы составят $180-$300 в год.

* Оплатить счета за коммунальные услуги в Израиле можно двумя способами. По старинке – в отделении почты или воспользоваться современными благами цивилизации – оплатить по карте через интеренет на сайте местного муниципалитета.

Пример расчёта налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 100 кв. м недалеко от центра города стоимостью €400 000. Семья из трёх человек живет в течение 3 месяцев в году.

Ежегодный налог (ориентировочно) $720
Домовой комитет (обслуживание дома) $800
Вода на 3 человека (около $50 в месяц) $150
Электроэнергия, включая отопление (около $100 в месяц) $300
Газ (при централизованной подаче) $40-50
Страховка на строение (по желанию собственника) $150
Итого расходов в год: $2160

Сдача в аренду

Государство никак не ограничивает иностранцев в заработке на сдаче недвижимости в аренду. Поэтому приобретение жилья в Израиле именно для этих целей совсем не редкость. Самое приятное, что полученные таким способом доходы не облагаются налогом, если не превышают $800 долларов в месяц. Таким образом власти страны стимулируют рынок аренды, что способствует решению жилищного вопроса. В случае превышения указанной суммы придется заплатить налог в пользу государства. Но он будет небольшим.

Например, если сумма дохода будет превышать максимальную не более чем в два раза, то действует частичное освобождение от налога (сложная система вычисления – надо ли описывать? Если коротко, то в пользу государства нужно будет отдать сумму полученную в результате следующе математической операции: из фактического дохода с аренды нужно вычесть «максимальную сумму освобождения» - $800. Получившийся «излишек» вычитаем из «максимальной суммы освобождения». А потом эту разницу отнимает от фактической суммы дохода от аренды. Цифра которая получилась и является суммой к уплате). Более подробно о системе налогообложения прибыли с аренды читайте здесь.

В среднем месячная стоимость аренды жилья в Израиле:

Однокомнатная квартира в центре города – от 2500 до 3800 шекелей;
Однокомнатная квартира в спальных районах города – от 1900 до 3200 шекелей
Трехкомнатная квартира в центре города – от 4500 до 6700 шекелей
Трехкомнатная квартира в спальных районах города – от 3200 до 5500 шекелей
Доходность от сдачи жилья в аренду зависит от ее расположения, но в среднем по стране составляет около 4-5% годовых.

Управляющие компании

Для того чтобы вовремя оплачивать налоги, «коммуналку», успешно сдавать жильё в аренду и получать оплату, удобнее всего обратиться в управляющей компании (УК).

Обычно компании, которые управляют недвижимостью в Израиле, берут за свои услуги10-15% от суммы аренды. В их работу входит: уборка и уход за квартирой, устранение мелких поломок, реклама квартиры, заселение и выселение клиентов, взимание с них денег.

Стоимость жизни в стране

Израиль традиционно считается очень благополучной страной. Согласно данным рейтинга «Cost of Living Index» от Numbeo она занимает 10 место в мире. Отличный результат.

По итогам 2017 года средняя зарплата в стране после вычета налогов составила порядка 10 000 шекелей. Или около $2700, что является вполне приличной суммой. Но с учётом цен на товары и услуги в стране, аренду и содержание жилья, становится ясно, что приятные излишества себе может позволить не каждый.

Продажа недвижимости

Израильский рынок недвижимости ориентирован, в первую очередь, на внутреннего покупателя. Хотя, иностранцы, особенно состоятельные, играют на нём немалу роль и с удовольствием приобретают местное жильё. Ведь оно постоянно растёт в цене

Несмотря на замедления роста – в последние годы не более 1-1,5% годовых, рынок недвижимости страны остаётся в положительной динамике. А это говорит о его стабильности и перспективности вложений в местную недвижимость.

Налоги при продаже

Иностранцы освобождены от уплаты налога на прирост стоимости имущества при продаже единственного жилья и его последующих продажах раз в четыре года. (не нашла больше подробной информации – возможно, специалисты смогут добавить?)

Другие расходы при продаже

В Израиле услуги риэлтора оплачивает та сторона, которая его наняла. Поэтому вполне возможно, что этой стороной окажется именно продавец, которому необходимо срочно продать квартиру. Стандартная ставка составляет 1-2% от суммы сделки +НДС. Столько же придётся отдать и за услуги адвоката, без которого в стране ни проходит ни одна сделка.

Резюме: это надо запомнить

- Вместо ежегодного налога на недвижимость собственники выплачивают муниципальный сбор — арнону. Величина налога зависит не только от площади недвижимости, но и её расположения. Поэтому в разных городах страны она может существенно отличаться.

- Аналогом Товарещиства собственников в Израиле является Домовой комитет, который имеет широкий круг полномочий, начиная от решения. Поливать или не поливать газоны у дома и заканчивая выбором обслуживающей компании с определёнными тарифами на предоставление услуг.

- Доходность от сдачи жилья в аренду зависит от ее расположения, но в среднем по стране составляет около 4-5% годовых.

- Стоимость недвижимости в Израиле стабильно растёт. Хоть в последние годы и значительно замедлился до 1-1,5%.

- Иностранцы освобождены от уплаты налога с продажи недвижимости