Сделки с несовершеннолетними: 5 причин отказа

18 июля 2018

Присутствие ребенка среди собственников – один из факторов, чаще других усложняющих сделки с недвижимостью. Дети владеют жилой площадью на равных со своими родителями или заменяющими их лицами условиях. При ее продаже родителям или опекунам несовершеннолетнего необходимо убедить представителей госоргана, что интересы ребенка не пострадают. В противном случае в регистрации сделки может быть просто отказано. Почему?

1. Жилплощадь ребенка уменьшается

Органы опеки и попечительства могут не дать своего согласия на проведение сделки, в результате которой несовершеннолетнему придется переехать в квартиру меньшей площади. Допустим, из «двушки» площадью 65 кв. м семья хочет переехать в двухкомнатную же квартиру, планировка и состояние которой объективно лучше, но площадь – 62 «квадрата». И неважно, что 3 метра в этом случае никак не скажутся на комфорте ребенка: правила есть правила!

Впрочем, аргументом для опеки может стать увеличение доли ребенка, если в продаваемой квартире ему также принадлежит доля. Даже когда общий метраж нового жилья меньше, несовершеннолетнему можно выделить большую долю, что положительно повлияет на решение комиссии.

Напомним, это относится только к собственникам жилплощади младше 18 лет. Если ребенок лишь зарегистрирован в объекте недвижимости, то уменьшение жилой площади его не касается, и согласие органов опеки на продажу не требуется. Ребенка просто выписывают с продаваемой жилплощади и регистрируют на новом месте.

2. Несовершеннолетний остается без жилья

Сложные случаи, в которых несовершеннолетний формально остается без жилья, – это переезд в другой город и продажа старой квартиры до окончания строительства новой.

В случае переезда на ПМЖ в другой населенный пункт с согласия опеки жилую недвижимость можно продать; при этом полученные за нее деньги переводят на счет ребенка. Его родителям или заменяющим их лицам дается 90 дней для того, чтобы приобрести квартиру или дом на новом месте жительства и передать ребенку в собственность идентичную прежней долю. В противном случае сделка может быть признана недействительной и аннулирована.

Чтобы договориться с органами опеки о разрешении на продажу жилья, пока новое еще строится, необходимо зарегистрировать ребенка у родных или друзей до переезда в новую квартиру, а также предоставить органам договор долевого участия.

3. Родители в разводе

После развода для продажи квартиры с принадлежащей несовершеннолетнему долей необходимо согласие второго родителя. Часто не проживающий с ребенком родитель не дает согласия просто «из вредности», даже не задумываясь о том, что препятствует улучшению жилищных условий своего чада. В этом случае родителям придется сесть за стол переговоров и прийти к компромиссу.

4. Нет заявления от ребенка старше 14 лет

Пока несовершеннолетнему собственнику нет 14 лет, в договоре купли-продажи за него расписываются родители или заменяющие их лица. По достижении этого возраста ребенок подписывает документ самостоятельно.

Если заявления нет, опека не разрешит провести сделку купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего. Это строго необходимый документ!

5. Неизвестные причины

В настоящее время не существует утвержденного перечня критериев, в соответствии с которыми можно разрешить или запретить продажу частично или полностью принадлежащей несовершеннолетнему жилой недвижимости. Все аспекты рассматриваются индивидуально, а окончательное решение принимает не один человек, а комиссия.

Нюансов, влияющих на решение комиссии, очень много. При равных вводных, в одном случае опека может дать свое согласие, а в другом – нет, и тогда решение этого госоргана можно будет опротестовать лишь в суде.

Людмила Ермолаева, заместитель директора компании «Адвекс-Приморский»:

Есть ряд параметров, по которым опека рассматривает возможность разрешить продажу доли несовершеннолетнего:

- право собственности – при этом площадь нового жилья может быть меньше, но, например, ребенок из коммуналки едет в отдельную квартиру;

- право пользования – продают большую квартиру, покупают меньшую, но ребенку выделяют большую долю;

- переезд, например, из Петербурга в Ленобласть – в таком случае в пакет документов входит справка из администрации района, куда отбывает ребенок, об условиях проживания (наличие детских и медицинских учреждений и т. д.).

Кошмар риэлтора при сделках с несовершеннолетними – это родители в разводе. Они нередко используют детей для выматывания друг другу нервов. Старые обиды – причина желания отыграться, не давая экс-супругу переехать из коммуналки или разъехаться с родителями. В такой ситуации агенту приходится брать на себя переговоры с «несогласным». Бывает, что он просит за согласие плату в размере, сопоставимом со стоимостью детской доли.

Елена Бушурова, руководитель группы АН «Александр Недвижимость»:

К сожалению, многие родители, не проживающие совместно с детьми, после развода начинают ставить палки в колеса при продаже доли ребенка. Даже не задумываясь о том, что мешают прежде всего улучшению условий проживания ребенка, они могут препятствовать проведению сделки. Кроме того, в разрешении может быть отказано, если отдел опеки выявит риски ухудшения жилищных условий несовершеннолетнего: переезд в отдаленный населенный пункт, уменьшение жилой площади, неадекватность продавца и т. д.