Самые важные поправки в долевом законодательстве

13 июля 2018

С 1 июля 2018 года заработали поправки к закону о долевом строительстве. Новые правила игры повысят себестоимость возведения жилых проектов. Они призваны подготовить рынок к отказу от прямых денежных расчетов между покупателями и девелоперами на этапе строительства многоквартирных домов. С ростом строительных затрат последние будут вынуждены включать их в конечную стоимость квадратного метра, что приведет к росту цен в первичном сегменте. Поправки вводят для строительных компаний новые требования, в случае несоблюдения которых они потеряют право привлекать деньги дольщиков. По мнению аналитиков компании «Метриум», самыми чувствительными для застройщиков станут пять норм. Значительное число застройщиков может не выдержать новых условий, и покинуть рынок, отмечают эксперты.

Переход на эскроу-счета

Основное изменение заключается в системе финансирования новых объектов. Более 74% всех инвестиционных вливаний в строительство жилья составляют деньги клиентов, заключивших с застройщиками Договора долевого участия (ДДУ). Однако с 1 июля 2019 года клиенты больше не смогут напрямую переводить им деньги за квартиры на этапе возведения жилого комплекса (правда, это не касается объектов, в которых застройщики успели заключить первый ДДУ до 1 июля 2019 года). Вместо этого они станут направляться в банки на специальные эскроу-счета, где останутся на доверительном хранении до сдачи дома в эксплуатацию и выдачи ключей покупателям. Только тогда застройщик получит возможность забрать их средства себе. Поэтому, чтобы финансировать процесс возведения, компании придется брать целевой кредит в уполномоченном на это банке, который станет держателем эскроу-счетов по проекту.

Между старой схемой прямого финансирования строительства гражданами через ДДУ и финансированием за счет банков существует принципиальное различие. Если в первом случае деньги клиентов незамедлительно шли на возмещение строительных затрат и покрытие процентов по кредитам, то во втором случае банки предоставляют свое финансирование под процент, который застройщику придется в любом случае выплачивать, что повышает себестоимость объекта.

Вместе с тем, у строительных компаний есть выбор. Они могут добровольно перейти на работу по эскроу-счетам. Тогда на них не будут распространяться ужесточающие поправки в 214-ФЗ. Если же застройщики примут решение и далее, вплоть до 1 июля 2019 года, по старой системе привлекать средства покупателей, то на их проекты, по которым строительные разрешения выданы после 1 июля 2018 года, распространятся новые законодательные правила.

Требования к опыту работы

В закон внесено новое определение – «специализированный застройщик». Под ним понимается компания, чей рабочий опыт на рынке новостроек составляет не менее трех лет, а общая площадь проектов, по которым она получила разрешения на возведение, должна достигать минимум 10 тыс. кв. м.

При этом специализированным застройщиком может именоваться не только девелопер (иными словами, технический заказчик), но и генподрядчик. Эта поправка может явиться серьезным барьером для новых игроков рынка новостроек. Чтобы получить возможность выхода на него, девелоперу потребуется купить юридическое лицо, имеющее соответствующий послужной список, что увеличит его затраты.

Административные затраты – максимум 10%

Ряд законодательных поправок напрямую регламентируют некоторые нюансы финансирования строительного бизнеса. Так застройщик больше не вправе расходовать на административные и другие сопутствующие нужды более 10% от всей цены возведения объекта за все время строительства. Речь идет об оплате обслуживания банком единого расчетного счета жилого комплекса, заработной плате персонала и связанных с ней налогах и отчислениях, оплате работы коммерческой организации, выполняющей работу исполнительного органа строительной компании, рекламных затратах, коммунальных услугах, аренде помещений, связи, оборудовании для рабочих мест.

Затраты застройщика отныне контролирует банк, имеющий на то специальные полномочия. Кредитная организация, в которой он открыл счет, теперь может предотвращать любые финансовые операции, не соответствующие долевому законодательству. Банк, по факту, начнет учитывать все административные затраты строительной компании, пока их доля не достигнет 10% от стоимости возведения жилого комплекса. Если она сделает попытку превысить установленный лимит, то операцию заблокируют.

По словам экспертов, обычно управленческие расходы находятся на уровне 4-5% от совокупных расходов на строительство. Но затруднение вызывает тот факт, что десятипроцентный лимит относится к более обширному кругу затрат, в том числе на рекламу. По некоторым жилым комплексам траты на услуги агентств по рекламе очень велики, в особенности, если проект сравнительно небольшой. Дело в том, что реклама в равной степени дорога и для большого комплекса и для точечного объекта. В последнем случае застройщику будет недостаточно максимально допустимого уровня затрат.

Авансовые платежи – максимум 30%

Поправки в долевое законодательство накладывают ограничения на объем авансовых платежей, который застройщик имеет право перечислять подрядчикам для выполнения некоторых работ. К ним относится возведение многоквартирных домов, подготовка и экспертиза проектной документации, инженерные изыскания, возведение и реконструкция инженерно-технического обеспечения на строительной площадке, планировочная документация по территории.

Совокупная доля авансовых платежей по ним отныне не может быть больше 30% от проектной стоимости строительства. При этом существенную часть затрат, отмеченных в поправках к закону, застройщик делает еще до начала самого строительства. Сюда относятся результаты проектирования, изысканий и экспертизы проектной документации, за которые компания платит перед стартом возведения. По идее, ограничение должно оградить деньги долевых покупателей от рисков. Однако нельзя не отметить, что довольно часто застройщик покрывает эти расходы не за счет средств дольщиков, а за счет собственных денег. Тем не менее, они включены в лимит авансовых выплат, которые он может проводить только после старта продаж по ДДУ.

Впрочем, эксперты говорят, что, как правило, сам процент авансовых платежей в общих проектных расходах не превышает 30%. В большинстве случаев ограничение не вызовет затруднений у строительных компаний. И все же, в различных рыночных реалиях жесткое лимитирование способно по-разному отразиться на застройщиках. Например, если поставщикам строительных материалов и генподрядчикам удалось монополизировать тот или иной региональный рынок, то они могут запросить у застройщика более высокие авансовые платежи благодаря своему привилегированному положению. В подобных ситуациях строительство может осложниться.

Нарушение сроков – запрет на новые проекты

Поправки устанавливают строгие меры по отношению к застройщикам, срывающим обозначенные даты ввода своих проектов. Теперь власти получили новое обоснование, в соответствии с которым они смогут отказать в выдаче заключения о соответствии (ЗОС). Такое заключение является важным документом, подтверждающим проверку застройщика властями и установление его соответствия закону о долевом строительстве. Только получив его, девелопер приобретает возможность регистрации первого ДДУ. Отныне в случае срыва сроков ввода хотя бы одного жилого комплекса на три месяца и более, органы строительного надзора откажут застройщику в выдаче ЗОС. В результате такого отказа компания потеряет возможность старта реализации новых объектов.

При этом закон говорит именно о сроках окончания возведения, имеющихся в проектной декларации, а не о времени выдачи ключей покупателям. Различие этих понятий весьма существенно. В сроки передачи квартир застройщик, как правило, вкладывает немаленький временной запас во избежание просрочки, позволяющей клиенту требовать компенсацию или даже разорвать ДДУ. При этом сроки возведения, обычно, обозначаются реальные, поскольку более высокая скорость строительства делает проект более привлекательным для дольщиков. При этом сроки строительного разрешения тоже имеют ограничения, и время реализации объекта не должно быть больше периода, выделенного на возведение здания. Так что по новым правилам компания может лишиться возможности реализовывать новые объекты из-за срывов сроков даже в одном жилом комплексе.

Очевидно, что столь серьезная мера повысит дисциплину застройщиков. Однако она сделает более сложной работу больших девелоперских компаний, имеющих много домов на этапе возведения.

Шоков не будет

Несмотря на всю жесткость законодательных изменений, они не приведут к рыночному шоку, считают в компании «Метриум». Они захватывают только застройщиков, начинающих реализовывать новостройки по строительным разрешениям, полученным после 1 июля 2018 года. Это значит, что, по меньшей мере, один-полтора года большинство комплексов будет реализовываться по прежней системе. Многие компании заблаговременно получили достаточно разрешений на строительство, чтобы получить запас проектов, позволяющий им в определенный период работать по-старому.

Если же говорить о переходе на проектное финансирование, то оно также коснется только тех жилых комплексов, в которых застройщики не успеют до 1 июля 2019 года зарегистрировать хотя бы один ДДУ. Поэтому можно прогнозировать, по меньшей мере, 2 года плавного перехода игроков строительного рынка на работу по новой системе. В этой перспективе роста стоимости строящегося жилья ждать не стоит. Однако по прошествии этого срока, когда большая часть новостроек окажется в поле действия юридических изменений, повышения стоимости жилья будет уже не избежать, поскольку большая часть поправок к долевому законодательству окажет непосредственное влияние на себестоимость строительства.