С эскроу или без?

5 марта 2019

Озвученные Минстроем критерии достройки без эксроу внесли оживление, но не сняли напряжения на рынке жилых новостроек

Помните знаменитое — "отрубать хвост целиком или по частям"? Так и с поэтапным отказом от "долевки". Процесс постепенно идет, но цель не меняется. Даже несмотря на такие приятные новости, как обнародованные критерии, которые позволят некоторым застройщикам продолжить привлекать деньги дольщиков.

Согласно опубликованному на этой неделе проекту постановления, к застройщикам, которые после 1 июля смогут работать по старым правилам (привлекать деньги дольщиков без эскроу), предъявляются два требования. Первое заключается в том, что степень готовности проекта должна составлять не менее 30%. Второе — число оформленных ДДУ должно подтверждать продажу не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений в проекте.

При этом "точка" еще не поставлена, рассказали в Минстрое. В частности, есть мнение, что планка по ДДУ должна быть выше 10%.

"Чтобы уменьшить риск недостроя, нужно увеличить эту цифру. То есть в доме, который имеет 30-процентную готовность, должно быть большее количество ДДУ. Возможна некая дискуссия. Но основное заложенное в документе, останется", — сказал глава Минстроя России Владимир Якушев, отвечая на вопрос "Интерфакса".

Спрашивали – отвечаем

"Пока вокруг критериев складывается много вопросов о порядке практического применения. Кто, как и на основании каких документов будет принимать решение о соответствии либо несоответствии объекта критериям?", — спрашивает руководитель юридического департамента АН "Бон Тон" Дмитрий Логинов.

"Подтверждение степени готовности будет формировать сам застройщик, согласование — через региональные органы. Финансовую устойчивость и количество ДДУ будут подтверждать контролирующие органы. Чтобы привлекать денежные средства, потребуется заключение контролирующего органа", — пояснил на круглом столе для застройщиков замглавы Минстроя России Никита Стасишин.

В ведомстве не исключают, что при определении степени готовности проектов могут возникнуть споры. Для их разрешения при Минстрое предлагается создать межведомственную комиссию.

"Опасно когда (застройщикам — ИФ) будут говорить, что у вас не 30, а 29% готовности проекта. Этого, конечно, мы допустить не можем. Мы предлагаем создать комиссию при Минстрое, которая будет такие спорные моменты разбирать", — сказал замминистра.

Глава Минстроя России Владимир Якушев на круглом столе в свою очередь отметил определенную степень недопонимания с застройщиками.

"Мы сегодня, прощу прощения, как справочное бюро. Но около 70% запросов, которые приходят на "неизвестные ответы", в нормативных документах есть. К "вопросам по делу" можно отнести 30% обращений. Из них 28% — вопросы о том, как увеличить господдержку и на что ее выделить. И только 2% — конструктивные решения, которые получают отражение в нормативке", — заявил министр.

Столица первая

Критерии, озвученные Минстроем, уже начала тестировать Москва. Как рассказал заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров, проверка строек уже началась.

"Сегодня мы выходим на площадки. Убедительная просьба нам не препятствовать. Мы оцениваем конструктив, смотрим на количество вовлеченных площадей. При оценке будет иметь значение реальное состояние проекта. Если мы видим котлован, естественно, соответствующее заключение выдавать не будем даже при наличии подписи кадастрового инженера", — сказал он, выступая на круглом столе для застройщиков.

В случае с Москвой, все довольно неплохо, уверяют аналитики платформы bnMAP.pro.

По их расчетам, в пределах старых границ города в экспозиции находится 821 корпус с квартирами и апартаментами всех классов. Из них 309 — в стадии монтажных или отделочных работ (37,6%), 173 — на нулевом цикле или в начале монтажных работ (21%), 32 — строительство не начато (4%), 19 — получают РВЭ (2,3%), 261 — уже введены в эксплуатацию (32%), 27 корпусов — проекты реконструкции.

"Исходя из этих данных, можно предположить, что в старой Москве 75% корпусов в уже стартовавших стройках готовы более чем на 30%. Это дает основания полагать, что они продолжат реализовываться по старой схеме с оплатой ДДУ напрямую на счета застройщика", — прокомментировала "Интерфаксу" председатель совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.

Региональные тревоги

А вот в регионах, согласно предварительным расчетам, в зоне риска могут оказаться около 30% российских проектов жилищного строительства.

"30 процентов проектов по строительству жилья на сегодняшний день у нас в "красной" зоне. По предварительной оценке, они могут не получить кредит ни в одном банковском учреждении после 1 июля, когда необходимо будет строиться только за счет банковского финансирования. По нашей оценке, это ориентировочно 14,3 млн кв.м жилья", — признает В.Якушев.

Основной риск придется на регионы, убежден руководитель инвестиционно-коммерческого блока "Интеко" Евгений Семенов: "Маржианльность проектов в Москве и Санкт-Петербурге должна выдержать возросшую нагрузку. Под угрозой окажутся региональные проекты, они будут балансировать на грани убыточности".

Впрочем, Минстрой продумал "послабление" и для таких случаев — предполагается, что по соглашению с правительством некоторым субъектам РФ будет предоставлено право самостоятельно устанавливать критерии работы по старым правилам.

"Субъект может заключить соглашение с правительством РФ на установление индивидуальных критериев по готовности и количеству ДДУ. Для этого необходимо соблюсти несколько условий. Первое — должны быть финансовые обязательства. Второе — субъект РФ не должен получать дотацию из федерального бюджета. Третье — нужно гарантировать достройку объекта. В том случае, если снизив критерии, регион получит остановившийся объект, те проекты, за которые он поручился, нужно будет достроить за счет средств из регионального бюджета", — рассказал В.Якушев.

Также застройщики, которые не получат проектное финансирование и не смогут продолжить строительство по старым правилам, смогут получить финансирование за счет докапитализации фонда защиты прав дольщиков, отмечают в Минстрое.

Что будет с ценами?

Возможное падение цен на новостройки — интересный и неожиданный прогноз в "дискуссии об эскроу".

В частности, высказывается предположение, что застройщики, демпингуя, будут стремиться увеличить объем реализованных по ДДУ в проекте площадей до 10%, чтобы после 1 июля иметь возможность работать по старым правилам финансирования без применения эскроу-счетов. Впрочем, Минстрой этот прогноз не допускает.

"На сегодняшний день у нас есть информационная система, где идет регистрация всех ДДУ (договоров долевого участия — ИФ). Мы четко за этим следим. Дом.рф все это отсматривает. Такой ситуации мы на данный момент не наблюдаем. Мы четко следим за каждым проектом, чтобы эту ситуацию не допустить, и как только ее будем видеть, прекратим регистрацию ДДУ", — сказал В.Якушев, отвечая на вопрос "Интерфакса".

Долгосрочные прогнозы и вовсе расходятся с этим предположением.

"Совокупность факторов позволяет сделать такое предположение: на высокомаржинальных рынках можно ожидать рост цен до 15% в течение двух лет, а на низкомаржинальных рынках — от -5% до +10%", — полагает генеральный директор ГК "Атлас Девелопмент" Владимир Городенкер.

В последний вагон

Минимальный срок рассмотрения заявки на проектное финансирование составляет 45 дней, однако на деле период от момента подачи до принятия решения может составить и все сто дней, предупреждают в Минстрое.

"Не ждите — не в мае, июне, а уже сегодня вам надо идти в банк. Не надейтесь, что что-то поменяется и закон не вступит в силу. Мы сегодня должны как законодательно, так и "руками" провести вас через банки, чтобы купировать проблемы", — обратился Н.Стасишин к застройщикам на "круглом столе" по вопросам эскроу.

"Сами эти критерии – временная мера, которая довольно быстро потеряет актуальность. Поэтому нет смысла тратить много времени на их уточнение – объем возможных продаж по старым правилам того не стоит", — соглашается финансовый директор ГК "А101" Дмитрий Трубников.

Однако есть мнение, что "ускорение" не решит сложностей на этом пути. По словам члена президиума правления "Опоры России" Дмитрия Котровского, банковский сектор не готов к массовому потоку обращений.

"Одномоментно в банки по всей стране обратятся более 1000 застройщиков, рассмотрение каждого проекта занимает у банка порядка 100 дней. И никто не дает гарантии, что проекты этих застройщиков получат одобрение. Проекты будут обесточены", — предупреждает эксперт.

Впрочем, сами представители крупных банков эти опасения не разделяют.

"Около 60 проектов со счетами эскроу у нас уже одобрено. Мы ожидаем, что основная часть крупных застройщиков будет расширять сотрудничество с банками по проектному финансированию, никаких проблем здесь не возникает ", — заверил исполнительный директор департамента развития корпоративного бизнеса ПАО Сбербанк Денис Ковриженко.

Об эскроу

С 1 июля 2019 года не попавшие под критерии Минстроя застройщики не смогут привлекать деньги дольщиков. Их будут финансировать банки, они же будут аккумулировать средства граждан на эскроу-счетах. Застройщик должен финансировать строительство за счет проектного финансирования — то есть, банковского кредита, выдаваемого под средневзвешенную ставку в районе 5-6% годовых.

Схемой эскроу активно пользуются за рубежом, но там раскрытие счетов происходит поэтапно: залил фундамент — получил 5% средств, возвел коробку — еще 20%, и так далее, с окончательным расчетом после выдачи ключей. В российской версии эскроу предполагается: застройщик получит все деньги дольщиков даже не после ввода дома в эксплуатацию, а после регистрации первого права собственности.

"Ввод в эксплуатацию не может гарантировать того, что право собственности будет зарегистрировано. К тому же, есть риск двойных продаж. Нужно уменьшить разрыв между вводом дома в эксплуатацию и регистрацией первого договора, чтобы эти процедуры были более быстрыми, вот тут надо искать резерв", — подчеркнул на встрече с застройщиками В.Якушев.