Рынок жилья: ждать ли катастрофы?

7 октября 2019

Строительная отрасль переварила реформу долевки. Не без последствий (и они еще будут), но в целом справилась. Можно всмотреться в детали пейзажа и прикинуть погоду на завтра.

Строительство по старым правилам (по нормам многократно руганной с высоких трибун долевки) будет продолжаться еще три-четыре года минимум. Для этого надо было «вписаться» в федеральные критерии: 30% выполненных работ, 10% квартир проданы. В Петербурге таких объектов, по прикидкам экспертов «Петербургской недвижимости», около 70%. В Ленобласти – 75%. А есть еще «системный» застройщик «Группа ЛСР», которой разрешено оставаться в долевке при выполнении работ в объеме 15%. И «СПб Реновация» – тем, кто занят развитием застроенных территорий, тоже разрешают 15%. И неустановленное количество компаний, которые строят за свой счет садики и школы и бесплатно передают муниципалам. (Тоже 15%.)

ПУЗЫРЬ

Без перекосов, конечно, не обошлось. Накануне «Дня Х» (1 июля) компании, которым не хватало продаж до отметки 10%, скупали квартиры на подставные фирмы, продавали их «друзьям и знакомым Кролика», включая собственных сотрудников.

В результате возникли смешные результаты полугодия. В Петербурге Росреестр зафиксировал рост количества ДДУ за шесть месяцев аж на 49%. По мнению аналитиков, которые не учитывают продажи юрлицам, никакого особенного роста нет: продажи – примерно на уровне первого полугодия 2018-го.

«Замаринованное» впрок жилье, конечно, окажется на рынке и будет продаваться по договорам переуступки (цессии): около 17 тыс. квартир в Петербурге, примерно 3 тыс. – в Ленобласти. В какие сроки этот дополнительный объем вывалится на рынок, судить сложно: сразу все выставлять нельзя – обрушишь цены, тянуть тоже нет смысла – деньги-то на эти продажи потрачены настоящие (наверное).

Уже по итогам июля рынок вернулся к норме: в Москве количество заключенных ДДУ сократилось на 47,2% (в июне, по данным Росреестра, 14 461 ДДУ, в июле – 7 653).

В Петербурге – снижение на 44,85% (июнь – рекордные 12 852 ДДУ, июль – нормальные 8 373 договора).

НЕ ДО ПЛАНА

Другой перекос – резкое сокращение объемов ввода. Ровно по той же причине. К 1 июля застройщику надо было предъявить 30-процентную строительную готовность. Допустим, у него несколько объектов, есть в стартовой стадии, есть в финишной. Куда он бросит людей, деньги и технику? Те, которые почти достроены, никуда ведь не денутся. А если те, которые только начаты, переводить на проектное финансирование – себестоимость вырастет на 12-15% минимум… Результат понятен.

В Петербурге за полгода сдано в эксплуатацию всего 595 тыс. кв. м (причем 164 тыс. кв. м из них – объекты ИЖС). С января по июнь в 24 многоквартирных домах сдали 9 113 квартиры. За тот же период 2018-го строители ввели более 961 тыс. кв. м, из которых только 130 тыс. кв. м пришлось на ИЖС; завершили 42 МКД на 17 863 квартиры.

Падение ввода жилья – почти в два раза. Причем и прошлый год был далеко не ударным: если бы не аврал в декабре – показатели были бы совсем печальными.

В Ленобласти снижение ввода не такое драматичное, но тоже есть.

Такими темпами выполнить майские указы президента будет непросто…

В Минстрое уже увидели эту проблему. Заветная цифра «120 млн кв. м в год» по-прежнему неприкосновенная, но на ближних подступах идет «выравнивание линии фронта».

Вице-премьер Виталий Мутко после заседания проектного комитета по нацпроекту заявил: правительство обсуждает возможность изменения в паспорте национального проекта «Жилье и городская среда».

Конкретнее: «Поступил запрос на сохранение пока объемов ввода жилья 2018 года. На ближайшие два года, может быть, нужно сохранить эти объемы где-то на уровне 75,3 млн кв. м. Сейчас мы эти вопросы посмотрим в правительстве, на президиуме и будем докладывать на совете и президенту страны». Переводим с бюрократического на русский: может, и хотели бы строить больше, но пока что-то не получается. За счет каких скрытых резервов случится гигантский рывок к 2024 году – науке неизвестно. Скорее всего, чиновники рассчитывают, что и гражданам, и бизнесу в 2024-м будет не до жилья и тем более – не до каких-то показателей. Либо ишак, либо эмир…

ФАКТОРЫ РИСКА

Но и до заветной даты много чего может случиться.

Например, в Москве уже подсчитали разницу цен в «традиционных» ЖК и в передовых (которые с эскроу). По расчетам аналитиков компании «Метриум», покупка жилья в комплексах, которые используют эскроу-счета и проектное финансирование, обходится на 6–13% дороже, чем по старой схеме (ДДУ). Вице-президент «Интеко» Евгений Семенов объясняет: у застройщиков появились дополнительные издержки, связанные с необходимостью привлекать и обслуживать банковский кредит…

Рост издержек обусловлен не только жадностью банкиров.

Правительство усердно обсуждает создание «комфортной среды». А для этого – разрабатывает новые стандарты для комплексного развития территорий. Одно из требований: высота застройки не должна превышать ширину улиц. Это автоматически ограничивает высоту корпусов девятью этажами… Новые требования, конечно, сделают жилые кварталы более человечными. Но вместе с тем – неизбежно – приведут к дополнительным расходам, а значит – к повышению цен.

А доходы граждан почему-то который год не растут. В этой ситуации единственным реальным драйвером спроса остается ипотека.

Тот же Виталий Мутко предлагает «в целом по 2019 году зафиксировать среднюю ставку на уровне 10,1%». Целевой показатель на 2020 год – 9,6–9,7%, в 2021 году – 8,5–8,9%. Допустим даже, что это получится. Лидер рынка Сбербанк – управляемая структура, ВТБ – тоже госбанк; остальные волей-неволей будут подстраиваться.

Но есть и неприятные новости. С октября начнет действовать требование ЦБ: при выдаче кредитов финансисты будут обязаны учитывать «коэффициент долговой нагрузки». Проще говоря: семья не должна отдавать банкам более половины дохода. Эта мера понятна и полезна, однако она дополнительно ограничит приток новых заемщиков. А их поток и без того редеет.

По данным Центробанка, жители СЗФО в первом полугодии взяли на 9,7% ипотечных кредитов меньше, чем за тот же период прошлого года. В Петербурге количество кредитов за полгода снизилось на 3,8%: с января по июнь 2019-го «физики» взяли в банках 31 253 жилищных займа, за тот же период 2018-го – 32 442. Кредиты под залог ДДУ, на покупку жилья в новостройках, составляют меньше половины ипотечных займов – 13 951.

Эксперты опасаются, что даже снижение ставок не вернет гражданам оптимизм и уверенность в завтрашних доходах. А без этого кредитование просядет, а за ним – и стройка…

И вот здесь начинается самое интересное.

Допустим, есть проект: строится жилой дом, банк кредитует и контролирует. И вдруг начинают падать объемы продаж. Целевые показатели рентабельности не выполняются. И что дальше? Останавливать проект, возвращать деньги гражданам, фиксировать убытки? Или кредитовать застройщика по повышенной ставке (за риски) – с последующим уходом в банкротство? Или отстранять застройщика и нанимать собственный девелоперский отдел? Бежать в «Дом.рф» и кричать караул?

Как говорит популярный блогер Алексей Венедиктов, «будем наблюдать».

Рынок жилья: ждать ли катастрофы?

Читайте также