Пять штрафов, которые грозят тем, кто сдаёт своё жилье в аренду

1 апряля 2019

Сдача жилья в аренду – дело не только доходное, но и рискованное. Все иллюзии на тему получения легких денег быстро рассеиваются, как только доходит до дела.

Впуская в свое жилье квартирантов, собственнику нужно быть готовым к тому, что за все их действия отвечать перед соседями и управляющей организацией придется именно ему.

Более того, даже если квартиранты будут вести себя вполне тихо и мирно, все равно собственника это не освобождает от ответственности перед государством. А отвечать в таком случае придется прежде всего рублем – точнее, штрафом.

Вот пять основных штрафов, которые грозят арендодателю жилья:

1. «Эх, налоги...»

Арендная плата поступает в доход собственника жилья – а значит, он должен заплатить налог. Закон предоставляет массу вариантов для исполнения налоговой обязанности перед государством:

- самый простой – отчислять подоходный налог (13%), оставаясь физическим лицом,

- самый сложный – зарегистрироваться как предприниматель и отчислять 6% со всех доходов (по упрощенной схеме) либо приобретать патент на определенный срок,

- оптимальный – получить статус «самозанятого» и платить только 4% от полученного дохода (но пока это доступно только жителям тех регионов, где реализуется соответствующий проект).

Однако не секрет, что число т.н. «нелегальных наймодателей» (которые скрывают доход от аренды жилья и не платят налог) гораздо больше, чем ответственных налогоплательщиков.

Органы власти всерьез нацелены на выявление незаконной аренды жилья (о программе решительных действий я рассказывала здесь) – а в этом случае арендодателям не миновать штрафов:

- 20% от суммы налоговой задолженности, а если будет доказан умысел на сокрытие налога, штраф увеличивается до 40% (ст. 122 НК РФ).

Разумеется, взыскание штрафа не освобождает от обязанности заплатить налог и начисленную неустойку.

Не стоить забывать, что с компенсируемой нанимателем стоимости коммунальных услуг собственник также должен заплатить налог – если они начисляются не по счетчикам, а по нормативам. Это упущение может навлечь штраф даже на послушного налогоплательщика.

2. Декларация важна

Налоговая обязанность включает в себя не только уплату налога, но и представление его подробного расчета в ФНС с перечислением всех полученных с аренды доходов.

От обязанности сдавать декларацию освобождены только «самозанятые» арендодатели (у них вся отчетность ведется через специальное мобильное приложение).

Всем остальным непредставление налоговой декларации грозит штрафом:

- 5% от суммы налога – начисляются за каждый месяц просрочки декларации, но с учетом следующих ограничений: не менее 1 000 рублей и не более 30% от налоговой задолженности (ст. 119 НК РФ).

3. Договор – на регистрацию

Начиная с 2014 года, действует правило о государственной регистрации договоров аренды недвижимости, заключенных на длительный срок (не менее одного года).

К таким договорам приравниваются:

- действующие «с 1 января по 31 декабря»,

- заключенные вовсе без указания срока: по закону срок договора коммерческого найма жилья не может превышать 5 лет. Значит, договоры с неопределенным сроком все равно считаются 5-летними (т.е. долгосрочными).

Штраф за непредставление такого договора в Росреестр:

- 5 000 рублей (ст. 15.21 КоАП РФ).

4. Квартиранты и учет

Закон возлагает на собственника обязанность предоставить сведения в органы регистрационного учета о квартирантах, которые у него проживают дольше 90 дней подряд (если они граждане РФ).

За неисполнение – штраф от 2 000 до 3 00 рублей, а в Москве или Санкт-Петербурге – от 3 000 до 5 000 рублей (ст. 19.15.2 КоАП РФ).

Штраф не налагается, если квартиранты имеют постоянную регистрацию по месту жительства в том же регионе или являются близкими родственниками собственника.

5. Аренда как бизнес

Есть немало прецедентов, когда органы налоговой службы признают аренду жилья предпринимательской деятельностью. В таких случаях арендодателю грозит штраф, если у него нет статуса ИП: