Прошлая доля: как заработает новая схема долевого строительства

11 января 2019

Долевое строительство в привычном виде прекратит существовать в 2019 году. Девелоперы не получат денег покупателей, пока не выполнят обязательства. После этого должно быть покончено с бесконечными историями обманутых дольщиков, рассчитывают власти. Застройщикам предстоит непростой переходный период, который не отменяет обязательств по долгостроям. Подробнее о том, с какими проблемами начинает новый год рынок жилья, читайте в материале «Известий».

Точка отсчета

В конце декабря президент России Владимир Путин подписал закон, меняющий систему долевого строительства. Теперь застройщики не будут сразу получать средства дольщиков, а значит, не смогут неразумно тратить привлеченные средства или злоупотреблять ими и впоследствии срывать сроки сдачи объектов. Деньги будут храниться у уполномоченных банков на эскроу-счетах до того момента, пока в руках покупателя не окажется ключ от новой квартиры. Строительство будет вестись на средства, привлеченные через банковские кредиты. Такая схема называется проектным финансированием.

Поправки вступят в силу 1 июля 2019 года. По новым правилам будут работать и компании, которые вывели проекты на рынок до этого срока. Изначально предполагалось, что нововведения коснутся только строек, начатых после вступления в силу поправок. Однако в комитете Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям приняли во внимание то, что застройщики до 1 июля 2018-го (то есть до первой волны ужесточения норм) в авральном режиме старались согласовать как можно больше проектов. А потому нужно обезопасить тех покупателей, которые решили сесть в последний уходящий поезд, иначе число обманутых дольщиков может увеличиться.

Не так быстро

Главный шаг законодатели сделали, но остается много неясностей. Участники рынка с самого начала обращали внимание, что банки не торопятся финансировать их проекты. А при введении эскроу-счетов желающих станет еще меньше — как минимум потому, что на проектное сопровождение у банков не хватит сотрудников. Когда стало понятно, что на эскроу-счета переведут и действующие проекты, тревога стала только сильнее.

В конце декабря правительство опубликовало проект постановления о том, что собирается снизить требования к банкам, которым разрешат работать с эскроу-счетами. Так, список кредитных организаций, которым доверят деньги покупателей квартир, вырастет примерно в полтора раза, пишет «Коммерсант». Вместе с этим появляются новые риски. Вероятность банкротства банка с меньшим рейтингом в разы выше, а значит, надежность проектного финансирования снижается.

Как будет определяться надежность застройщиков, пока неизвестно. Министерство строительства и ЖКХ должно к апрелю разработать порядок расчета их финансовой устойчивости. Это два норматива — «обеспеченности обязательств» и «целевого использования средств», по которым будут оценивать застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля прошлого года. Для компаний, которым документы выдали позже, будет действовать дополнительный норматив — объем собственных средств. Он не должен составлять меньше 10% от прописанной в проектных бумагах стоимости объекта.

Без подушки безопасности

Надежность новой схемы долевого строительства зависит и от страховщиков. 18 декабря Банк России запретил страховой компании «Респект» работать из-за предписания об устранении нарушений — ее уличили в откатах и задержке в выплатах. Проблема в том, что «Респект» — фактически единственный игрок на рынке страхования ответственности застройщиков (принимать взносы с конца 2017 года может и Фонд защиты прав граждан, но эта схема не до конца налажена — за год он собрал 4,6 млрд рублей). Поэтому из-за проблем с ЦБ полностью встали продажи на рынке недвижимости.

Гендиректор страховой компании Александр Артамонов отверг обвинения регулятора.

— Мы заявляем, что платим всем, где нет случаев мошенничества; более того, когда есть решение суда, вступившее в законную силу, мы платим, — подчеркнул он. — Бывают задержки платежей, которые не связаны с нами: есть определенный срок, когда решение суда вступает в силу.

24 декабря стало известно, что против гендиректора «Респекта» возбуждено уголовное дело из-за невыплаты страховых компенсаций обманутым дольщикам в Вологодской области. Об этом, по данным источников «Ведомостей», говорится в заключении Генпрокуратуры по итогам проверки ею ЦБ.

Член Совета Федерации Олег Мельниченко после того, как в верхней палате одобрили закон об участии в долевом строительстве, подчеркивал, что в переходном периоде есть определенные риски.

— [Мы] не хотим строительную отрасль оставлять один на один с Центробанком и банковским сообществом, — заявил сенатор.

Замкнутый круг

— Это никогда не закончится, никогда просто, если мы не наведем здесь порядка и не перейдем к цивилизованным способам жилищного строительства, — заявил Владимир Путин на большой пресс-конференции. — Перед отраслью стоит задача 120 млн кв. м строить. Но мы должны обязательно прекратить эту практику привлечения денег граждан с безответственным затем поведением, связанным с расходованием этих денег.

Тему обманутых дольщиков на пресс-конференции обострила представительница «Рязанской газеты» Алла Андреева, неожиданно заговорившая про Петербург. Она обвинила власти города в том, что квадратные метры жилья вводятся в эксплуатацию только на бумаге. После этого в отставку ушел вице-губернатор Северной столицы Игорь Албин, отвечающий за строительную отрасль (при этом слова Андреевой он назвал ложью). Врио губернатора Санкт-Петербурга Александр Беглов встретился лично с Андреевой и обсудил наболевшую проблему. Он поручил, чтобы последний дольщик в городе получил квартиру (или компенсацию) через два года.

Сотни обманутых дольщиков ждут квартир годами. До сих пор не завершено строительство объектов скандальной компании СУ-155. В 2015 году холдинг признал, что не может завершить проекты. Замглавы Минстроя Никита Стасишин заверил, что последние шесть домов обанкротившейся СУ-155 достроят в этом году, хотя изначально планировалось закончить с ними в 2018-м. Дело осложнилось из-за того, что на последние дома не было ни подтверждения экспертизы, ни проекта. Кроме того, на выделенной под них земле нельзя было строить жилье.

Помимо СУ-155, хватает множества региональных застройщиков, оставивших покупателей без денег и жилья. В минувшем году самым крупным крахом на рынке недвижимости стало банкротство крупнейшего застройщика Подмосковья Urban Group, после которого без квартир остались порядка 15 тыс. человек. Одной из причин провала холдинга называли то, что он на себя частично взял достройку объектов СУ-155. Теперь другим застройщикам предстоит заниматься проектами Urban Group, на которые нужно порядка 67,6 млрд рублей.

Последний дольщик

Эксперты предсказывали резкий рост цен на фоне уходящих в прошлое продаж на стадии котлована. Прогнозы строятся на том, что, во-первых, среди застройщиков возникнет ажиотаж, а во-вторых, проектное финансирование увеличит их издержки. Перед ужесточением правил работы на рынке девелоперы только в столице получили практически годовое количество разрешений на строительство. Не исключено, что переходный период помешает закончить набранные впопыхах проекты в срок, тем более что и без этого всегда находились причины.