Процедура приобретения недвижимости в Мексике

28 ноября 2018

Могут ли иностранцы купить дом или квартиру в Мексике? Есть ли какие-то ограничения и можно ли их обойти? Как проходит типичная сделка? И сколько сверх цены объекта придется заплатить? Читайте все самое важное для покупателей недвижимости в Мексике.

Права и обязанности иностранных покупателей

Иностранные физические и юридические лица могут свободно приобретать любую недвижимость в Мексике. А в дальнейшем – сдавать ее в аренду и получать доход.

Есть только одно ограничение. Иностранцы не могут напрямую владеть недвижимостью в зоне ближе 100 км от государственной границы и ближе 50 км от побережья. Однако есть легальный способ обойти запрет. Открыв траст в мексиканском банке, любой зарубежный покупатель сможет стать собственником дома или апартаментов рядом с пляжем.

Согласно 27 статье Конституции Мексики, принятой в 1917 году, ограничения были введены для защиты территории в случае интервенции.

Мексика очень лояльна к иностранцам. Она заинтересована в иностранном капитале. Поэтому 28 декабря 1993 был принят закон об иностранных инвестициях (la Ley de Inversi?n Extranjera de M?xico), защищающий права иностранцев в ограниченных зонах. Он гарантирует безопасное и легальное владение недвижимостью посредством банковского траста (fideicomiso).

Fideicomiso – это доверенность, дающая право управления собственностью. По условиям сделки, свидетельство, дающее право собственности, хранится в банке, но покупатель все равно является полноправным владельцем приобретенного жилья.

В процесс вовлечены три стороны: продавец, действительный покупатель и третье лицо, на которое будет зарегистрирована недвижимость. Официально их названия звучат так:

1. Fedeicomitente (продавец)
2. Fiduciario (номинальный покупатель)
3. Fideicomisario (реальный покупатель)

Другими словами, покупатель, или fideicomisario, будет инвестировать свои деньги посредством третьего лица, или fiduciario. Fiduciario обязан следовать указаниям покупателя и по его желанию приобрести собственность у fedeicomitente, то есть продавца.

Оформлением банковского траста fideicomiso занимается риэлтор. Покупатель может выбрать банк. Срок оформления – один-два месяца.

За последние 35 лет более 1,5 миллионов иностранцев приобрели недвижимость в Мексике с помощью банковских трастов

При такой форме приобретения недвижимость не является частью активов банка и не может быть привязана к банковским обязательствам. Она полностью переходит в собственность покупателя. Как бенефициар, владелец собственности имеет эксклюзивную возможность принимать любые решения относительно собственности и совершать соответствующие действия. Собственность можно продавать, покупать, сдавать в аренду, наследовать.

Банковский траст открывается на 50 лет, по истечении этого срока продлевается. При этом иностранец является полноправным владельцем недвижимости. При открытии банковского траста указываются наследники владельца. Если впоследствии иностранец приобретает мексиканское гражданство, то банковский траст закрывается, а документ на право собственности переоформляется.

Альтернативной формой приобретения иностранцами недвижимости является покупка недвижимости мексиканской компанией, которой может на 100% владеть иностранец. При этом он признает, что его фирма находится в юрисдикции Мексики.

Обратите внимание! Нужно обязательно уведомить Министерство иностранных дел Мексики о ваших намерениях купить недвижимость в стране и получить разрешение. Обычно это делает от вашего имени нотариус или адвокат до юридического оформления сделки.

Если вы покупаете недвижимость через траст, лучше подавать заявку на получение разрешения в центральный офис министерства в Мехико, там ее оформят в течение пяти рабочих дней. Если подавать заявку в филиал министерства в одном из штатов, то процедура выдачи займет до 30 дней.

Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам?

Иностранные граждане могут приобрести любой объект: коммерческую и жилую недвижимость, земельные участки. Можно купить земельный участок и построить там дом или отель. Можно купить коммерческий центр или хостел.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Мексике?

Мексиканский ВНЖ без права на работу можно оформить, доказав хороший финансовый статус, а также после приобретения недвижимости. Есть минимальная сумма, которую необходимо вложить в недвижимость, но она постоянно меняется. В апреле 2018 года необходимый уровень остановился на отметке в $174 тыс.

Что касается визового режима, то тут все просто. Даже не имея недвижимости, граждане России, Украины и Турции могут посещать Мексику по электронному разрешению, которое оформляется бесплатно и всего за несколько минут. Оно дает право на пребывание в стране до 180 дней с однократным въездом.

При соблюдении некоторых условий граждане России, Беларуси, Армении или любой другой страны не нуждаются ни в многократной консульской визе, ни в электронном разрешении для въезда на территорию Мексики.

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Мексике?

Любой собственник недвижимости, в том числе и иностранный, должен уплатить налоги при покупке и продаже, а также ежегодный налог на недвижимость и налог при получении дохода от сдачи в аренду. Размер налогов такой же, как и для граждан Мексики.

Налог на приобретение недвижимости в Мексике

Покупатель платит налог на приобретение (ISAI). Его величина варьируется от 1 до 4% в зависимости от региона. Например, в Канкуне это 3% от стоимости объекта и/или оценочной стоимости.

Налог на недвижимость в Мексике (predial)

Каждый год собственник платит налог на недвижимость (predial). В Мексике он небольшой и нефиксированный. Рассчитывается исходя из кадастровой стоимости и состояния объекта. А формула расчета зависит от муниципалитета, в котором находится объект.

Пример двух реальных объектов в штате Кинтана Роо, муниципалитет Бенито Хуарес, город Канкун. За объект с рыночной стоимостью $700 тыс. налог составляет $576. А объект за $110 тыс. облагается налогом в $80. И даже недвижимость с аналогичной стоимостью может иметь разный размер налога.

Поэтому при покупке стоит заранее поинтересоваться, какой в конкретном случае predial. Продавец сможет назвать точную сумму за последний год.

Налог на прирост капитала

При продаже собственник платит налог на прирост капитала. Расчет налога имеет массу нюансов. Поэтому лучше всего обратиться к профессионалу, например, риэлтору, который даст совет, каким методом выгоднее воспользоваться при уплате налога в конкретном случае, и поможет на законных основаниях минимизировать итоговую сумму.

В Мексике налог может быть рассчитан двумя методами:

1) 25% от стоимости сделки

2) до 35% от разницы между стоимостью недвижимости при покупке и стоимостью сделки. Налогооблагаемая сумма при этом может быть уменьшена на сумму расходов на проведенный ремонт и реконструкцию.

Резиденты и граждане Мексики могут претендовать на освобождение от уплаты налога на прирост капитала.

Самостоятельно удаленно заплатить predial и другие налоги, к сожалению, невозможно. Чтобы избавить себя от необходимости специально приезжать в Мексику, нужно воспользоваться услугами администратора недвижимости (property manager), который будет уполномочен заплатить все налоги. Средние ставки на услуги по управлению недвижимостью: 10-15% при долгосрочной аренде, 25% при краткосрочной.

Поиск недвижимости в Мексике

Подбирать и изучать предложения по продаже недвижимости в Мексике можно с помощью открытых источников, таких как интернет, специализированные печатные издания и тематические выставки. На последних можно вживую пообщаться с риэлторами и застройщиками, прямо на месте получить консультацию.

При желании поиском, выбором и покупкой недвижимости можно заниматься самостоятельно. Но на практике, не разбираясь в особенностях законодательства и не владея языком, пройти всю процедуру без помощи специалистов сложно.

Как искать риэлтора в Мексике

В Мексике по закону риэлтору не обязательно проходить государственную сертификацию. То есть открыть свое агентство может любой человек.

При этом в Мексике есть профессиональная организация индустрии недвижимости – Мексиканская ассоциация профессионалов по недвижимости (Asociaci?n Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, или AMPI). Любой специалист рынка недвижимости, состоящий в этой организации, проходит сертификацию, обязательное обучение и сдает экзамен.

Чтобы обезопасить себя от мошенников или неквалифицированных риэлторов, нужно узнать, зарегистрирована ли компания в AMPI, является ли членом известной международной франшизы, сертифицированы ли сотрудники, где находится офис, как давно работает компания.

В Мексике одно и то же агентство недвижимости может представлять интересы и покупателя, и продавца. Чаще в сделке участвуют два сотрудника агентства: один отвечает за листинг (объект, выставленный на продажу, с владельцем которого у компании есть договор), а другой занимается клиентом и представляет его интересы.

Задачи риэлтора

- Подбор объектов и консультация по недвижимости
- Услуги юриста компании
- Оформление оферт и договоров
- Проверка объекта на возможные обременения
- Сбор комплекта документов
- Перевод
- Открытие банковского траста
- Передача собственности новому владельцу

Агентства по недвижимости, работающие с иностранными покупателями, кроме полного сопровождения сделки, стараются оказать максимальное содействие. Консультируют по бытовым вопросам, рекомендуют магазины, клиники, школы.

В Мексике комиссию агентству платит продавец – от 5 до 7% стоимости сделки. Для покупателя услуги риэлтора бесплатны. При этом бывают случаи, когда агентства берут дополнительную плату и с покупателя. Лучше прояснить этот вопрос на этапе поиска и выбора агента.

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Этап 1. Резервация объекта

После выбора объекта вы с помощью риэлтора предоставляете владельцу недвижимости оферту (предложение о покупке) в письменном виде, а также вносите депозит в размере 5-10% от стоимости объекта.

Депозит можно внести как наличными, так и банковским переводом или чеком. Он служит гарантией совершения сделки и хранится в агентстве до подписания документа на право собственности (escritura).

Если продавец по каким-то причинам отказывается проводить сделку, депозит возвращается покупателю в полном объеме. Если сделка не произошла по вине покупателя, то задаток остается у продавца.

Оферта не заверяется нотариально, а может быть подписана, отсканирована и выслана обеим сторонам по электронной почте. В оферте указываются условия проведения сделки: стоимость объекта, форма и сроки оплаты, размер и форма оплаты депозита, а также штрафы, если одна из сторон не выполнит условия.

Подписание оферты и внесение гарантийного депозита закрепляют объект за покупателем и позволяют перейти к подготовке передачи прав собственности.

Этап 2. Подписание документа на право собственности

Обязательным этапом сделки является подписание документа на право собственности (escritura) в офисе мексиканского нотариуса.

Нотариус в Мексике (notario publico) регистрирует любые сделки с недвижимостью и несет ответственность за законность операции. Это опытный специалист с юридическим образованием, назначенный на свою должность правительством штата. Стать нотарисом можно только после приобретения достаточного опыта, успешного прохождения специального экзамена и при условии соответствия всем требованиям, установленными правительством. После подписания передачи права собственности в нотариальной конторе, нотариус проводит регистрацию объекта в регистрационной палате штата (registro publico).

А вот договор купли-продажи (contrato de promesa de compraventa) не является обязательным документом, если в оферте подробно указаны условия сделки. Это двустороннее соглашение, которое не нужно регистрировать у нотариуса. Документ может быть подписан в нотариальной конторе по желанию сторон.

Договор купли-продажи всегда составляется на испанском языке, может быть подписан удаленно и выслан по электронной почте, или, при желании, стороны могут подписать его лично в присутствии нотариуса. В документе оговаривается полная стоимость объекта, способ оплаты.

После этого покупатель c помощью риэлтора оформляет банковский траст fideicomiso (при покупке недвижимости на побережье). Для этого необходимо представить паспорт, иммиграционную карту и мексиканские номера RFC (идентификационный номер налогоплательщика Мексики) и CURP (регистрационный номер жителя Мексики).

Расходы на открытие траста – $800-900. Ежегодный платеж за обслуживание – $500.

Этап 3. Оплата сделки

После того как банковский траст готов, покупатель перечисляет оставшиеся 90-95% на счет агентства. По желанию покупателя или продавца может быть заключен договор с компанией Escrow, которая примет на свой счет оплату (аналогично нашим банковским ячейкам) и распределит ее между участниками сделки после подписания финального документа у нотариуса.

Этап 4. Регистрация права собственности

Длительность процедуры покупки от представления оферты до подписания escritura зависит от сроков работы банка по открытию траста. Как правило, это занимает 45-90 дней. После этого покупатель вступает в права собственности, а договор на право собственности регистрируется в реестре registro publico.

Возможно ли купить недвижимость удаленно?

Если покупатель не может или не хочет присутствовать на подписании сделки у нотариуса лично, вместо него может быть его законный представитель. В этом случае необходимо оформить нотариальную доверенность на представителя, например, агента или юриста.

Если покупатель был в Мексике на этапе выбора, то оформить доверенность можно сразу у мексиканского нотариуса. Если нет, то доверенность может быть оформлена в другой стране, в этом случае необходимо ее и перевести на испанский и апостилировать.

Дополнительные расходы

Налог на приобретение

Налог на приобретение (ISAI) варьируется по стране от 1 до 4%. Например, в Канкуне, который наиболее популярен среди иностранных покупателей, это 3% от стоимости недвижимости и/или оценочной стоимости.

Налог на развитие

В некоторых штатах с покупателя также взимается дополнительный налог. В штате Кинтана Роо взимается налог на развитие туриндустрии, общества и культуры региона. В разных муниципалитетах штата ставка налога отличается, поэтому величину налога необходимо заранее узнавать. Например, в Канкуне он составляет 0,3%.

Услуги нотариуса

Мексиканский нотариус является независимым и обязательным участником сделки, представителем государства. Он гарантирует легитимность купли-продажи, проверяет весь комплект документов. В отличие от услуг агента, работа нотариуса оплачивается покупателем – 1% от стоимости недвижимости.

Регистрационные расходы

Еще 1% уйдет на оплату услуг по регистрации документов в реестре registro publico.

Пример расчета дополнительных расходов

Апартаменты площадью 125 кв. м с двумя спальнями в Канкуне. Стоимость объекта – $162 000

- Налог на приобретение – $4860
- Налог на развитие туриндустрии, общества и культуры – $486
- Гонорар нотариуса – $1620
- Сбор за регистрацию документов в registro publico – $1620
- Общая сумма расходов: $8586
?

Ипотека в Мексике

Сейчас иностранцу трудно получить кредит в Мексике. Но официально это возможно. В случае оформления ипотеки общие расходы вырастут и составят 7-10% от стоимости сделки.

По оценкам экспертов, около 95% сделок с недвижимостью в Мексике совершают с помощью собственных средств. Но ипотечное кредитование развивается. К тому же многие застройщики предлагают рассрочки, которые иногда доходят до пяти лет.

Требования к иностранным заемщикам

- Постоянный вид на жительство в Мексике
- Постоянный источник дохода (не важно, в Мексике или за ее пределами)
- Предпочтительно, чтобы была постоянная работа или собственный бизнес в Мексике
- Предпочтительно, чтобы имелась кредитная история в мексиканском банке
- Хорошая кредитная история и минимальный кредитный рейтинг 500

Условия кредитования

- Срок кредита – 15-30 лет
- Процентная ставка – от 8% (фиксированные и плавающие процентные ставки)
- Минимальная сумма кредита – $25 тыс.
- Максимальная сумма кредита – $5 млн
- Объем кредита – 60-75% от стоимости объекта
- Отсутствие штрафов за досрочное погашение платежа

Недвижимость, которая может стать объектом кредитования: неосвоенные земли; частные дома; квартиры, в том числе квартиры в процессе строительства; жилые комплексы; участки под строительство домов в жилых резиденциях

Резюме: это надо запомнить

- Для покупки недвижимости на побережье Мексики надо оформить траст в мексиканском банке. Процедура стандартная, пройти ее помогает риэлтор.

- Перед заключением сделки нужно получить разрешение от Министерства иностранных дел Мексики.

- Нотариус – ключевой участник сделки, который гарантирует ее безопасность.

- Документ на право собственности (escritura) должен быть зарегистрирован в реестре registro publico.

- Дополнительные расходы на сделку составят 5-7% от цены объекта, в случае привлечения кредита – 7-10%.

Благодарим за помощь в подготовке материала специалистов компании Century21 Caribbean Paradise.