Процедура покупки недвижимости в Доминиканской Республике

25 декабря 2018

Законы, которые регулируют продажу недвижимости иностранцам; налоги, которые платятся при покупке и содержании; требования к работе риэлторов и нотариусов; пошаговая процедура сделки… В этом материале мы собрали всю самую важную информацию для будущих собственников домов и квартир в Доминикане.

Законы для иностранных покупателей

Кто может купить недвижимость в Доминикане

В 1998 году Доминиканская Республика сняла все ограничения на продажу недвижимости иностранцам. С тех пор на рынке начали появляться покупатели из других стран – чаще всего из США, но не только. По статистике Prian.ru, для покупателей из России и других русскоговорящих стран Доминикана уже не экзотика, она входит в ТОП-30 популярных направлений.

Сейчас все сделки с недвижимостью регистрируются на основании Закона №108-05 от 4 апреля 2007 года.

Какие объекты разрешено покупать иностранцам

Иностранец может владеть любой недвижимостью в этой карибской стране – квартирой, виллой, незастроенным участком, коммерческим объектом. Исключение – только особо охраняемые территории, например, в Национальных парках.

Сделку можно оформить как на физическое, так и на юридическое лицо. В зависимости от формы собственности – частник или компания – изменится налогообложение при содержании и передаче объекта в наследство.

Михаил Куняшов, руководитель компании DR Rentals Online SRL:

Еще перед оформлением сделки важно учесть различные нюансы при выборе формы собственности.

Если объектом владело физлицо, то наследник должен пройти целую процедуру при вступлении в наследство. Имущество любого лица, проживавшего на территории Доминиканской Республики до смерти, облагается налогом на наследство независимо от гражданства. Налог на наследство в этом случае составляет 3% от стоимости недвижимости, после всех вычетов. Вычеты включают в себя все медицинские и похоронные расходы, а также непогашенные долги и ипотечные кредиты.

Наследники недвижимости подают декларацию в налоговые органы в течение 90 дней после смерти собственника, но если дело усложняется, может быть предоставлено дополнительное продление на 3,5 месяца.

Ставка налога на наследство увеличивается на 50% (с 3% до 4,5%), когда наследники проживают за пределами страны. В случае несвоевременной уплаты налога начисляется пеня в размере двух процентов (2%) в месяц, при этом пеня ни в коем случае не должна превышать (50%) от суммы налога, по которому установлена задолженность.

Таким образом, при получении в наследство, например, виллы с официальной стоимостью 5 миллионов песо (около $100000) и с учетом максимальных задержек, по которым будут сформированы штрафы и пени, сумма налога к уплате может достигнуть $6,5-7 тысяч.

Не каждый может вовремя сориентироваться в доминиканском законодательстве, тем более после смерти близкого человека. Поэтому большинство иностранцев, которые не планируют жить в Доминикане и получать гражданство, которые просто хотят приезжать на отдых или сдавать недвижимость в аренду, формируют компанию и на нее оформляют собственность. Доли в компании будет проще продать, передать детям или другим наследникам.

Но надо учитывать еще и налогообложение недвижимости, принадлежащей физическим и юридическим лицам. По закону, собственность физического лица стоимостью до 7 млн песо ($140000), ежегодным налогом не облагается. Если дом, к примеру, стоит 10 млн песо, то из налогооблагаемой базы вычитается 7 млн, а оставшиеся три ежегодно облагаются сбором в 1%. Чтобы не платить этот налог многие иностранцы прописывают в договоре купли-продажи меньшую сумму – это распространённая практика.

Если объектом владеет юрлицо, то по закону эта собственность является активом компании и облагается налогом на активы, применяемым к общей стоимости активов. Его размер – 1% каждый год.

Права и обязанности иностранных собственников

Сама по себе сделка с недвижимостью не приводит автоматически к получению ВНЖ. Но Доминиканская Республика лояльна к иммигрантам – вид на жительство на год выдают всем иностранцам, если они докажут, что у них достаточно средств для проживания в стране, нет проблем с законом и серьезных инфекционных заболеваний. Через 5 лет жизни с ВНЖ можно будет оформить ПМЖ, а затем – через 2 года – гражданство. Для подготовки заявки надо обратиться к адвокату.

Михаил Куняшов, руководитель компании DR Rentals Online SRL:

Есть в Доминикане и программы упрощенной выдачи ВНЖ и ПМЖ для пенсионеров, рантье, инвесторов.

В случае, если объект стоит от $200000, он подпадает под условия программы для инвесторов. Формально средства надо вкладывать в бизнес, но ведь эта же компания может инвестировать в недвижимость. Адвокаты знают, как оформлять сделки с прицелом на ПМЖ.

После оформления права собственности иностранцы будут обязаны оплачивать налоги и коммунальные услуги. Размер платежей не зависит от статуса – резидент или нерезидент. Он зависит от формы собственности – на физическое или юридическое лицо – и цены объекта, указанной в договоре купли-продажи или согласно оценке налоговой службы.

Обратите внимание! Доминиканская республика одна из немногих стран, которая не выдает никакую финансовую информацию. Но по законам России, резиденты РФ обязаны уведомлять налоговую об открытии счетов и создании юрлиц за рубежом.

Поиск недвижимости в стране

В отличие от США, где лицензированный риэлтор – обязательный участник сделки, в Доминиканской Республике такого требования нет. Прибегать к помощи посредника или нет – выбор каждого. На практике, большинство иностранцев, у которых нет времени самостоятельно разбираться в нюансах рынка, искать объекты и вести переговоры с продавцами, все-таки пользуются услугами персональных представителей.

В обязанности агента по недвижимости входит: подбор объектов по требованиям клиента, консультации и сопровождение на просмотрах, переговоры и торг с продавцами (здесь торговаться можно везде, даже в магазинах при покупке телевизора).

Проверкой юридической чистоты, оформлением сделок и составлением договоров риэлтор не занимается – это обязанность нотариуса, без которого право собственности не может быть оформлено.

Услуги риэлтора оплачивает продавец.

Михаил Куняшов, руководитель компании DR Rentals Online SRL:

На рынке так сложилось, что работу риэлтора всегда оплачивает продавец. Но покупатель должен понимать: в такой ситуации среднестатистический агент по недвижимости приложит максимальные усилия, чтобы продать то, что выгодно ему. К примеру, будет водить клиентов только по домам, где ему предложили большую комиссию, а объекты на соседней улице даже не покажет, хотя они могут быть выгоднее по цене или лучше по качеству. Чтобы агент работал на вас и отстаивал ваши интересы, его надо мотивировать. Как именно – вопрос переговоров.

Также мы рекомендуем при выборе риэлтора запросить ряд документов. Нужно уточнить, какой миграционный статус в стране имеет ваш потенциальный представитель. Доминиканская Республика постоянно ужесточает миграционные правила, однако и по сей день в стране много иностранцев-нелегалов, которые предоставляют какие-либо услуги, в том числе и риэлторские. Излишне говорить, что подобный «специалист» может просто испариться в воздухе в один момент.

Здесь любой серьезный риэлтор имеет как минимум официальный миграционный статус (резиденцию) или гражданство. Спрашивайте седулу (местный ID) и резиденцию, каждый документ имеет свой срок действия – обращайте на это внимание. Спрашивайте, в каком агентстве работает риэлтор и какая у него позиция (должность) в компании. Проверяйте всю информацию в интернете: на официальном сайте агентства и в социальных сетях.

Смотрите список компаний, которые предлагают недвижимость в Доминикане и ориентированы на работу с русскоязычными покупателями. Изучайте объекты и оставляйте заявки на подбор недвижимости по вашим требованиям.

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Этап 1. Резервация и проверка объекта

Когда объект выбран, и стороны договорились об условиях сделки, они идут к нотариусу, где заключают соглашение о намерениях. На этом этапе вносится депозит – до 10% от цены объекта.

Соглашение о намерениях должно содержать:

- Данные продавца и покупателя.
- Описание объекта недвижимости.
- Стоимость и сроки оплаты.
- Обязательства сторон (например, обязанность продавца подписать финальный договор после перечисления всей суммы).

С этого момента недвижимость снимается с продажи и резервируется за покупателем.

После заключения соглашения нотариусу понадобится 2-3 недели на проверку объекта. В Доминиканской Республике нотариус является гарантом законности сделки, он же собирает и проверяет все документы.

Каждый объект недвижимости имеет не только титул, но и сертификат о юридическом статусе недвижимости, в котором отражена вся история смены прав, аресты и ограничения, и кадастровые документы, если речь идет о доме или земельном участке. Отсутствие кадастровых документов на земельный участок, например, не мешает проведению сделки по купле-продаже. Но в данном случае, необходимо учесть стоимость проведения кадастровых работ в общей цене (торге) на объект недвижимости. Нотариус должен проверить эти документы, выдать копии и дать покупателю гарантию, что недвижимость «чиста» и свободна от обременений.

Нотариус также рассчитывает все возможные налоги и сборы, готовит договор купли-продажи и получает свидетельство на право собственности. Ставка за его услуги – около 1% от цены недвижимости.

Этап 2. Заключение договора

После проверки объекта недвижимости заключается договор купли-продажи на полную стоимость или договор «обещания купли-продажи», если объект приобретается в рассрочку.

Этот документ также должен подписываться в присутствии доминиканского нотариуса. Если покупатель не может сам присутствовать на сделке, ее можно провести удаленно. Практически в каждой стране есть консульства Доминиканы. Их сотрудники являются удаленными нотариусами Доминиканской Республики и оформляют доверенности – на риэлтора или другого представителя. Доверенное лицо может провести сделку купли-продажи без личного присутствия покупателя, но исключительно в его интересах (это прописывается в условиях доверенности).

Этап 3. Оплата сделки

Доминиканская Республика не запрещает расплачиваться наличностью за недвижимость. Но в родной стране покупателя могут быть ограничения на вывоз кэша. Например, из России можно без декларации вывозить до $10 000. Поэтому большинство сделок с иностранцами проходят путем банковских переводов.

Можно переводить средства напрямую продавцу или нотариусу, который через свои счета переправит их продавцу.

Михаил Куняшов, руководитель компании DR Rentals Online SRL:

Банки Доминиканской Республики находятся под финмониторингом США. Если у продавца открыт банковский счет в Доминиканской Республике, США или Европе, все банковские транзакции будут проходить проверку, и в этом случае банк всегда проверяет происхождение денег. Если покупатель готов показать легальный источник происхождения средств – нет проблем, это займет определенное время, но транзакция пройдет.

Если доказать легальность происхождения денег не получается, то вступают в силу оффшорные механизмы, которые есть у каждого нотариуса. В данном случае в договоре прописывается, что оплата осуществляется на реквизиты счета нотариуса. После перевода нотариус превращает их в кэш и передает продавцу. За такую операцию его стандартный гонорар возрастает с 1% до 3-4% от цены недвижимости.

Этап 4. Регистрация права собственности

После полного расчета с продавцом нотариус регистрирует нового собственника и получает титул на его имя. Процесс государственной регистрации может продлиться от трех недель до полутора месяцев. Покупатель на этом этапе ничего не платит – все государственные пошлины включены в гонорар нотариуса.

Вопрос – на каком этапе новому собственнику передаются ключи – решается индивидуально. Некоторые владельцы могут передать объект сразу после подписания договора купли-продажи, другие захотят дождаться получения средств. Этот вопрос оговаривается и отдельно прописывается в договоре.

В среднем типичная сделка – от подписания соглашения о намерениях до оформления титула на нового собственника – длится 3-4 месяца. Если «всплывают» обременения, может затянуться. Но как правило, продавцы заинтересованы в скорейшем завершении процесса, поэтому заранее начинают готовить документы, чтобы уже при подписании первого соглашения покупатель видел всю историю объекта. Нотариус в дальнейшем эти данные просто подтвердит.

Дополнительные расходы

Доминикана известна как страна с низкими налогами, и сделки с недвижимостью не являются исключением. Здесь покупатель платит сверх цены объекта намного меньше, чем в США или Европе. Как правило, 4%, в сложных случаях – до 8%.

Налог на покупку недвижимости

При покупке недвижимости в Доминикане местные и иностранцы платят одинаковый налог – 3% от суммы, указанной в договоре купли-продажи. Этот сбор ложится на плечи покупателя.

Гонорар риэлтора

Покупатель может воспользоваться услугами риэлтора бесплатно (т.к. его работу обычно оплачивает продавец). Или договориться на вознаграждение, если хочет, чтобы агент отстаивал его интересы (например, на процент с выигранной в результате торгов суммы). Во втором случае размер гонорара зависит от договора.

Гонорар нотариуса

В случае стандартной сделки нотариусы в Доминикане обычно берут около 1% от цены объекта. Если же оплата проходит через счета нотариуса, его вознаграждение может вырасти до 4%.

Государственные пошлины

Государственные сборы за внесение изменений в Реестр собственности и выдачу нового титула уже включены в гонорар нотариуса.

Процедура покупки недвижимости в Доминиканской Республике

Законы для иностранных покупателей

Поиск недвижимости в стране

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Дополнительные расходы

Читайте также