Появятся «обманутые дольщики со счетами-эскроу»

27 августа 2018

Для критики механизма эскроу-счетов есть несколько поводов, полагает Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон». В результате появления непроработанного механизма в стране может появиться новая категория обманутых дольщиков – «обманутые дольщики со счетами-эскроу».

Например, в случае форм-мажора предполагается, что дольщики самостоятельно решат, расторгать ли им договоры долевого участия и нести финансовые убытки, либо не расторгать и требовать достройки объекта одновременно с банкротством застройщика. «Те участники долевого строительства, которые предпочтут сохранить ДДУ, пополнят ряды обманутых дольщиков», указывает Логинов.

При этом ипотечный кредит становится своеобразной ловушкой для отъема денег у населения. «На эскроу-счетах будет размещаться первоначальный взнос (те средства, что внесет заемщик) и тело кредита (деньги, которые выдаст банк). При расторжении ДДУ заемщик забирает со счета эскроу только ту часть тела кредита, которую успел погасить к этому моменту, а проценты за пользование, составляющие сотни тысяч рублей, уже никто не вернет». – рассуждает Логинов.

При этом он отмечает: до 70% сделок в новостройках сегодня происходят с помощью ипотечного займа.

Нюансы законодательства, требующие разъяснений, зачастую касаются финансовых взаимоотношений участников проекта. В частности, начисления процентов на средства, замороженные на эскроу-счетах, закон не предусматривает. По расчетам Логинова, инфляция в размере 4%, которую ЦБ РФ рассматривает в качестве ориентира, за 2,5 года съест 10% реальной стоимости денег на счетах. «Эффект будет еще сильнее за счет ожидаемого роста цен на рынке, и покупатель не сможет за ту же сумму приобрести квартиру с такими же параметрами», - добавил он.

Кроме того, на рынке возникнет неравная конкуренция: проекты, выведенные на рынок по новой схеме, будут иметь более дорогую финансовую модель.

Еще одна ожидаемая проблема – «взаимоотношения» новой схемы и хронических проблем, порожденных 214-ФЗ, которые за 14 лет работы закона не смогла сгладить даже судебная практика. «Проблема в том, что в некоторых случаях судебная практика не может применяться к ДДУ со счетами эскроу, что заново обнажает законодательные пробелы. В качестве примера можно привести взаимоотношения в треугольнике «застройщик-дольщик-банк» на этапе расхождения проектной и фактической площади, когда застройщик при снижении метража должен соразмерно уменьшить стоимость ДДУ и вернуть часть средств дольщику», - подчеркивает Логинов.

Есть также плохо проработанный механизм приемки объектов, когда дольщик не может составить дефектный акт до подписания акта приема-передачи. Кроме того, свою лепту в сумятицу внесет «потребительский терроризм».

«Вполне понятно, почему рынок не спешит сам по себе переходить на новые рельсы. Поскольку до 1 июля 2019 года применение эскроу-счетов не является обязательным, застройщики не торопятся применять новую схему. Следовательно, есть почти год дополнительного времени для законодательных доработок», - заключил Логинов.

Появятся «обманутые дольщики со счетами-эскроу»

Читайте также