5 болевых точек российского рынка недвижимости

24 августа 2018

Слишком часто покупка жилья превращается в мучительный процесс, даже если денег достаточно. Почему так? О главных «болевых точках» отечественного рынка недвижимости рассуждает эксперт в сегменте премиальной недвижимости, блогер канала «Стас Недвижка», основатель и CEO группы компаний LobsterGroup Станислав Ришко.

1. Непонимание своих потребностей

Основная проблема рынка – это непонимание покупателем своих потребностей. Иными словами, люди попросту не знают, чего они хотят. Обычно они рассуждают так: «Я хочу купить недвижимость, чтобы там жить». Но они не задумываются, сколько эта квартира будет стоить завтра, можно ли будет сдавать ее в аренду, легко ли будет продать его через какое-то время. Это не менее важно, чем базовое желание купить квартиру. Для того чтобы найти ответы на все эти вопросы и не прогадать с выбором, покупатели нередко обращаются за помощью в консалтинговые агентства.

2. Отсутствие качественного консалтинга

Правда, тут может возникнуть другая проблема: профессиональные консультанты по недвижимости есть, но их пока слишком мало.

Наиболее актуальна эта проблема на вторичном рынке, где агентская отрасль переживает большие трудности и где практически отсутствует сервисная составляющая, особенно в эконом-классе. Риелторов обычно мало интересует, кто их покупатель и чего он хочет. Их задача – продать клиенту хоть что-то, заработать денег и забыть о сделке. Агенты не ориентируются на рынке и не знают объекты, не могут качественно проконсультировать потребителя, совершают большое количество ошибок при ведении переговоров, формировании и согласовании цены, проведении сделок.

Первичный рынок более прозрачен, ведь каждый застройщик хорошо знает свой объект. Конечно, при этом нельзя утверждать, что все застройщики честны, а их объекты понятны потребителю. У застройщика тоже стоит задача продать, и менеджерам нужно выполнить план. У них нет мотива сделать потенциального клиента своим долгосрочным партнером и инвестором.

3. Дорогая ипотека

Пока что ипотека в России остается заметно более дорогой, чем в Европе. По словам главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, сейчас средняя ставка по ипотеке в России составляет 9,56%. Это в три-четыре раза выше, чем в европейских странах или США. В России за средний для ипотечного кредита срок в 10 лет заемщику придется заплатить двойную стоимость квартиры. Впрочем, как отметила глава ЦБ, у ипотечной ставки есть потенциал для дальнейшего снижения, а тем временем застройщики предлагают покупателям рассрочки на достаточно лояльных условиях.

4. Банкротство крупных застройщиков

Скандалы, связанные с невозможностью девелопера достроить свои проекты, существенно подрывают репутацию строительного рынка. После громких историй с MiraxGroup , «СУ-155» и особенно со свежим кейсом крупного подмосковного застройщика UrbanGroup доверие потенциальных покупателей к первичной недвижимости заметно снизилось. Чтобы вернуть это доверие и укрепить рынок в целом, государство ужесточает правила работы девелоперов. С 1 июля они обязаны иметь на счету не менее 40 % от стоимости проекта, а в следующем году и вовсе не смогут строить за средства дольщиков, которые будут аккумулироваться на счетах в специальных банках, а не попадать прямиком к застройщику.

5. Устаревший вторичный рынок

По этой причине большинство по-прежнему считает, что покупать жилье нужно только на вторичном рынке, полагая, что так безопасней. В реальности необходимо хорошо понимать и оценивать последствия покупки.

Кризис существенно изменил ситуацию на рынке. На рынке первичной недвижимости появились новые тренды, а девелоперы были вынуждены задуматься над тем, какой продукт они строят и предлагают покупателю. Покупатели же стали более ограничены в средствах, а оттого более требовательны к жилью. В итоге качество новых проектов выросло во всех сегментах, тогда как цена снизилась.

В то же время на вторичном рынке ситуация не улучшилась: старые дома не стали более новыми, качественными и инвестиционно привлекательными. Наоборот, их состояние ухудшается с каждым годом, а число растет и, как следствие, перспективы выгодно продать квартиру в старом доме снижаются.

Что с этим делать?

Смиряться с текущим положением дел не следует. Нужно анализировать ситуацию, свои потребности и перспективы будущей покупки: для каждой проблемы непременно найдется решение. Если нет уверенности в своих силах, стоит пройти путь выбора и приобретения квартиры с профессионалом. Он должен представлять ваши интересы во всех переговорах, помогать получить выгодные условия, дать финансовые консультации и гарантировать качество покупки.