Полуготовое жилье: застройщики смогут достраивать дома по старым правилам

20 февраля 2019

Глава Минстроя Владимир Якушев назвал критерии достройки жилья по старым правилам после 1 июля. Эксперты считают, что эти требования нужно было озвучить еще в прошлом году.

Сейчас в министерстве ориентируются на два основных критерия для достройки по старым правилам - это объем продаж и готовность объектов. Так, например, девелоперы смогут не переходить на проектное финансирование, если строительство их объектов превышает 30%.

"Позиция нашего министерства - мы склоняемся к готовности объектов порядка на 30%, потому что при такой готовности и таких вложениях есть высокая доля вероятности, что объект будет завершён", - сказал Владимир Якушев. Кроме этого, регионы могут сами определять порог готовности и число ДДУ. Но если застройщик не справится со своими обязательствами, достраивать за ним будут региональные власти за свой счет.

Что касается числа заключенных ДДУ, то это требование еще прорабатывается.

Вице-премьер России по строительству и региональной политике Виталий Мутко отметил, что сам переход на новые правила будет плавным, и не приведет к повышению цен на квартиры в новостройках. По его словам, сейчас в стройке находится 130 млн кв м жилья, 95 млн кв м после 1 июля еще будут строиться. "Большинству тех, у которых устойчивая экономика, большое количество договоров внутри проектов, мы разрешим достраивать жилье по старой схеме, и мы рассчитываем, что на них это не повлияет" - сказал вице-премьер. Арифметически цены могут вырасти 1 июля. Однако, застройщики должны удержать цены и создать конкурентную среду. В целом ситуация будет определяться макроэкономическими показателями, отметил Виталий Мутко.

Эксперты с осторожностью относятся к предложенным критериям. Например, непонятна методика определения готовности как таковой.

Разработку критериев, которые позволяют освободить девелоперов почти достроенных домов от перехода на проектное финансирование, можно только приветствовать. Однако, представлять эти требования нужно было еще в прошлом году, когда было принято решение о тотальном переходе на новую модель финансирования, говорит управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Таким образом, отрасль узнает о конкретных требованиях всего за пару месяцев до реформы. Соответственно, многие застройщики останутся в "подвешенном" состоянии, не понимая по какой схеме они завершать свои проекты после 1 июля.

По мнению главы Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николая Алексеенко, сам цифра 30% выглядит более чем либеральной. Однако вопросы вызывает методика определения готовности как таковой. "В случае предоставления отчетности по затратам возможны различные манипуляции со стороны застройщиков. Вполне вероятны случаи, при которых согласно отчетности готовность будет составлять все 50%, однако по факту может быть объект с готовностью 15%", - не исключает РАСК.

Критерий готовности требует уточнения стадиальности строительства и индивидуального оценки, добавляет гендиректор Level Group Кирилл Игнахин. Например, высотный комплекс с трехэтажным подземным паркингом во время возведения пятого этажа, на мой взгляд, уже готов на 30%. Теперь представим здание такой этажности, но без подземного паркинга. Едва ли к моменту возведения пятого этажа можно будет сказать, что он готов на 30%. И это необходимо учитывать.

При этом, сам уровень готовности не ниже 30% не является гарантией надежности, отмечает председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. Известны примеры, что и на этапе 90% готовности проекты превращались в долгострой, например, ряд корпусов ЖК "Царицыно".

Что касается возможности регионам самим определять порог готовности, то такая дифференциация критериев является правильной, потому что локальные рынки жилья очень разные, считают эксперты. В Москве, например, преобладает многоэтажное и комплексное строительство, а в южных регионах распространено малоэтажное строительство. Поэтому и критерии должны быть разные, считает Кирилл Игнахин.

Однако, такая опция навряд ли не будет пользоваться популярность: в таком случае регионы решают возникающие проблемы на таких объектах за свой счет. "С возможностью самим определять критерии, регион получает дополнительные риски и соответствующие обязательства", - поясняет Николай Алексеенко.

В целом критерий - готовность объекта на 30% позволит большей части застройщиков достроить дома по старым правилам, а значит, сделать переход на новую схему плавным.

В 2019 году в России должны быть введены около 40% строящихся многоквартирных домов. Это значит, что к середине года они будут готовы точно больше, чем на 30%. Плюс отложенное строительство – это еще около 20%. Оно также может завершиться до реформы. "Таким образом, я полагаю, что порядка 60% всего нового жилья в России будет достроено по старым правилам", - считает Мария Литинецкая.

В Москве под этот критерий попадет примерно половина строящихся корпусов в рамках проектах комфорт-класса, в бизнес-классе выше котлована находятся порядка 70% всех новостроек. Поэтому в столице переход на новую модель строительства пройдет в основном безболезненно, считает гендиректор Level Group.

Однако, пока делать окончательные выводы сложно - неизвестны критерии по объемам продаж (числу заключенных по проекту договоров долевого участия (ДДУ), а это очень существенный момент, отмечают эксперты.

Тут нужно учитывать не только количество, но и срок, в течение которого были подписаны ДДУ, то есть учитывать динамику продаж, считает Ирина Доброхотова. Хотя и здесь могут быть нюансы: иногда высокая динамика обусловлена не только качеством объекта, но и неоправданно низкими ценами, что впоследствии может обернуться банкротством компании. Например, недавнее банкротство Urban Group этому подтверждение.

Сейчас есть ряд проектов, для которых банки уже открыли проектное финансирование. Не исключено, что этот фактор также может быть включен в перечень критериев. Потому что оценка проектов такими банками, как Сбербанк или ВТБ, может стать показателем надежности, отмечает председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой".

Сам механизм перехода не повлияет в целом на рынок – резкого скачка цен не произойдет. Квартиры, продаваемые по старым правилам, сохранят привлекательность благодаря относительно низким ценам. Новые проекты с эскроу-счетами будут дороже, но зато риски стать обманутыми дольщиками сведены почти к нулю.

Первого июля все российские застройщики, привлекающие средства граждан, будут обязаны перейти на схему эскроу. Это значит, что деньги дольщиков будут поступать не застройщику, а перечислятся на специальный счет в банке. Средства покупателей девелопер сможет получить только тогда, когда достроит дом. По оценкам Минстроя, почти треть российских застройщиков сейчас находятся в красной зоне кредитоспособности. То есть, могут не получить необходимого банковского финансирования после перехода на эскроу-счета.

Полуготовое жилье: застройщики смогут достраивать дома по старым правилам

Читайте также