Нехорошие квартиры: как вернуть заплаченные мошенникам миллионы

3 октября 2019

Госдума приняла закон, который расставляет точки над «i» в вопросе о возврате денег добросовестным приобретателям жилья.

— Раньше механизм получения компенсации у государства за изъятую у добросовестного приобретателя квартиру регулировался ст. 31.1 Закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г., а с 1 января должен был определяться ст. 68 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Защите подлежали два круга лиц: добросовестные приобретатели недвижимости и собственники, которые по каким-то причинам не могут изъять свое имущество у добросовестного приобретателя.

Теперь этих статей больше нет. И сейчас все сведено лишь к одному кругу лиц — только добросовестным приобретателям, — рассказывает глава юридического отдела столичного агентства недвижимости «Нора-групп» Александр Перепелкин.

— То есть любой собственник, чья квартира подверглась незаконной сделке, теперь не сможет получить компенсацию?

— Не совсем так. Это, например, возможно в случае, если речь идет об общем имуществе супругов. Скажем, один из них без согласия другого продает квартиру, которая потом несколько раз передается, и в итоге приобретается добросовестным приобретателем. Второй супруг требует признать эти сделки недействительными и вернуть квартиру, а суд отказывает в ее истребовании у добросовестного приобретателя: он же не знал и не мог знать о том, что на совершение одной из предыдущих сделок, участником которой он сам не являлся, не было получено согласие супруги или другого третьего лица (если оно необходимо по закону).

Раньше такие пострадавшие тоже подлежали защите. Теперь — нет: теперь на компенсацию могут рассчитывать только добросовестные приобретатели, у которых квартира была изъята.

— А если документы у собственника были украдены или подделаны? Или он в момент совершения сделки не понимал значения своих действий?

— У таких граждан всегда остается возможность вернуть имущество по ст. 302 ГК, регулирующей данный вопрос: так как недвижимость была украдена или выбыла из владения помимо воли собственника. В этом случае ее можно истребовать и у добросовестного приобретателя, а последний может претендовать на денежную компенсацию от государства, если ему не возместили убытки.

Больше 1 млн рублей

— Есть ли положительные изменения?

— Есть. Раньше добросовестный приобретатель мог претендовать на компенсацию за счет казны РФ не более чем на 1 млн рублей. Теперь эту норму расширили: вернут реальный ущерб или кадастровую стоимость. Но, как и раньше, компенсация дается лишь один раз. То есть если второй раз человек приобретет проблемную квартиру и ее у него изымут по суду, компенсации он не увидит.

— Реальный ущерб — это та цена, за которую приобреталась квартира, или ее актуальная стоимость?

— Это то, что человек реально заплатил. А кадастровая стоимость (она у нас соотносима с рыночной) — актуальная. Тут пострадавшему стоит посчитать и выбрать, что ему выгоднее: законом ведь не установлено, когда следует считать ущерб по реальному ущербу, а когда — по кадастровой стоимости. Но предвижу, что добросовестному приобретателю придется обосновывать в суде, почему он выбрал, скажем, именно кадастровую оценку.

Когда требовать

— Компенсацию можно требовать, как только подошел срок, если ее не выплатили — никаких других ограничений нет?

— Да, сейчас требовать компенсацию у казны России можно в любом случае, если в течение полугода добросовестному приобретателю в соответствии с решением суда виновник незаконной сделки не возместил убытки по исполнительному листу.

— В чем изменение? Только в сроке — полгода вместо года ожидания?

— Не только. Возместить ущерб раньше можно было не всегда, а лишь в том случае, если в течение года судебное решение о возмещении убытков не было исполнено приставами. Причем ст. 68 Закона 218-ФЗ это сузила до случаев, когда решение не просто не исполнено, а исполнительное производство прекращено по одному из двух оснований. Первое — если виновное юрлицо исключено из реестра (то есть оно больше не существует и у него нет правопреемников). Второе — если виновный гражданин умер, объявлен судом умершим и у него нет наследников, или объявлен безвестно отсутствующим и доверительный управляющий не может компенсировать за него убытки добросовестному приобретателю.

Сейчас требовать компенсацию у казны России можно в любом случае, если в течение полугода добросовестному приобретателю не была выплачена компенсация по исполнительному листу.

Обратная сила

— Новый закон имеет обратную силу. То есть любой добросовестный покупатель, чья квартира была изъята в последние три года, может обратиться за компенсацией?

— Не любой. Только в том случае, если квартира у него была изъята публично— правовым образованием: Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципалитетом. Например, одинокий гражданин умирает, кто-то подделывает документы на его жилье, выдает себя за наследника и продает ее. То есть по сути ворует квартиру, которая является выморочным имуществом. И у человека, который приобрел такую квартиру, она изымается.

Летом 2017-го Конституционный суд (постановление КС РФ от 22.06.2017 г. № 16-П) поставил под сомнение законность такого изъятия без компенсации у добросовестного приобретателя: с одной стороны, государство (Росеестр) эти сделки регистрирует, с другой — в лице своих же госорганов забирает квартиру. Новый закон придал обратную силу (три года) возможности компенсации только по таким недействительным сделкам.

Если же квартира была изъята по иску физического или юрилического лица, никакой обратной силы нет. Такие добросовестные приобретатели будут защищены лишь с 1 января 2020-го, когда закон вступит в силу.

Кто такие добросовестные приобретатели

— Насколько тяжело доказать, что ты приобрел квартиру добросовестно?

— Добросовестный приобретатель — тот, кто не знал или не мог знать о том, что приобретает имущество у лица, которое не имело права его отчуждать (ст. 302 ГК РФ).

В принципе доказать, что не знал, можно. А вот что не мог знать... Это очень субъективная вещь. Суды трактуют это, исходя из поведения приобретателя: проявил ли он необходимую осмотрительность при покупке недвижимости. При этом, несмотря на неоднократные разъяснения Верховного суда о том, что понимать под необходимой осмотрительностью, это до сих пор в судебной практике очень размыто.

В любом случае одним из критериев является, проверил ли покупатель тот факт, что у продавца в Росеестре зарегистрированы права на данное имущество, и нет ли на эту недвижимость каких-то запретов или притязаний. Если квартира за короткий срок (скажем, в течение года) перепродавалась несколько раз, это тоже может поставить под сомнение добросовестное приобретение такой квартиры.

— Правда ли, что добросовестный покупатель подлежит защите лишь в том случае, если он это имущество оплатил?

— Правда. Даже частичная оплата не дает такого права.

— Но разве бывает так, что человек пользуется квартирой, но деньги за нее не внес?

— Иногда очень трудно доказать, что деньги заплачены. В России большинство таких расчетов (особенно между физическими лицами) проводятся наличными, с расписками. Суды не всегда принимают эти расписки как доказательство расчетов. У меня в практике были случаи, когда суды не принимали расписки, так как человек не мог объяснить, откуда у него могло взяться столько денег. При этом у него не было никаких других подтверждающих эти расчеты документов — например, договора аренды банковского сейфа...

Исходя из опыта моей практики, могу сказать: не так-то легко в судебном порядке признать человека добросовестным приобретателем. И, думаю, с введением в силу нового закона, это станет вдвойне сложнее. Именно потому, что критерий «не мог знать» слишком уж субъективен...

Нехорошие квартиры: как вернуть заплаченные мошенникам миллионы

Больше 1 млн рублей

Когда требовать

Обратная сила

Кто такие добросовестные приобретатели

Читайте также