Нас ждет новый закон о «частных» общежитиях

17 июля 2018

Еще в 2016 году правительство РФ направило в Госдуму законопроект об уточнении правового положения жителей так называемых «частных» общежитий. Речь в этом случае шла о бывших ведомственных зданиях, которые в 90-е годы в результате различного рода «приватизаций» (нередко больше похожих на махинации) оказались в руках коммерческих компаний. Почти два года депутаты обсуждали этот документ и только зимой 2018 года утвердили его в первом чтении. И вот недавно пришла информации о том, что данный закон будет окончательно принят до конца 2018 года.

Проблема «частных» общежитий в России

В настоящее время в России на балансе различных ООО и АО числится около 200 общежитий. В них проживают более 19 тысяч человек. Все здания находятся в плачевном состоянии. Степень износа домов варьируется от 30% до 85%.[1]

Однако это не мешает многим владельцам этой недвижимости наживаться на квартиросъемщиках. Так, согласно информации, предоставленной региональными властями, граждане, живущие в этих зданиях, платят за услуги по завышенным коммунальным тарифам. Кроме того, собственники полностью перекладывают на жильцов свои затраты на содержание имущества. В результате люди зачастую платят за комнаты почти как за гостиничные номера.

Все это приводит к тому, что данная категория квартиросъемщиков стала своеобразной заложницей ситуации. Приватизация подобных общежитий проводилась в 90-е годы с многочисленными нарушениями, а оспорить ее в силу истечения срока исковой давности уже почти невозможно.[2]

Положение усугубляется и тем, что вводя в действие Жилищный кодекс, законодатель особо подчеркнул, что правоотношения между нанимателями помещений в общежитиях, входящих в муниципальный фонд, с одной стороны, и организациями, управляющими этим фондом, с другой стороны, регулируются договором социального найма.[3] А вот о жильцах «частных» общежитий власть «забыла» напрочь. Получается, что их как бы и нет в России.

Такая «дыра» в законодательстве привела к тому, что коммерческие организации делают все, что им заблагорассудится. Они выселяют жильцов под любыми предлогами, навязывают им выкуп койко-мест по явно завышенным ценам (от 30 000 рублей за кв. метр и более)[4] или просто подселяют к неугодным нанимателям третьих лиц без их согласия.[5]

Справедливости ради стоит сказать, что Верховный суд РФ неоднократно указывал: статья 7 закона № 189-ФЗ всё-таки распространяется на «частные» общежития, а их жильцы (вселившиеся до перехода здания в руки ООО или АО) имеют полное право на приватизацию своих комнат и квартир.[6]

Однако даже позиция Верховного суда не смогла сломать общую тенденцию. Суды в регионах при рассмотрении споров, как правило, становятся на сторону частных владельцев зданий, игнорируя при этом интересы людей, проживающих в общежитиях.

Подобная ситуация, а также многочисленные жалобы со стороны граждан в суды, администрацию президента и даже в совет по правам человека при президенте РФ вынудили правительство в 2016 году направить в Госдуму новый законопроект.[7]

Новеллы законодательства

Какие же перемены планируются в данной сфере? Прежде всего, законодатель собирается распространить действие статьи 7 закона № 189-ФЗ на жителей «частных» общежитий. Правда при этом он делает существенную оговорку о том, что данная норма касается только тех граждан, которые получили право проживания в здании еще до его перехода в частную собственность.[8] То есть под действие данного нормативного акта не подпадают люди, вселившиеся в комнату (или квартиру) после того, как объект перешёл в руки коммерческой компании.

Далее, учитывая, что дома находятся в частной собственности, государство, в принципе, не может распространить на них положения о договоре социального найма. Однако законодатель все-таки нашел выход из ситуации. Он установил, что правоотношения между собственником «частного» общежития и жильцами станут регулироваться договором найма жилого помещения, то есть Гражданским кодексом РФ, а не ЖК РФ. В то же время условия данного соглашения будут полностью идентичны условиям социального найма.

Так, наем жилого помещения для лиц, вселившихся в общежитие до его перехода в частную собственность, станет вообще бессрочным и не будет ограничен пятью годами, как того требует ГК РФ.[9]

Кроме того, субъект законодательной инициативы недвусмысленно указал, что наймодатель отныне не сможет устанавливать по своему желанию цену по таким договорам. С момента принятия закона граждане будут платить только за само помещение, его содержание и коммунальные услуги. При этом размер платежей не должен превышать предельной суммы, установленной исходя из методических указаний.[10]

Краткие выводы

Изучив новый нормативный акт, можно прийти к выводу, что законодатель совершил своеобразный «правовой маневр». Он приравнял договор коммерческого найма жилья к социальному. С момента вступления в силу закона граждане, вселившиеся в общежитие до его перехода в частные руки, получат все права социальных квартиросъемщиков в части пользования помещением и его оплаты. Более того, в случае смерти ответственного квартиросъемщика члены его семьи смогут потребовать признать себя нанимателями.

С другой стороны, данный проект, к сожалению, ничего не говорит о возможности граждан (въехавших в помещения до перехода здания к частному собственнику) приватизировать свои комнаты и квартиры. А ведь ВС РФ неоднократно указывал, что подобная категория жильцов имеет полное право на приватизацию помещения, несмотря на переход здания к коммерческой компании. Поэтому в данном случае я прогнозирую существенное увеличение количества судебных тяжб в связи с отказом собственников зданий в приватизации нанимателями комнат и квартир.

[1] Пояснительная записка к законопроекту № 32886-7

[2] Там же

[3] Ст.7. Федерального закона № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации»» от 29.12.2004 года.

[4] Решение Набережночелнинского городского суда республики Татарстан по делу № 2-82885/2017 от 11.09.2017 года.

[5] Решение Металлургического районного суда г. Челябинска по делу № 2- 3528/2016 от 12.08.2016 года.

[6] Определение ВС РФ по делу № 14-КГ14-4 от 29.04.2014 года.

[7] Сопроводительная записка Правительства РФ № 8706п-П9 от 21.11.2016 года.

[8] Ст.2 Проекта № 32886-7

[9] Ст. 683 ГК РФ

[10] Ч.3 ст. 156 ЖК РФ.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Нас ждет новый закон о «частных» общежитиях

Проблема «частных» общежитий в России

Новеллы законодательства

Краткие выводы

Читайте также