Ликбез: как сдать квартиру без потерь

30 августа 2018

Расставание арендодателя с квартиросъемщиками нередко заканчивается разочарованием для одной или обеих сторон договора. Чем рискуют владельцы квартир? Разбираемся вместе с адвокатом.

Рынок арендного жилья в России многослоен, поскольку предложения о найме жилых помещений носят различный характер. Это и краткосрочная аренда (почасовая или посуточная), и долгосрочная – от нескольких месяцев до года и более. Предметом аренды может выступать как комната или койко-место, так и изолированное жилье – с мебелью или без.

Отношения между арендодателем и арендатором жилья также могут быть крайне полярными, а расставание нередко заканчивается разочарованием для одной или обеих сторон договора. О том, чем рискуют арендодатели и как им уберечься от возможных рисков при сдаче недвижимости, Вести.Недвижимость рассказал Алексей Нянькин, адвокат, старший партнер адвокатского бюро «Нянькин и партнеры».

Арендатор перестал платить квартплату, но освобождать жилье не хочет

Начнем с того, что договор найма жилья (аренды), если он не безвозмездный, а такое тоже бывает, должен быть заключен в письменной форме. Количество экземпляров договора – не менее двух (для каждой из сторон), экземпляры должны быть одинаковыми, желательно, чтобы содержание договора было изложено так, что внесение в него изменений другой стороной стало невозможным.

Поскольку налоговые органы, пользуясь поддержкой участковых, в последнее время активно выявляют физических лиц, которые сдают жилье и не платят налоги, желательно все-таки декларировать получаемый доход. В противном случае, можно сравнительным методом получить немаленькую недоимку и пени, которые вам начислит налоговый инспектор. Так пропадет и угроза шантажа от недобросовестного квартиросъемщика, вдруг заявившего о том, что он вас «сдаст» налоговой.

Договор аренды жилья может быть срочным (с указанием окончания срока аренды) и бессрочным (со ссылкой на условия, при которых договор по требованию одной из сторон может быть прекращен в одностороннем порядке). В договоре следует четко указывать условия о сроке действия, порядке его продления, изменения условий или прекращения.

Поскольку договор аренды жилья обычно является возмездным, условие об арендной плате и порядке её внесения обязательно должно быть отражено. Желательно указывать дату периодических платежей, а кроме того, включить в текст условие о пенях в случае просрочки платежа. Можно воспользоваться правом на взимание обеспечительного платежа, который обычно равен сумме ежемесячной оплаты, и может быть обращен в пользу арендодателя в случае возникновения убытков по окончании действия договора.

При заключении договора следует проверять личные документы (паспорт) у арендатора, а по возможности и лиц, которые вселяются вместе с ним. В договор следует внести данные паспорта квартиросъемщика, его телефон, а также данные лиц, которые будут с ним проживать. Это позволит впоследствии споров разыскать должника. Не стесняйтесь проверить квартиросъемщика по базам данных судебных приставов, обратите внимание на активность арендатора в социальных сетях, из которых можно почерпнуть много выводов о его личности.

Если вы не согласны с подселением других лиц в квартиру наряду с указанными при заключении договора, укажите на недопустимость этого с оговоркой о праве расторгнуть договор в одностороннем порядке. Если возникают какие-либо споры в период исполнения договора, предъявляйте претензии в письменной форме (под роспись арендатора), либо направляйте письма по адресу его регистрации, либо фактического проживания (то есть по вашему адресу).

В соответствии с Гражданским кодексом, право на расторжение договора в одностороннем порядке у арендодателя может возникнуть только в случае невнесения арендной платы два раза подряд. Если квартиросъемщик более, чем на две недели задержал оплату, под угрозой расторжения договора настоятельно требуйте внести платеж в письменной форме.

В квартире оказалась повреждена обстановка (мебель, бытовая техника), либо вообще имущество было похищено

В договоре аренды обязательно должны быть указаны следующие условия, которые позволят отстоять свою правоту:

Предмет договора – это та самая квартира, которую вы передаете на определенный срок арендатору. Описывая помещение, следует указать основание распоряжения жильем (данные о зарегистрированном праве собственности именно на арендодателе), а также его значимые характеристики. Например, если балкон застеклен, включите это в описание квартиры. В противном случае придется доказывать, что на балконе, стоял дорогой стеклопакет до того, как его разбили квартиранты.

Характеристики квартиры, а также предметы интерьера, бытовая техника (с указанием модели и технического состояния), которые передаются вместе с квартирой, следует указать в отдельном приложении, которое будет являться неотъемлемой частью договора и содержать подписи сторон. Некоторые собственники при передаче квартиры делают видеозапись, на которой отображается техническое состояние квартиры, а также интерьера, бытовой техники и мебели.

Квартиросъемщик съехал и не оплатил коммунальные услуги

Многие собственники включают дополнительное условие об оплате коммунальных услуг квартиросъемщиком. Я бы не рекомендовал этого делать, поскольку чаще всего платежи вносятся несвоевременно, что влечет начисление пеней, создает риски ограничения подачи коммунальных услуг, а по окончании договора – проблемы с их взысканием. Проще указать в договоре средние размеры потребления коммунальных ресурсов, на сумму которых увеличить периодический платеж.

Квартиросъемщик допускает поведение, на которое жалуются соседи

Если в ходе проживания жильцы допускают факты использования квартиры для иных целей (известны случаи, когда квартиру использовали под казино, для оказания интимных услуг и прочих противоправных действий), лучше сами ставьте в известность об этом местного участкового, чтобы вы не оказались в ситуации, когда будете обвинены в организации «непотребств».

Если все же квартиранты повредили или уничтожили имущество, переданное им с квартирой, обязательно фиксируйте это актом, который можно составить в письменной форме. Если квартирант отказывается его подписать и возместить убытки, приглашайте свидетелей.

Не оставляйте без присмотра свой паспорт и иные личные документы. Нам известен случай, когда собственник пустил квартиранта без заключения договора, а тот, воспользовавшись его паспортом, умудрился продать квартиру третьим лицам. Преступников конечно же нашли, но несколько лет жизни незадачливый арендодатель был вынужден потратить на суды.

Арендатор съехал из жилья, не сдав помещение, и не передал ключи

Что делать, если квартирант съехал и оказался должен? У вас всегда остается вариант обратиться в суд с иском. Доказать возникновение убытков – обязанность истца, то есть арендодателя. В этом вам поможет выполнение наших рекомендаций при заключении договора и его исполнении. Если же он не просто съехал, а похитил имущество, не подписал акт приема-передачи жилья, спешите в полицию. Опровергнуть заявление арендодателя о хищении ценных вещей, переданных в рамках правильно заключенного договора найма жилья, квартиросъемщику будет очень сложно.