Квартиры в советских панельных домах: покупать или нет

1 августа 2018

Квартиры в панельных домах советского периода по-прежнему популярны на рынке жилья. Их плюсы – невысокие цены, расположение в обжитых и инфраструктурно развитых районах без серьезных транспортных проблем, а также привычные – уже на генетическом уровне – планировки.

Да, хрущевки, брежневки и «корабли» – это дома, которым десятки лет. Они проверены временем. Основной аргумент против и, пожалуй, главная претензия потенциальных покупателей – неважное техническое состояние квартир и непрезентабельный внешний вид: посеревшая и осыпавшаяся фасадная плитка, а также требующие постоянного обновления межпанельные стыки.

Качественный ремонт с заменой полов и коммуникаций, а также очисткой стен до голого бетона позволяет добиться кондиции новой квартиры, избавив ее от «ауры» предыдущих жильцов. А в последние годы городские власти серьезно взялись и за капремонт фасадов панельных домов в спальных районах. Несколько летних месяцев жители проводят под рокот перфораторов, в окна летит бетонная пыль, зато после – дом как новый.

СТАРАЯ И ХОРОШО ЗАБЫТАЯ НОВАЯ

На квартирном рынке серийные советские панельки принято делить на два подкласса – старую и новую панель. К первой группе относятся хрущевки, брежневки и «корабли». Ко второй – серии, которые возводились в основном в 1980-е годы. На самом деле разница между старым и новым почти стерлась. Такое разделение появилось на заре квартирного рынка, в 1990-е годы, когда постройки десятилетней давности были еще совсем свежими.

В советский период, с момента начала массового строительства хрущевок, в Ленинграде сменилось четыре поколения серийных типовых домов, и у каждого поколения свои планировочные отличия. Они не то чтобы очень заметны, но на комфорте сказываются. Так, в домах первых поколений кухни меньше 7 кв. м, имеются смежные комнаты и совмещенные санузлы.

Самое же главное, благодаря чему глаз многих из нас способен безошибочно определить, в каком доме мы находимся, – это пропорции жилых помещений. В брежневках и хрущевках высота потолков 2,5 м, а заданный домостроительными стандартами шаг поперечных стен – 2,6 и 3,2 м. Поэтому комнаты в домах первых поколений узкие, вытянутые от двери к окну. В некоторых серийных домах, в основном в брежневках, не слишком приятное впечатление усугубляют балки под потолком (так называемая шатровая конструкция перекрытий).

137-я серия, типичный представитель последнего поколения, имеет шаг поперечных стен 3,6 м, а потолки 2,7 м. А это уже совсем другая эргономика, такие квартиры не жмут в плечах. То есть за невзрачными фасадами с осыпавшейся ковровой плиткой скрываются квартиры, соответствующие сегодняшним критериям комфорт-класса.

КТО ЕСТЬ КТО В ПАНЕЛЬНОМ ПЕТЕРБУРГЕ

Четыре поколения крупнопанельных домов советского периода

1. ХРУЩЕВКИ
Панельные хрущевки – дома первого индустриального поколения. Самые распространенные серии в Петербурге – 335-я, 507-я, ОД, ГИ и А. Высота помещений во всех сериях 2,5 м, шаг поперечных стен 2,6 и 3,2 м.

Типичная для 1960-х годов компоновка блок-секции (335-я, 507-я серии) – с четырьмя квартирами на этаже. Следствиями такой компоновки стали комнаты-вагоны с окном в торце и ограниченное количество планировочных решений.

Самый распространенный тип квартир – двухкомнатные с узкими смежными комнатами. Альтернативный вариант при четырехквартирной компоновке – однокомнатная квартира с тесной прихожей и миниатюрной кухней (от 4,5 кв. м) и граничащая с ней г-образная двусторонняя трешка.

В домах серии ОД три квартиры на этаже (как правило, одно-, двух- и трехкомнатная), а в стандартной блок-секции пятиэтажек серий ГИ и А – две (трех- и четырехкомнатная). Но шаг поперечных стен и высота помещений, а значит, и все пропорции в них такие же.

Санузлы в хрущевках в зависимости от серии и модификации могут быть как смежными, так и раздельными, ванны продольного расположения – 1,2 м (сидячая) или 1,5 м.

Рассматривать предложения о покупке квартир в хрущевках нужно с осторожностью. Самые проблемные варианты – первый и последний этажи, угловые квартиры, а также ранние серии – ОД и 335-я (до 1962 года постройки).

2. БРЕЖНЕВКИ
Панельные брежневки (типичные представители – 602-я и 606-я серии, а также серия 504Д) – это почти те же хрущевки, только подросшие до девяти этажей и укомплектованные лифтами.

Планировочные отличия тоже есть, но не то чтобы существенные. Так, нормативы 1963 года увеличили минимальную площадь кухни с 4,5 до 6,0 кв. м. Поскольку реальные значения были близки к нормативному минимуму, в брежневках редко встречаются кухни больше 7,3 кв. м.

Делать совмещенные санузлы в «условно-брежневский» период разрешали только в однокомнатных квартирах, а смежные комнаты – в трех- и четырехкомнатных. Правда, до начала 1970-х годов в Ленинграде и пригородах продолжали возводить и пятиэтажки первого поколения – по хрущевским нормативам: это как раз те самые дома, которые риэлторы упорно и неправильно называют пятиэтажными брежневками.

Шаг поперечных стен, высота потолков и площади комнат в панельных брежневках такие же, как в хрущевках. Комнаты шире 3 м – редкое исключение из правила, они есть только в домах серии 504Д.

3. «КОРАБЛИ»
В конце 1960-х годов стартовал период «корабельной» застройки. «Корабли» – это дома разных модификаций серии 1-ЛГ600. Они имеют несущий сборный железобетонный каркас и фасады из легких навесных газобетонных полупанелей с характерными лентами окон.

Конструктивное отличие «кораблей» от ранних брежневок и хрущевок – переменный шаг поперечных несущих стен (3,0 и 3,3 м). Именно поэтому комнаты в шестисотой серии чуть шире и «квадратнее», чем в домах второго поколения. Это важный плюс.

Междуэтажные перекрытия в «кораблях» из полнотелых плит, полы – утепленный линолеум, положенный прямо на бетон. Это минус, который, впрочем, значительно удешевляет ремонт. Ведь в брежневке или хрущевке между паркетом и бетоном имеется просыпанный пыльным песком настил из подбитых грибком досок, почти всегда требующий замены.

Другая особенность «корабельной» серии 1-ЛГ600 – относительное разнообразие планировок. В шестисотой серии есть как семейные квартиры с проходными (общими) комнатами и спальнями-«каютами», так и значительное количество однушек.

Прихожие в «кораблях» более просторны, чем в хрущевках и ранних брежневках (от 7 кв. м), раздельные санузлы – с продольно расположенными ваннами. Кухни – стандартные, около 6,3 кв. м (исключение – модифицированная секция 1-ЛГ600А/70 для ЖСК с кухнями 10,5 кв. м).

4. НОВАЯ ПАНЕЛЬ
К категории «новая панель» на вторичном квартирном рынке Петербурга относят дома улучшенных планировок, которые строились с конца 1970-х годов (серии 600.11, 137-я, 504Д2).

Но с улучшенными планировками в обиход вошли такие оптимизации, как линолеум на горбатой бетонной стяжке (серии 600.11 и 137), электроплиты на кухнях и электропроводка в кабель-каналах над плинтусами, выполненная алюминиевым проводом.

Новая панель кроме линолеума на бетонном полу унаследовала от «кораблей» блок-секционные принципы проектирования. В блок-секциях с числом этажей больше девяти предусмотрены два лифта (грузовой и пассажирский), а также деревянные лестницы, отделенные от площадок переходами через балкон (требование пожарной безопасности).

В наследнике «корабля» – серии 600.11 (ее отличают г-образные окна кухонь) – появились так называемые лежачие комнаты на два окна. Конструктив самого здания сколь-нибудь значительных изменений не претерпел.

137-я серия отличается широким диапазоном планировочных решений. В базовой девятиэтажной модификации кухня чуть больше 7 кв. м, в последних – до 15 кв. м. Типовая сантехкабина с поперечной ванной длиной 1,7 м позволяет поставить полноразмерную стиральную машину (в хрущевках и брежневках с продольной ванной для этого нужно жертвовать раковиной).

Планировки квартир опять-таки по-советски консервативные: в них нет холлов, просторных ванных комнат и кухонь-гостиных. При этом такие параметры 137-й серии, как потолки 2,7 м и шаг поперечных стен 3,6 м, предопределили сегодняшние требования к многоквартирным домам комфорт-класса.

ЦЕНОВОЙ АРГУМЕНТ: КОМНАТА В ПОДАРОК

Главный аргумент в пользу советских панелек – их ценовая доступность. Они нынче действительно дешевы. Так, по данным Центра оценки и аналитики БН, в середине лета 2018 года квадратный метр старой панели (хрущевки, брежневки, «корабли») оценивали в 89,5 тыс. руб.

Среднестатистическую новую панель (в основном это серии 137, 600.11 и 505Д2) сегодня предлагают почти по той же «хрущевско-брежневской» цене – 95 тыс. руб. за кв. м. Для сравнения: самый дорогой тип жилья – кирпично-монолитное (это недавние новостройки) – в 122 тыс. руб.

Кстати, несмотря на то что панельки называют массовым жильем, доля их предложения на квартирном рынке стремительно уменьшается под натиском недавних новостроек и в настоящее время составляет меньше 24%. При этом благодаря поступлению нового жилья «ценовая температура» квартирного рынка растет, и на этом фоне панельки незаметно дешевеют.

Получается, что однокомнатную квартиру в относительно современном доме можно практически без доплат поменять на двушку в советской панельке первого поколения. Цены на смежные двухкомнатные квартиры в хрущевках стартуют с отметки 3,3 млн руб., двушку с изолированными комнатами в «корабле» можно приобрести за 3,4-3,5 млн руб.

В то же время бюджет от 5,5 млн руб. (цена не самой дорогой двушки) позволит найти приличную трехкомнатную квартиру с 10-метровой кухней в доме 137-й серии (уточним: цена среднестатистической трехкомнатной квартиры в Петербурге – 8,8 млн руб.).

Квартиры в советских панельных домах: покупать или нет

Читайте также