Кирпич в квадрате. Почему уходящий год навсегда изменил российский рынок жилья

29 декабря 2018

В наступающем 2019 году отечественному рынку жилой недвижимости чего только не пророчат: и бурный рост, и крах, и леденящую кровь стабильность. Примерно то же самое было и в канун 2018-го, но никаких фатальных потрясений не случилось, хотя и скучным год точно не был — изменилось многое. Самые яркие события строительной сферы, будоражившие рынок в прошедшие 12 месяцев, вспоминает «Лента.ру».

Больше не играем

Безусловным лидером рейтинга стали изменения в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (214-ФЗ). С 1 июля вступили в силу поправки, которые предусматривали серьезное ужесточение правил ведения строительной деятельности. В частности, речь шла о переходе на проектное финансирование: проще говоря, застройщикам запретили строить на деньги граждан. Все проекты, согласованные после знаковой даты, должны финансироваться каким-то другим способом — кредитными либо собственными средствами компаний. А суммы, выплачиваемые дольщиками, до передачи им квартир остаются на специальных банковских счетах. Застройщики попытались запустить максимально возможное число строек до 1 июля — чтобы финансировать их по старым правилам игры. Но в конце года весь расклад испортило очередное законодательное уточнение: с 1 июля уже 2019-го все строительные компании, привлекающие средства граждан, должны хранить деньги на эскроу-счетах (специальных счетах, на которых средства аккумулируются до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств). Соответствующий закон подписал 26 декабря президент Владимир Путин. Новая схема финансирования обязательна и для уже запущенных проектов. Исключения, быть может, будут сделаны Минстроем лишь для некоторых строек. Критерии их отбора пока не ясны.

Закручивание гаек для застройщиков, по мнению большинства экспертов рынка недвижимости, может спровоцировать резкий рост стоимости нового жилья — вплоть до пары-тройки десятков процентов. Но некоторые отмечают, что такое увеличение попросту невозможно: к нему не готовы покупатели. Если продажи встанут намертво, лучше не будет никому.

Как в шелках

Второе по значимости событие — продолжающийся рост ипотечного рынка. В период с января по ноябрь 2018-го (данных за декабрь пока нет) в России было выдано жилищных кредитов на общую сумму около 2,7 триллиона рублей, по подсчетам «Дом.рф». За первые десять месяцев года объем выдачи составил 2,37 триллиона рублей, еще порядка 300 миллиардов пришлось на выдачу в ноябре. Показатели последнего осеннего месяца оказались выше результатов аналогичного месяца 2017-го на 29 процентов. В результате выдача достигла максимального за всю историю российского ипотечного рынка уровня. Средняя ставка по ипотеке в стране за десять месяцев 2018-го составила 9,55 процента — на 1,39 процентного пункта ниже аналогичного прошлогоднего показателя. По статистике «Дом.рф», в уходящем году с ипотекой заключалось 56 процентов всех сделок в новостройках и 47 процентов — на вторичном рынке.

Почти идеальную ситуацию в сфере жилищного кредитования осенью подпортил Центробанк, впервые за долгое время поднявший ключевую ставку — на 0,25 процентного пункта — до 7,5 процента годовых. В декабре ставка выросла еще на 0,25 процентного пункта. Удорожание жилищных кредитов не заставило себя ждать: в сентябре — декабре ставки подняли почти все серьезные игроки ипотечного рынка.

В начале октября 2018-го эксперты центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН) заявили, что ставки по ипотеке в России могут увеличиться до «заградительного» уровня в 12-13 процентов годовых, если ключевая ставка Центробанка будет повышена до 10-11 процентов. По прогнозу ИРН, в этом случае застройщикам придется снижать цены на квартиры, чтобы удержать спрос на приемлемом уровне. Аналитики сервиса «Одобри.онлайн» считают, что для сохранения платежеспособного спроса государству придется снова запускать механизм субсидирования ипотечных ставок из бюджета.

Всему голова

В 2018-м лишилось своего первого руководителя министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Созданное в 2013 году ведомство до мая текущего года возглавлял Михаил Мень — сын известного священника Александра Меня, убитого в Подмосковье в 1990 году. Вместо Меня в Минстрой пришел Владимир Якушев, прежде руководивший Тюменской областью, а бывший министр стал аудитором Счетной палаты.

В числе заслуг Меня на правительственном посту — сокращение числа административных барьеров в строительстве, развитие ипотечного рынка, увеличение объемов ввода жилья, активизация процесса расселения аварийных домов. Еще он запомнился тем, что предложил наконец запретить в России продажу новых квартир без ремонта: по мнению Меня, новоселы не обязаны терпеть шум и строительный мусор в подъездах.

Из нестандартных достижений экс-министра — сочинение композиции для музыкального коллектива «Круиз». Сингл «Рождественский блюз» группа представила в конце 2016-го.

Ну, начинается

В 2018 году начался фактический снос домов, включенных в московскую программу реновации. Первой пала хрущевка, расположенная на улице Константина Федина в Восточном округе города, — ее снесли 22 августа 2018-го. Отселение пятиэтажного жилого здания 1961 года постройки началось за полгода до демонтажа. Его жители, 80 семей, получили квартиры в новостройке, расположенной в 200 метрах от их старого дома.

В целом в уходящем году стало ясно, что реновации быть — программа не останется на бумаге. Для строительства жилья для переселенцев в разных районах столицы подобрано почти три сотни стартовых площадок, переселение стартовало в Восточном, Западном, Северном, Северо-Восточном, Юго-Западном и Южном округах. Графика расселения домов пока нет, его пообещали обнародовать только к 2020 году. Очередность сноса зданий будет зависеть преимущественно от их технического состояния.

Между тем квартиры в хрущевках под снос дорожают: за два последних года в среднем они прибавили в цене около 20 процентов, по подсчетам «ИНКОМ-Недвижимость». В обычных жилых домах Москвы квадратные метры за тот же период подорожали всего на шесть процентов. В среднем квадратный метр в хрущевках, включенных в программу, осенью 2018-го стоил 178 тысяч рублей — против 148 тысяч в январе 2017-го.

Переболели

Немалое влияние на рынки недвижимости ряда российских городов в уходящем году оказал чемпионат мира по футболу. Сначала там, где планировалось проведение матчей, беспрецедентно выросла стоимость аренды жилья. Максимальные ставки в мае перед началом мундиаля были зафиксированы в Калининграде, Москве и Саранске — от 15 тысяч до 100 тысяч и более за квартиру в сутки. При этом владельцы не стеснялись предлагать гостям «бабушкины» варианты — морально и физически устаревшие объекты со всеми атрибутами типичного советского жилища, в том числе с пресловутыми коврами на стенах.

В период проведения игр ценники начали падать — собственники невостребованных квартир пошли на уступки. А после чемпионата всем пришлось заново привыкать к «непраздничным» ставкам.

На рынке купли-продажи тоже были «футбольные» изменения: в Москве, например, во второй половине июня спрос на вторичное жилье уменьшился по сравнению с показателем за первые две недели месяца на четверть. Одновременно на 30 процентов снизилось число выставленных на продажу квартир. Обвал рынка недвижимости эксперты немедленно связали с проведением в столице матчей чемпионата. В то же время в России был зафиксирован всплеск спроса на жилье со стороны иностранных граждан. Основное количество запросов поступало от жителей стран СНГ, Азии и Восточной Европы, меньше всего заявок было из Южной Америки. «Иностранным гостям так понравилось в России, что они даже задумались о покупке недвижимости здесь, что показывает статистика наших звонков», — отметили в одной из крупных строительных корпораций.

Судя по отзывам в соцсетях, в целом зарубежные гости остались довольны жильем в России, и мелкие бытовые неурядицы не смогли испортить им настроение.