Рынок недвижимости Тюмени: от лихих 90-х до наших дней

28 декабря 2018

Очередное заседание пресс-клуба «НЕФОРМАТ» состоялось 5 декабря и было приурочено к официальному открытию «Галереи застройщиков Тюмени». Представители строительного бизнеса, органов власти, банковского сектора и СМИ собрались, чтобы обсудить эволюционные процессы сегмента новостроек.

Экспертами выступили профессиональные участники рынка, которые помнят, с чего начинался рынок недвижимости областной столицы, и хорошо ориентируются в дне сегодняшнем.

О зачатии рыночных отношений в стране

Прежде, чем дать слово экспертам, некий экскурс в историю провел модератор пресс-клуба Сергей ПАНТЕЛЕЕВ, отметив, что точкой отсчета для формирования современного рынка недвижимости в России принято считать 1990 год.

Тогда вышел Закон «О собственности», государство стало переходить от плановой к рыночной экономике и фактически признало существование в стране частной собственности. Однако перемены в сознании простых граждан происходили медленно. До этого момента на протяжении десятилетий в нашей стране практиковался механизм административного распределения жилой недвижимости. Купить или продать жилье за деньги для советского человека было в новинку.

Процесс приватизации жилья начался в 1991 году. В то же самое время наиболее дальновидные работники жилищно-строительной сферы стали создавать первые строительные компании и риэлторские фирмы. Первое время спрос на покупку жилья значительно превышал предложение.

По данным Росстата, в 1991 году в России было введено 49,4 млн кв. метров жилья, после этого строительство жилой недвижимости значительно сократилось и превысить показатели 1991 года удалось только в 2006 году. Этому событию предшествовало принятие целого пакет законов, определивших развитие российского рынка недвижимости не на одно десятилетие. И один из судьбоносных законов – закон 2004 года, вступивший в силу в 2005 году – Федеральный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Закон четко сформулировал, кто такой застройщик – это компания, которая имеет право на землю и разрешение на строительство.

Рынок недвижимости Тюмени на рубеже веков и сегодня

Вспомнил о том, как застройщики продавали свои квартиры в конце 90-х, и сравнил ситуацию с днем сегодняшним аналитик и практик в сфере недвижимости Андрей ПАНАСЮК. По его словам, процесс от выбора квартиры до регистрации собственности в конце прошлого века и начале нынешнего мог длиться до года. Тогда продажами квартир в новостройках занимались сами руководители организаций-застройщиков.

«Только у них были «шахматки», а цена «квадрата» являлась тайной за семью печатями, – вспоминает эксперт. – Потом стали появляться отделы продаж. Причем, сами директора могли остановить продажи, если считали, что так лучше для бюджета компании. И не важно, что за квартирами выстроилась очередь. А ипотеки тогда еще не было… Сегодня – совсем другое дело!»

Говоря о сегодняшнем дне, Андрей ПАНАСЮК заметил, что у каждой строительной фирмы – свой подход к реализации продукта, свой уровень продаж. По его мнению, современный покупатель будет брать квартиру у того, кто лучше презентует свой объект жилой недвижимости. Причем, потребитель оценивает не только качество строительства, но и уровень комфортности района, наполнение объектами социальной сферы. Изменилось время – изменился покупатель, стал более требовательным и при этом – более грамотным в части безопасности приобретения жилья на первичном рынке.

«Одной из форм эволюции первичного рынка жилья как раз можно считать изменение законодательства в области долевого строительства, – отмечает эксперт. – Федеральный закон 214-ФЗ, безусловно, повысил надежность сделок на этом рынке, снизил риски возникновения недостроев. Новые изменения в законе о «долевке» также направлены на защиту прав дольщиков».

Застройщики тоже меняются – анализируют спрос, учитывают приоритеты покупателей. Но при всем разнообразии новостроек, по наблюдению аналитика, на рынке Тюмени ощущается дефицит жилья – спрос в октябре 2018 года увеличился на 1730 квартир, а предложение возросло лишь на 600. «Находясь на одной площадке – в Галерее застройщиков – наши строительные компании, думаю, будут стараться «причесать» свои предложения для покупателей. Конкуренция поспособствует повышению активности строительных компаний, в том числе – в отношении использования цифровых технологий, ускоряющих процессы оформления недвижимости. Застройщики стремятся к уменьшению периода строительства и снижению времени продаж: чем выше скорость, тем выше рентабельность проекта», – резюмировал Андрей ПАНАСЮК.

Об ускорении процессов оформления недвижимости

Мало построить объект и передать квартиры дольщикам. Чтобы граждане, принявшие участие в долевом строительстве, стали собственниками своих квартир, нужно эти «квадраты» оформить соответствующим образом. Об эволюции, которая произошла в сфере оформления прав собственности на объекты недвижимости, рассказали участникам пресс-клуба заместитель руководителя управления Росреестра по Тюменской области Вячеслав САННИКОВ и заместитель директора - главный технолог Тюменского филиала Федеральной кадастровой палаты Юлия СТРОБЫКИНА.

Вячеслав САННИКОВ отметил, что за 20 лет существования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество в части совершенствования учетно-регистрационной сферы проведена огромная работа. Наиболее активно законодательство в области учета и регистрации недвижимости менялось в течение последних 15 лет. В итоге был издан Федеральный закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который вступил в силу 1 января 2017 года и завершил объединение двух государственных реестров в одну электронную базу – Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Закон значительно сократил срок оформления недвижимости, предусмотрев единую процедуру кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость в течение 10 рабочих дней. Кадастровый учет объектов недвижимого имущества без регистрации прав проходит за пять дней, а регистрация без кадастрового учета – за семь рабочих дней. При подаче документов в электронном виде срок регистрации прав в Тюменской области может составить три дня, а регистрация по электронным заявлениям нотариусов проходит за один день. Таким образом, процесс оформления объектов занимает в несколько раз меньше времени по сравнению с тем, что было три пятилетки назад.

В частности, раньше можно было подать документы только в бумажном виде и лишь по месту нахождения объекта, теперь – в бумажном и электронном формате, в том числе экстерриториально (без привязки к месту нахождения объекта недвижимости в пределах России). Таким же образом можно регистрировать собственность или получать сведения об объектах недвижимого имущества.

Что касается динамики рынка, то ее можно проследить по увеличению объемов поступающих заявлений о кадастровом учете и регистрации прав, а также по количеству запросов сведений. В орган регистрации прав сейчас ежедневно поступает около 1400 заявлений на кадастровый учет и (или) регистрацию прав, что в три раза больше, чем поступало за то же время в 2012 году. Ежедневное количество запросов сведений за последние шесть лет выросло более чем в девять раз: в день поступает более 3670 запросов сведений из ЕГРН. Причем срок предоставления сведений сократился с 10 до трех рабочих дней.

Повышенное внимание – качеству!

Отвечая на вопросы аудитории, представители территориального органа Росреестра и филиала Кадастровой палаты заметили, что законодательство в учетно-регистрационной сфере изменяется практически ежегодно и в лучшую для потребителей сторону.

Чтобы граждане могли получать услуги Росреестра качественно и максимально комфортно, постоянно ведется работа со всеми профессиональными участниками процесса: проводятся рабочие встречи с органами государственной власти и органами местного управления, общественными организациями и профессиональными союзами, обучающие мероприятия по изменениям в законодательстве. В итоге повышается качество документов – снижается количество приостановок и отказов при оформлении недвижимости.

Тем самым управление Росреестра по Тюменской области и Тюменский филиал Федеральной кадастровой палаты способствуют развитию цивилизованного рынка недвижимости на территории региона.

Законы изменяются – рынок продолжает жить!

Участники пресс-клуба также обсудили изменения на рынке долевого строительства в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» и развитие риэлторских услуг.

Мнение большинства – один из драйверов эволюции рынка недвижимости является ипотека. Ставки по ипотеке зависят от ключевой ставки Центробанка, а она в последе время выросла. Новые изменения в 214-ФЗ также не добавляют оптимизма застройщикам – аналитики прогнозируют рост цены «квадрата» на первичном рынке жилья, но участники этого рынка полны энергии и готовы работать дальше, решая квартирный вопрос граждан.

Председатель общественного совета при управлении Росреестра по Тюменской области, вице-президент Объединения риэлторов Тюменской области, депутат Тюменской городской думы Олег КАСЬЯНОВ отметил, что наш регион достаточно быстро перешел от хаотичного рынка жилья к цивилизованному. И произошло это во многом благодаря правильной политике региональной власти. В частности, за счет жилищных программ в кризисные годы строительный комплекс выжил, рынок не обрушился. Также спасибо - территориальным органам государственных структур, которые напрямую взаимодействуют с бизнесом – в результате совершенствуются методы получения государственных услуг.