Как взять кредит на зарубежную недвижимость в России

27 ноября 2018

Что делать, если собственных средств для приобретения недвижимости за границей недостаточно? Да, в разных странах действует ипотека для иностранцев. Но некоторые банки ужесточили требования к россиянам, другие же могут выдвигать заведомо невыполнимые для вас условия. Выход есть.

Зачем брать кредит под залог российской недвижимости

Оформление ипотеки в той стране, где находится недвижимость вашей мечты, кажется более очевидным выбором. Но только на первый взгляд. Дело в том, что не каждый соответствует требованиям местных банков.

Например, в Австрии вы не получите заем, если у вас нет постоянного дохода или недвижимости на территории Евросоюза. В Италии по факту россиянам выдают ипотеку только на основании официального дохода в ЕС. А Греция вообще перестала кредитовать иностранцев. До недавнего времени в этой стране действовала специальная программа, но пока она приостановлена.

Российские банки не выдают специальные кредиты для покупки недвижимости за рубежом. А обычный потребительский кредит предполагает сравнительно небольшие суммы. Но есть вариант – кредит под залог имеющейся недвижимости в России. В некоторых банках его еще называют нецелевым.

«Нецелевой» – это значит, что банк не будет выяснять, зачем вам понадобились деньги. Вы можете приобрести на них зарубежную недвижимость (и не только) и не отчитываться за это перед кредитором. Самое важное условие – ваша российская недвижимость остается в залоге у банка вплоть до полного погашения займа. Зато и размер такого кредита исчисляется не в тысячах, а в миллионах рублей.

Алексей Крейтор, заместитель председателя правления банка «Восточный»: «Чаще всего такие кредиты берут в целях покупки другой недвижимости, рефинансирования, ремонта, строительства и приобретения автомобиля».

Какую недвижимость можно заложить

В разных банках требования к залоговой недвижимости варьируются. Если вы хотите взять такой кредит в Тинькофф Банке, то в качестве залога принимается только квартира в жилом доме. В других банках список объектов шире, но выдвигаются дополнительные условия. Так, в Абсолют-банке следят за удаленностью жилья от границ города, где располагается подразделение банка, – она не должна превышать 100 км.

В Сбербанке есть возможность предоставить в качестве залога не только жилую недвижимость, но также гараж или земельный незастроенный участок. С нежилой собственностью работают и в банке «Санкт-Петербург».

Учтите, что заложить пригородную дачу у вас, скорее всего, не получится. Неудачей закончится и попытка передать в залог недвижимость с обременением, то есть уже действующей ипотекой.

Условия получения кредита

Размер кредита зависит от стоимости залоговой недвижимости. Но где-то речь идет о рыночной стоимости, а где-то – о кадастровой. Этот момент нужно обязательно уточнять при обращении в банк.

Например, если стоимость вашей квартиры в России составляет 3 млн руб., то в Сбербанке вам могут выдать кредит в размере 1,8 млн руб. (60% от стоимости залоговой недвижимости). При этом ваш приблизительный ежемесячный платеж составит 31,8 тыс. руб., а необходимый подтвержденный доход должен быть равен 45,4 тыс. руб. На сайте каждого банка обычно есть специальный калькулятор, который позволит вам примерно оценить свои возможности.

Некоторые банки, например Тинькофф Банк, ориентируются исключительно на рыночную стоимость залогового объекта, которую берут из открытых источников. Те кредитные учреждения, которые принимают во внимание кадастровую стоимость недвижимости, скорее всего, потребуют от вас соответствующие подтверждающие документы.

Срок кредита зависит от ваших возможностей и желаний. Как правило, вы сами определяете, сможете расплатиться в течение трех месяцев или нескольких лет. Но в каждом банке установлен максимальный срок, на который предоставляется заем. А вот размер процентной ставки чаще всего определяется самим банком индивидуально и зависит от многих факторов. Однако он не может быть меньше установленного.

Многие банки предоставляют возможность привлечь созаемщиков. В этом случае с вашими знакомыми, друзьями или родственниками, которые выразят готовность поручиться по кредиту, тоже подпишут соответствующие документы.

Условия кредитования в популярных российских банках (получены путем телефонного опроса 07 ноября 2018 года)

Банк

Тинькофф Банк
Сбербанк
Банк «Санкт-Петербург»
Абсолют-банк Банк «Восточный»

Размер кредита

До 80% от стоимости залоговой недвижимости
До 60% от стоимости залоговой недвижимости
До 70% от стоимости залоговой недвижимости
До 70% от стоимости залоговой недвижимости
До 70% от стоимости недвижимости

Процентная ставка

От 9,9% годовых
12,5% годовых
13% годовых
От 11,99% годовых
От 9,9% годовых

Срок кредита

До 15 лет
До 20 лет
До 15 лет
До 15 лет
До 20 лет

Возможность привлечь созаемщиков

Есть, число созаемщиков не ограничено
Есть, до двух созаемщиков Есть, до трех созаемщиков
Есть, до четырех созаемщиков
Есть, но только одного созаемщика

Требования к заемщику

Итак, у вас есть недвижимость в России, которую выбранный вами банк может принять в качестве залога. Вы ознакомились с базовыми условиями финансового учреждения и рассчитали свои возможности. Что дальше?

А дальше вам потребуется доказать свою платежеспособность. Большинство банков обязательно потребуют от вас справку о доходах. И отнесутся к этому максимально серьезно. Правда, и здесь есть исключения. Так, в Тинькофф Банк достаточно будет представить паспорт и СНИЛС.

Помимо этого, обычно вас попросят написать специальное заявление, а также представить документ, подтверждающий местную прописку. Последнее ограничение устанавливают не все банки. В Сбербанке, например, можно взять кредит под залог недвижимости, даже имея временную регистрацию.

Далее банку потребуется время, чтобы принять решение по вашему заявлению. Обычно это три-пять рабочих дней. Если оно будет положительным, то приготовьтесь представить документы по залоговому объекту. Приведем здесь список бумаг, требуемых Сбербанком:

- Документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, договор дарения или договор о наследстве, свидетельство о праве собственности и т.п.).
- Отчет об оценке стоимости жилья.
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
- Технический паспорт / поэтажный план жилого помещения.
- Нотариально удостоверенное согласие супруга на передачу жилья в залог.
- Брачный договор (если есть).

Теперь банк зарегистрирует ваш объект как находящийся у него в залоге. И ему останется только выдать вам деньги (как правило, они перечисляются на специально выпущенную карту).

Риски

Самое важное – понимать, что ваша российская недвижимость остается в залоге у банка. А это значит, что в случае неплатежей по кредиту он имеет полное право забрать вашу собственность. Но не стоит драматизировать.

Во-первых, если вы просрочили один-два платежа, в первую очередь кредитная организация будет стремиться урегулировать этот вопрос. В крайнем случае вам сначала начислят штраф, размер которого должен быть прописан в договоре.