Как сдать квартиру в Чехии посуточно и не нарушить закон

16 мая 2019

По статистике Prian.ru, интерес к Чехии растёт. Пять лет назад страна замыкала топ-10 популярных направлений для приобретения недвижимости за рубежом, а сейчас поднялась на шестое место. Судя по запросам, которые оставляют покупатели, большинство рассчитывают на инвестиционные перспективы сделок. Проще говоря, ищут в Чехии квартиры, которые будут дорожать и приносить арендный доход. А значит, советы налогового консультанта им пригодятся.

Услугами в сфере шеринг-экономики уже никого не удивишь: они плотно укоренились в нашей повседневной жизни. Пока отельеры продолжают выступать против интернет-платформ (Airbnb и аналогов), потребители, особенно миллениалы, не думают отказываться от столь комфортного способа путешествовать.

В Европе, где всё близко и доступно, где не существует видимых границ, а передвижение настолько свободно, что выезжать за пределы родной страны можно каждые выходные, идея сдавать жильё туристам дурманит голову буквально всем.

Краткосрочную аренду можно считать одной из причин жилищного кризиса и роста цен на недвижимость в Чехии, особенно в Праге.

Чехия пока не прибегает к радикальным мерам по ограничению сроков сдачи недвижимости посуточно, как это сделали, например, Нидерланды и Франция. Тем не менее эта сфера находится под пристальным вниманием налоговых и других заинтересованных органов.

Всем, кто хочет зарабатывать на краткосрочной аренде в Чехии, следует знать о её специфике, законных обязательствах и налоговом бремени.

Ранее существовало множество мнений касательно ведения этой деятельности и исполнения законных обязательств. Все споры прекратились, когда в октябре 2017 года Налоговое ведомство опубликовало методику, которая вносит ясность в эту сферу.

Лицензирование

Если деятельность по сдаче жилья имеет характерные для предпринимательства признаки (самостоятельность, последовательность, осуществление на собственный риск, направленность на систематическое получение прибыли), арендодатель (физическое или юридическое лицо) обязан получить лицензию.

Конкретно – лицензия в рамках классификации CZ-NACE, код 55 – услуги размещения.

Эта деятельность попадает под категорию свободных лицензий. Значит, арендодателю достаточно написать заявление в Бюро лицензирования и уплатить пошлину. Подтверждать квалификацию и опыт работы не требуется.

Отсутствие лицензии на предоставление услуг размещения не освобождает предпринимателя от ответственности, не даёт каких-либо льгот – напротив, ведёт к санкциям за незаконную деятельность.

Лицензированию подлежат компании и индивидуальные предприниматели.

Подоходный налог

Без сомнения, эта деятельность, как и любое другое предпринимательство, подлежит налогообложению.

Специфика исчисления налоговой базы зависит от того, кто оказывает услуги размещения – физическое или юридическое лицо.

Физическое лицо

Доходы арендодателя от предоставления услуг размещения подлежат налогообложению согласно статье 7, абз. 1, лит. b Налогового кодекса (доходы индивидуального предпринимателя). Если он не учитывает фактические расходы при исчислении налоговой базы, то имеет право использовать в качестве расходов 60% от суммы выручки.

Если собственник сдаёт квартиру без лицензии (несмотря на то что обязан её иметь) и не учитывает фактические расходы при исчислении налоговой базы, он имеет право использовать в качестве расходов лишь 40% от суммы выручки.

Ставка подоходного налога физических лиц в Чехии составляет 15%.

Юридическое лицо

Если арендодатель является юридическим лицом, налогообложению подлежит доход от всех видов деятельности и распоряжения всем имуществом. Доход, полученный от сдачи квартиры в аренду, будет включён в налоговую декларацию предприятия, налоговая база будет определяться в соответствии со статьей 23 Налогового кодекса, с учётом фактического и временного контекста.

Ставка подоходного налога юридических лиц в Чехии составляет 19%.

Социальные и страховые отчисления

Все индивидуальные предприниматели, зарегистрированные в Чехии, обязаны ежемесячно платить пенсионные отчисления. Если же они имеют ПМЖ в стране, являются гражданами Чехии или Евросоюза, то ещё и взносы в медицинский фонд.

База для расчёта пенсионных отчислений ИП – 50% выручки после вычета расходов. Существует также минимальная база, ежемесячная величина которой равна 25% средней зарплаты (по данным Чешского статистического бюро). Если действительная база меньше, чем минимальная, то пенсионные отчисления рассчитываются исходя из минимальной. Ставка – 29,2%.

Базой для медицинских отчислений ИП также является 50% выручки после вычета расходов. В отличие от пенсионных сборов, где предусмотрена минимальная база, в этом случае устанавливается минимальный размер самих взносов. Если действительный взнос меньше, чем минимальный, индивидуальный предприниматель обязан платить минимальный. Ставка медицинских отчислений – 13,5%.

НДС

До октября 2017 года существовало множество мнений касательно обязательств выплаты НДС при сдаче недвижимости через интернет-платформы, но методика Налогового ведомства помогла разрешить споры на эту тему.

По методике, арендодатель должен стать лицом, подлежащим НДС, со дня получения первой оплаты от первого гостя.

Лицо, подлежащее НДС, или идентифицированное лицо (identifikovan? osoba), не является полноценным плательщиком НДС в привычной всем предпринимателям форме. Это своего рода «полуплательщик», который обязан уплачивать налог в бюджет, но при этом не имеет права на возмещение. Зато он может пользоваться упрощённой административной системой и подавать отчёты по НДС в тех месяцах, в которых была предоставлена услуга размещения с использованием интернет-платформ. Такому «полуплательщику» на основании поданного заявления присваивается VAT-номер.

Обратите внимание

Обязательство НДС «полуплательщика» относится к комиссии, которую арендодатель отдаёт интернет-платформам за размещение своих объявлений. Airbnb, Booking и другие подобные сервисы выставляют инвойс на уплату комиссии за привлечение гостей. Инвойс не включает в себя НДС, поскольку, согласно европейским директивам, обязанность платить этот налог переносится с поставщика услуг (Airbnb) на получателя (арендодателя). Последний должен самостоятельно к принятому инвойсу рассчитать НДС.

Имея статус идентифицированного лица, или, как я его называю, «полуплательщика», предприниматель по-прежнему не обязан платить НДС в Чешской Республике. Не стоит забывать о необходимости постоянно отслеживать выручку. Если оборот по выручке достигнет 1 000 000 крон (примерно €38 870) за предыдущие 12 календарных месяцев, то предприниматель должен зарегистрироваться и получить статус плательщика НДС.

Ставка НДС на комиссию за услуги посредников, в том числе интернет-платформ, – 21%. Ставка НДС на услуги размещения – 15%.

Электронный учёт выручки

С 1 декабря 2016 года вступил в силу закон об электронном учёте выручки (EET). Он затронул и услуги размещения. Электронному учёту в обязательном порядке подлежат все операции с наличными.

Если арендодатель принимает деньги от гостей наличными, он обязан соблюсти все правила регистрации и ведения учёта EET. Перед принятием первой оплаты предприниматель должен запросить идентификационные данные в налоговой и получить сертификат для ведения учёта ЕЕТ.

Другие обязательства

Рекреационный сбор

Собственнику квартиры, желающему зарабатывать на посуточной аренде, следует знать о местных сборах за курортное и рекреационное пребывание.

Согласно закону, этот сбор платят физические лица, временно и за плату проживающие в туристических местах с целью лечения или отдыха. Ответственным за сбор становится арендодатель.

Лучшие варианты для того, чтобы купить квартиру в Праге.

Прага относится к местам с большим количеством туристов. Рекреационный сбор здесь 15 крон (€0,58) с человека за каждый день пребывания, кроме лиц моложе 18 лет и старше 70 лет, а также инвалидов.

А значит, арендодатель должен вести домовую книгу, сохранять данные о проживающих, взимать с гостей этот сбор и перечислять его в местный бюджет.

Временная регистрация иностранцев

Закон о пребывании иностранцев на территории Чехии обязывает арендодателя, принимающего туристов, сообщать в полицию по делам иностранцев о предоставлении жилья:

- гражданам стран ЕС, проживающим в Чехии более 30 дней;
- иностранцам из других стран, не входящих в ЕС, с любым сроком пребывания.

Исключение – гости младше 15 лет.

Сообщить о пребывании иностранца должен непосредственно арендодатель, который его разместил. Сделать это необходимо в течение трёх рабочих дней после приезда гостя. Зарегистрировать иностранца можно онлайн.

Санкции

За неисполнение вышеописанных обязательств арендодателю грозят серьёзные санкции. Ниже лишь некоторые из них.

- Штраф за незаконное ведение предпринимательской деятельности – до 500 000 крон (€19 450)
- Штраф за отсутствие электронного учёта выручки EET – до 500 000 крон (€19 450), за невыдачу чека из кассового аппарата – до 50 000 крон (€1 945)
- Штраф за неуплату рекреационных сборов – до 50 000 крон (€1 945)
- Неуплата налогов в размере свыше 50 000 крон (€1 945) может быть уголовно наказуемой

После краткого ознакомления со всеми обязательствами и последствиями за их неисполнение у многих может пропасть желание сдавать квартиру в Чехии через Airbnb, Booking и другие подобные сервисы. Не стоит отчаиваться, ведь «кто предупреждён, тот вооружён». Надеюсь, эта информация поможет вам принять окончательное решение и выбрать надежного партнёра.