Как это устроено: памятник за рубль

1 февраля 2019

Как работает программа по реставрации аварийных памятников архитектуры "1 рубль за 1 кв м", что она дает инвестору, и в чем его риск.

Арендовать историческое здание в Москве по цене 1 рубль за квадратный метр в год – больше похоже на миф, чем на столичные реалии. Но это действительно так. В Москве с 2012 года действует специальная программа по реставрации аварийных памятников архитектуры "1 рубль за 1 квадратный метр" в рамках которой инвестор может получить в аренду историческое здание почти даром.

Как это работает

Но есть несколько "но". Во-первых, инвестору нужно победить на торгах. Во-вторых, восстановить объект за свой счет. Пока он будет реставрировать памятник, платить за аренду придется по рыночной цене (именно она устанавливается на торгах). После того как все работы будут завершены, а город примет объект, заработает магическая формула: один рубль за один квадратный метр в год.

Срок рублевой ставки будет действовать почти полвека (49 лет). Здание инвестор может использовать в коммерческих целях, например, устроить там офис, открыть кафе или сдать в субаренду. При этом, арендатор должен поддерживать исторический памятник в надлежащем состоянии и открывать его для экскурсий. Так город решает две задачи – сохраняет исторические здания и привлекает инвесторов.

В Москве в программу были включены 24 объекта. Сейчас 15 из них полностью отреставрированы, в том числе, три были восстановлены в 2018 году, об чем сообщил глава Мосгорнаследия Алексей Емельянов. Среди них — главный дом городской усадьбы, XVIII–XIX века авторства архитектора Буссе, жилой дом второй половины XIX века в Печатниковом переулке.

Памятник за рубль – хорошая программа взаимодействия города и бизнеса, говорит директор направления стратегического консалтинга в компании CBRE Ольга Земцова. "Город избавляется от объектов, нуждающихся в реконструкции и оперировании, в нем появляется новая коммерческая инфраструктура. Бизнес в свою очередь может получить интересные для него активы по нулевой арендной ставке", - отмечает она.

Интерес к программе со стороны инвестора, безусловно, есть, о чем говорит существенный рост стоимости аренды во время торгов. Однако, пока бизнес достаточно осторожно берется за такие объекты, потому что они требуют достаточно больших вложений, считает генеральный директор S.A. Ricci Александр Морозов. Как правило, затраты на реконструкцию таких зданий превышают аналогичные затраты на новое строительство.

"С одной стороны, для подобных объектов требуются уникальные проектные решения, связанные с размещением современных инженерных систем, планировкой, размещением паркинга, а с другой стороны, требования города по сохранению исторического облика, элементов культурного наследия", - поясняет Александр Морозов.

Во время реставрационных работ, как правило, всегда возникают допрасходы, что ведет к повышению бюджета. Кроме этого, из-за особого статуса объекта могут увеличиваться сроки согласования документации. Среди рисков также могут быть юридические вопросы (например, большое количество собственников), завышенные цены, плачевное состояние объекта на момент захода инвестора, говорит эксперт.

Несомненно, программа имеет плюсы – это часто уникальное расположение объекта, где возможности нового строительства, и почти бесплатная аренда после окончания реставрационных работ.

Это того стоило

Сами участники программы, несмотря на существующие трудности, видят больше плюсов и возможностей.

О программе я знала давно, но участвовать решила, когда на торги выставили трамвайный павильон. Это удивительный объект, такой пряничный домик. Это мой первый подобный опыт, моя работа почти всегда была связана с недвижимостью, но больше как посредническая. Для меня участие в программе – это определенный рубеж. Это мой знаковый объект – потому что он первый. Тогда я для себя решила: выиграть торги, во что бы это ни стало, говорит участник программы, индивидуальный предприниматель Анна Паничкина. Ее объект – павильон трамвайной остановки "Красностуденческий проезд" у метро "Тимирязевская".

Так и случилось, среди восьми претендентов Анна стала первой. Не остановило и то, что цена во время торгов взлетела почти в шесть раз – почти до 4 млн рублей. Павильон был полностью восстановлен этим летом, и стал лауреатом конкурса "Московская реставрация". Перед этим Анне и ее команде пришлось пройти непростой путь согласований, выполнить все реставрационные работы. На все это ушло около двух лет.

Объем работы получился действительно большой, от павильона почти ничего не сохранилось – только чугунные элементы. Наша задача была сохранить все, что можно, и восстановить здание. Мы полностью поменяли дерево, кровлю, заменили бетонное основание. Были восстановлены декоративные элементы. Все это согласовывалось с департаментом культурного наследия. Самое сложное было выполнять работы зимой, фактически все они велись на улице, каждую деталь приходилось подгонять на месте. Реставраторы проделали сложную работу.

В итоге получилась остановка с двумя помещениями. В планах Анны – сдавать их в аренду. Сумму инвестиций она не озвучивает, говорит – коммерческая тайна. Но признается, что денег ушло в 2,5 раза больше, чем планировала.

Вначале ты вкладываешь личные средства в объект, но потом это фактически бесплатное пользование им в течение 49 лет. Сейчас я уже перешла на льготную ставку. Конечно, поначалу было очень сложно – оформление документов, достаточно большие регламентные сроки, согласование проекта, получение разрешений – на все это уходит время. Также есть юридические казусы: объекты культурного наследия не подходят под общие правила, и требуют индивидуального подхода. Плюс такие объекты зачастую сложно подключить к внешним коммуникациям. Наверное, проще построить новое здание, но во всем этом есть некое таинство. И пройдя весь путь, я могу с уверенностью сказать, что оно того стоило. Огромную поддержку оказали сами жители, оказалось очень много людей, кому судьба остановки небезразлична. Когда объект был сдан, местные жители даже устроили праздник, пригласили музыкантов.

Поэтому тот, результат, которого мы достигли, то моральное удовлетворение, которое я почувствовала – ни с чем не сравнимо. Это какая-то уникальная ситуация. Когда тебе пишут люди и говорят: «большое спасибо», и я понимаю, что эти почти два года стоили того, и я ни в коем случае не пожалела.

Инвестиции в будущее и дополнительные дивиденды

Сама программа давно вышла за пределы столицы и распространилась на другие регионы. По московскому пути пошла Северная Столица. В Петербурге тоже заработала программа "рубль за квадратный метр", у нее есть свои нюансы, но суть та же – реставрировать памятники и давать льготы по аренде.

Аналогичная программа действует и в Московской области. Благодаря программе в Подмосковье восстановлены десятки исторических зданий, некоторые из них реставрировала казанская инвестиционная компания ASG – это усадьба "Черкизово", усадьба Аигиных в селе Талицы.

Представитель ASG Глафира Ахмадулина рассказала об опыте компании на примере усадьбы Аигиных: "О программе мы узнали в 2013 году, когда ее запустили в Московской области. На тот момент у нас уже был опыт работы с объектами культурного наследия в Казани, мы решили вступить в проект в Подмосковье.

Усадьба Аигиных в селе Талицы – первый объект, который был выставлен на торги, мы решили побороться за право реставрировать ее. Было семь претендентов на право аренды, торги шли три дня, в течение которых цена выросла со 159 тыс рублей до 2,5 млн рублей.

После победы мы сразу начали проектные работы, после согласования сразу приступили к реставрации. Усадьба (это главный дом, флигель и конюшня) была аварийной, но не в самом плохом состоянии. Были все стены, можно было внутри перемещаться. В аварийном состоянии были конструкции перекрытий, кровля. Самым проблемным было здание деревянной конюшни, там пришлось укреплять фундамент. Отдельные бревна конюшни сгнили, в том числе, нижние венцы. Чтобы заменить их, пришлось на домкратах поднимать сруб до уровня второго этажа и восстанавливать их. Кроме этого, по мере выполнения работ, возникали дополнительные проблемы, которые тоже нужно было решать. Например, проблемы с гидроизоляцией, протечки.

В 2015 году усадьба была полностью восстановлена (инвестиции на реставрацию составил 250 млн рублей). В том же году мы перешли на льготную ставку. Пока усадьба активно не эксплуатируется. Сейчас мы ищем управляющую компанию, определяем концепцию. Сам объект будет приспособлен под туристический, рекреационный комплекс, чтобы люди могли посещать исторический памятник".

Основной плюс программы – акцент на популяризацию объектов культурного наследия, с одной стороны, и привлечение инвесторов, с другой. До запуска программы не было четких условий, при которых инвестор может заниматься подобными объектами. Сейчас это определяет программа.

При этом, мы считаем, отмечает Ахмадулина, что саму программу нужно дополнять условием о возможности приватизации объектов. В условиях многочисленных экономических кризисов часто возникают сложности с финансированием, и чтобы привлечь дополнительные средства – кредиты, займы или других инвесторов, необходимо, чтобы объект был в собственности у основного инвестора. История с временной арендой, даже такой длительной, не всегда вызывает доверие у кредиторов. Безусловно, если речь будет идти о небрежном отношении к памятнику, то его государство может изъять. Этот вопрос мы поднимали на уровне Московской области, но пока он остается открыт.

Например, в Казани у нас сейчас 28 городских зданий-памятников (которые мы отреставрировали, изначально нам передавали их на условиях государственно-частного партнерства). В настоящий момент они у нас в собственности, привлекать инвесторов по ним получается гораздо эффективнее.

Как это устроено: памятник за рубль

Как это работает

Это того стоило

Инвестиции в будущее и дополнительные дивиденды

Читайте также