Качество на грани рентабельности

19 сентября 2018

Цена «квадрата» остаётся одним из ключевых критериев выбора квартиры, ведь реальные доходы населения в лучшем случае не растут. А вот себестоимость строительства увеличивается. По данным Росстата, средний (по стране) показатель для многоквартирных домов составлял в 2010-м 31 844 руб. на 1 кв.м. По итогам 2017-го он увеличился до 41 773 рублей, а в первом полугодии 2018-го достиг уже 41 912 руб.

В 2017-м по отношению к 2016-му средняя себестоимость выросла на 1,5%, а цены на жильё, по данным того же Росстата, только на 1%. При этом материалы, детали и конструкции в 2016-м подорожали на 3,7% (по сравнению с предыдущим годом), а в 2017-м — на 6,7%. То есть компаниям уже пришлось на чём-то экономить.

Но это средние цифры по стране. Петербург, например, входит в число регионов с самой высокой себестоимостью жилищного строительства — около 60 500 рублей на 1 кв.м.

Кроме того, показатели Росстата не учитывают стоимость подключения новостроек к сетям, которая также увеличивается, а также затраты на приобретение земли. Нет в них и существенных расходов на социальные объекты. Петербургские застройщики вынуждены за свой счёт возводить детские сады и школы уже лет десять.

В Ленобласти девелоперы могут вернуть часть затрат на «социалку», но в обоих регионах перечень объектов, которые вынуждены оплачивать частные компании, расширяется. Застройщики уже финансируют, например, прокладку дорог и создание развязок. Все эти дополнительные расходы, естественно, закладывают в стоимость проекта, а значит, они сказываются и на ценах для конечного покупателя.

А вот они как раз практически не меняются. По оценкам разных экспертов, в Петербурге за 2017 год квартиры в новостройках подорожали в среднем всего на 1–3%. А типовое жильё в «спальных» районах под конец года даже подешевело.

Строительство — отрасль довольно консервативная. Инновации приживаются тут с трудом. Но сегодня, похоже, без них не обойтись.

МАКСИМ ЖАБИН, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»:

Я не считал и не считаю, что строительство — консервативная отрасль. В стране есть достаточно примеров, где строительные компании (та же «Брусника») и проектные бюро («Параметрика») задают новые тренды не только в эстетике проектов, но и в самих процессах строительства. Себестоимость можно и нужно снижать для повышения рентабельности проектов. Их качество при этом нисколько не ухудшится, а как раз наоборот.

Уменьшение себестоимости, естественно, зависит от многих факторов: применяемые материалы, расчёты эффективности строительно-монтажных и управленческих процессов и т.п. По моему мнению, важным аспектом является стандартизация процессов. Это когда правильные и необходимые решения внедряются из проекта в проект. При этом идёт их частое переосмысление, адаптация к новым требованиям.

ВИТАЛИЙ ВИНОГРАДОВ, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп»:

Невозможно снизить себестоимость без потери качества. Сегодня появляется очень много так называемых аналогов. Аналоги оригинальной техники, автомобилей и т.д. Строительные материалы не стали исключением. Аналоги действительно дешевле, и, может, в первый год или два вы не почувствуете разницы. Но в итоге всё равно поймёте, что аналог гораздо хуже оригинального материала.

Так что стоимость «квадрата» без потери качества постройки или отделки снизить невозможно. А вот что касается планировочных решений, здесь возможны варианты. Переход от типовых планировок к планировкам рациональным (например, европланировкам) на сегодня сильный тренд. Ведь при рациональном зонировании и грамотном распределении пространства можно избавиться от лишних квадратных метров, а значит, и серьёзно сэкономить.

АРКАДИЙ ГЛУМОВ, руководитель проектно-технического направления компании H+H:

Если говорить о частных домах, то по ряду объективных факторов газобетон сегодня – самый востребованный строительный материал. Его популярность объясняется совокупностью потребительских качеств (прочность, теплопроводность, огнестойкость, экологичность, паропроницаемость, долговечность, морозостойкость, лёгкость в работе) и, конечно, конкурентоспособной ценой.

Принимая во внимание постоянный рост тарифов на энергоресурсы, стоит подойти к проекту будущего дома более рационально. Например, объективно оценить необходимость строительства второго этажа, как и объекта площадью более 200 кв.м. Как показывает практика, вторым этажом пользуются нечасто, а большая площадь строения требует значительных расходов на содержание и отопление. Если же подобрать правильную толщину газобетонных блоков для наружных стен, не потребуется никакого дополнительного утепления.

Затраты на устройство фундамента могут составлять до 20% от сметной стоимости всего проекта.

Оптимальным решением для дома из газобетона, позволяющим отчасти сэкономить на строительстве, будет монолитная железобетонная плита.

По возможности стоит отказаться от устройства погреба: помимо единовременного увеличения стоимости фундамента, это может в будущем принести постоянные дополнительные затраты. В Ленобласти довольно высокий уровень грунтовых вод, что увеличивает риски подтопления погребов, подземных гаражей и т.п.

ДМИТРИЙ МИХАЙЛОВ, директор по строительству ООО «ПСБ ЖилСтрой» (ГК «БФА-Девелопмент»):

Снижение себестоимости за счёт качества – это самообман. Снизить себестоимость, мне кажется, можно только за счёт правильной организации труда, то есть уменьшения накладных расходов. На этапе строительства важно грамотно произвести теплоизоляцию здания, что позволит при его эксплуатации сэкономить на энергоресурсах.

Но и тут есть подводные камни. Новинки в этой области появляются регулярно, но они пользуются спросом только у крупных девелоперов. Применение энергоэффективных технологий — удовольствие не из дешёвых. Все затраты за счёт экономии теплоэнергии девелопер планирует окупить в течение двух-трёх лет.

Что касается жилья, до сих пор большинство зданий строят по нормам и правилам старого образца. То, что декларируют строительные компании, энергоэффективными технологиями не назовёшь. Это лишь незначительное улучшение существующих вариантов.

Между тем минимизация теплопотерь за счёт воздухонепроницаемости, качественной теплоизоляции и эффективной системы вентиляции в итоге может сократить издержки в несколько раз. Например, в Европе потери тепла в помещении вдвое меньше, чем в России.

АНДРЕЙ КИРИЛЛОВ, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит»:

У любого материала есть предел прочности. Снижением себестоимости без последствий для качества заниматься бесконечно нельзя. Ослабление отечественной валюты ранее уже внесло изменения
в политику закупки материалов многих компаний. Хотя давно присутствующие на рынке застройщики, имеющие проверенных поставщиков и подрядчиков и испытанные технологические решения, к вопросу оптимизации подходили осторожно даже в сложные моменты. Цена ошибки в строительной сфере может быть очень высока, и риск здесь неоправдан.

Мы придерживаемся политики сохранения качества. Тем не менее даже при взаимодействии с проверенными подрядчиками есть возможность для манёвра и работы над себестоимостью и условиями контрактов. Именно налаживание бизнес-процессов может оказать здесь положительное влияние.

Оптимальные планировочные решения тоже важны при финансовом планировании будущего строительства.

Лишние детали или ненужные площади можно оценить и в количестве материалов, которые потребуются на их возведение. И каждый лишний закуток в масштабах большого строительства может выливаться в довольно ощутимую сумму.

ТАМАРА ПОПОВА, руководитель отдела развития продуктов и разработки концепций компании «Северный город»:

Полная себестоимость для объектов комфорт-класса составляет в среднем 80 000 рублей на 1 кв.м продаваемой площади, включая квартиры и встроенно-пристроенные помещения. Для объектов бизнес-класса себестоимость составляет в среднем 150 000 рублей.

У застройщиков осталось немного способов для её снижения. Например, это повышение производительности труда и качества проектирования. В последнее время всё активнее внедряются, например, BIM-технологии, создание трёхмерной информационной модели здания. Это ускоряет многие процессы и минимизирует ошибки, связанные с человеческим фактором. Не исключение и наша компания.

АРСЕНТИЙ СИДОРОВ, генеральный директор НТЦ «Эталон» (входит в Группу «Эталон»):

Нынешние условия ведения строительного бизнеса заставляют компании уйти от принятой консервативной политики в сторону гибкости и мобильности. Ведь проблема снижения себестоимости жилья и апартаментов оказывается значительно шире и заключается в увеличении эффективности и снижении себестоимости всего строительного процесса: от разработки концепции до ввода здания в эксплуатацию.

В основном эта задача решается одним из двух способов. Во-первых, применение локальных инноваций на одном из этапов жизненного цикла, например, использование новых видов стройматериалов или оборудования при строительстве. Во-вторых, внедрение технологии информационного моделирования – комплексного подхода к реорганизации строительного процесса, позволяющего снизить издержки на каждом из этапов жизненного цикла.

В Группе «Эталон» убеждены, что только синергия подходов позволит не просто сохранять качество возводимого жилья, но и планомерно увеличивать его. Снизить себестоимость позволяет использование современных материалов, собственный производственный блок, занимающийся строительством, отделкой, эксплуатацией недвижимости и производством стройматериалов. Кроме того, мы являемся одними из пионеров применения BIM-технологии в России. По официальной статистике Минстроя РФ, благодаря её использованию на 30% сокращаются затраты на строительство и эксплуатацию, на 40% снижается количество ошибок в проектной документации, на 10% – сроки строительства, в четыре раза сокращаются погрешности при планировании бюджета. Все эти показатели напрямую влияют на себестоимость.

Кроме того, мы постоянно думаем над эффективностью проектных решений, включая планировки квартир и мест общего пользования (коридоров, входных групп, лифтовых холлов). Соответственно, клиенты не переплачивают за «лишние» квадратные метры. А затем покупатели смогут сэкономить на эксплуатации жилья.

ИГОРЬ ОНОКОВ, генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс»:

С кризиса 2008 года строители ищут волшебный рецепт, как сократить себестоимость и при этом получить качественный продукт. Однако сварить кашу из топора можно только в сказке. Многие составляющие себестоимости де-факто от застройщика не зависят. Девелопер может и расходы подрядчиков по строительству «ужать», и по стоимости земли с контрагентом договориться, и траты на маркетинг снизить. Однако высокие банковские проценты под проектное финансирование, дорогое и долгое подключение инженерных сетей, административные барьеры и т.д. не дадут существенно уменьшить себестоимость. Поэтому начинать нужно с этих «заданных сверху» пунктов. А это вопрос законодательства, диалога власти и бизнеса, который затруднён.

К сожалению, всё, что происходит сегодня на строительном рынке, в том числе и поправки в 214-ФЗ, не только не создаёт предпосылки для снижения себестоимости, а скорее наоборот.

Другой путь, когда некоторые застройщики в массовом сегменте в кризис 2014-го меняли стройматериалы на более дешёвые аналоги, просторные «трёшки» перепроектировали в ликвидные «единички», упрощали архитектуру, фасады, делали типовое благоустройство вместо эксклюзивного. В результате получался другой проект с более низким качеством. Однако это путь в никуда. Думаю, двигаться нужно в другом направлении. Не снижать себестоимость, а развивать новые технологии, которые, например, сократят эксплуатационные расходы жильцов. Тогда дополнительные выгоды от их внедрения окупят даже высокую себестоимость.

Например, в ЖК «Леонтьевский Мыс» мы установили вакуумный мусоропровод, автоматизированную газовую котельную, датчики протечек и движения, индивидуальные тепловые пункты в квартирах, подземный тоннель с коммуникациями и вертикальные каналы в стенах. Рано или поздно появятся технологии будущего, которые позволят снизить себестоимость. Например, начнут печатать типовые строительные материалы на 3D-принтере, использовать энергию солнца и ветра и т.д.

ЮРИЙ ДОБРОВОЛЬСКИЙ, заместитель руководителя Петербургского городского филиала Мосгосэкспертизы:

Несмотря на необходимость снижения себестоимости, мы часто сталкиваемся с объектами, где она явно завышена. Если говорить о бюджетных стройках, сплошь и рядом встречаются проекты, в которых много крайне неэффективных решений.

Бывает, этим грешат и частные застройщики. Когда проектировщику всё равно, во сколько обойдётся проект заказчику, в нём появляются необоснованно дорогие решения. Вопросам экономии, оптимизации не уделяется должного внимания. Мы указываем на эти недостатки. Такую проектную документацию будет дешевле переделать. Пожалуй, 10-20% рассматриваемых нами объектов можно было бы спокойно удешевить. А в нынешних реалиях их не должно быть вообще.

Качество на грани рентабельности

Читайте также