Ипотечные хитрости: кому вход запрещен, а для кого есть лазейки

21 ноября 2018

Ипотека – единственный инструмент, который делает жилье более-менее доступным для широких слоев населения. Можно ли перестать выплачивать ипотеку, если ваш банк обанкротился, куда идти за кредитом пенсионеру и как далеко можно зайти с порчей кредитной истории, выяснял БН.

В рамках выставки «Жилпроект» мы провели очередные Открытые консультации для жителей города и области, пригласив видных экспертов рынка недвижимости, чтобы подковать граждан в вопросах, связанных с жильем.

В качестве специалиста на сессии, посвященной займам на покупку недвижимости, выступила независимый эксперт по ипотечному кредитованию Оксана Кузнецова.

Вот ее основные тезисы. Ипотеки не нужно бояться, она самый широко распространенный и доступный в России инструмент для приобретения жилья. Больше 80% квартир в петербургских новостройках приобретаются в кредит. Однако если есть какие-то сомнения или вы не хотите тратить время на поиск банка, который одобрил бы вам ипотеку на подходящих условиях, то лучше обратиться к ипотечному брокеру.

Как правило, причинами отказов бывают просроченные платежи по предыдущим кредитам, и не только ипотечным, а каким угодно. Если заявка от человека с просрочкой, не превышающей 30 дней, еще может рассматриваться банками, то систематические задержки по платежам на более долгие сроки сводят возможность одобрения к минимуму. Негативными факторами также являются судимость заявителя, задолженность по налоговым платежам, неуплаченные штрафы, долги по коммунальным платежам в объеме от 30 тыс. руб.

«Хотя, если задолженность по квартплате погашена, можно еще раз попробовать обратиться в банк. Еще одной причиной отказа является арест судебными приставами счетов», – поясняет Оксана Кузнецова.

При этом она отмечает, что есть случаи, когда даже отсутствие кредитной истории не останавливает банки в одобрении кредитов.

«У меня был клиент с нулевой кредитной историей, который работал в государственном учреждении, являлся зарплатным клиентом определенного банка и пытался в нем оформить ипотеку. Банк ему отказал, он подал заявку в другой банк, который одобрил ипотеку в течение трех часов. Стоит понимать, что банки не объясняют причину отказа, так как это регламентировано их внутренними инструкциями», – рассказала эксперт.

В ходе сессии слушатели задали множество вопросов.

Я хочу купить студию за 2,5 млн руб. Каким должен быть минимальный доход, чтобы получить ипотеку?

Обязательно должен быть первый взнос, минимальный составляет 10-15%, а доход семьи при этом должен быть не менее 35-40 тыс. руб. в месяц. Банки, как правило, просчитывают прожиточный минимум, оставляя на жизнь 50% от дохода, следовательно, в нашем примере ежемесячный платеж будет установлен в размере 20 тыс. руб. Исключением, наверное, является только Сбербанк, где этот порог ниже 50% дохода.

Мой работодатель не хочет подписывать справку по форме банка. Есть ли какие-то варианты решения проблемы?

Да, можно взять ипотеку по двум документам – как правило, это паспорт и СНИЛС. Но в этом случае минимальный взнос будет 30%. Работодателю не нужно подтверждать доход, но хотя бы по телефону он должен подтвердить то, что у заемщика есть работа. Ставка при этом не увеличивается у большинства банков, но некоторые все же поднимают ее примерно на 0,5%.

А кредитуют ли индивидуальных предпринимателей?

Да, с них берут упрощенную справку о доходах, налоговую декларацию за год, ИНН, ОГРН, оплаченные квитанции за год. Также просят принести из банка справку об обороте средств за 12 месяцев.

Мои друзья – это молодая семья с оформленным браком, у мужа зарплата выше, чем у жены, но стаж работы всего три месяца. Какой минимальный стаж требуется для оформления ипотеки и кому из них лучше показывать доход?

Лучше заявлять доход мужа, а супругу сделать созаемщицей, хотя последнее и необязательно. Тогда все будет оформляться брачным контрактом. Многие банки рассматривают заявки со стажем на последнем месте работы от трех месяцев.

Какая разница, у какого банка брать ипотеку? Есть ли какие-то риски?

Риски есть. Мои друзья недавно столкнулись с крайне плохой ситуацией, оформив ипотеку в каком-то неизвестном банке. Без их ведома закладная была каким-то образом перепродана, и в итоге друзья потеряли квартиру и остались должны банку космическую сумму. Все-таки лучше брать кредит в организации, которая на слуху. Так надежнее.

В некоторых случаях банки могут легально перепродавать закладные. Например, в каких?

Закладная – это ценная бумага, которая хранится в банке до выплаты ипотеки. Она оформлена на квартиру заемщика, но банк может ею оперировать, например, перепродать ее другой финансовой организации, предварительно уведомив заемщика. Согласие последнего не требуется, так как банк может свободно распоряжаться своими ценными бумагами. Но при этом условия для клиента не могут ухудшаться.

А если новый владелец закладной захочет потребовать мою квартиру, даже если я исправно плачу по кредиту?

Он не имеет права так сделать. Хотя иногда бывают истории, когда меняются реквизиты счета, на который заемщик должен переводить ежемесячные платежи (ввиду смены владельца закладной без уведомления этого заемщика). Тогда теоретически новый банк может сказать, что клиент не обслуживает кредит, и потребовать квартиру. Но это уже, скорее, мошенничество и в данном случае следует подавать в суд.

Если мой банк, где я брал ипотеку, обанкротится, означает ли это, что я больше не должен буду платить по кредиту?

Проблемные банки санируются, их активы переходят санаторам, следовательно, выплачивать ипотеку вы должны будете им.

Я работают в Газпроме, в структуру которого входит банк, но получаю зарплату в Сбербанке. Куда мне лучше обратиться за ипотекой?

Я думаю, что по условиям лучше подать заявку в Газпромбанк. У них первый взнос 10% для работников Газпрома, плюс, у многих работников концерна есть субсидирование выплат по кредиту и льготная процентная ставка, примерно 9,2%.

Должен ли я выплачивать ипотеку, если я купил квартиру в новостройке, а застройщик обанкротился и дом не был достроен?

Однозначно должны, иначе вы испортите себе кредитную историю. Да, вы можете сообщить банку о сложившейся ситуации, но все равно надо выполнить свои финансовые обязательства перед кредитной организацией.

А как же страховая компания?

Часто бывает, что страховые компании уходят с рынка одновременно с застройщиками. Еще нужно смотреть, какие риски вы страхуете.

И какие же риски надо страховать?

Риски недостроя, что является добровольным видом страхования и составляет от 3 до 5% либо от стоимости квартиры, либо от суммы кредита. Обязательные – страхование залога, то есть квартиры. Также можно застраховать жизнь и здоровье заемщика, хоть это и необязательно, но в противном случае увеличивается процентная ставка по кредиту. Кроме того, часто банки требуют делать титульное страхование, то есть страхование от утраты права собственности на вторичном рынке жилья, длительностью на три года. В течение трех лет могут возникнуть разные ситуации, например, не проверили чистоту сделки и уже после ее проведения выяснилось, что там был прописан сын хозяйки, который на момент купли-продажи находился в тюрьме и после выхода явился в квартиру, чтобы в ней жить. Страховая покрывает наступление страхового случая банку.

А если я хочу, чтобы не банк был благоприобретателем, а я? За сколько я могу оформить титульное страхование на себя?

Это будет стоить 0,3% от стоимости квартиры.

Есть ли какие-то специальные ипотечные программы?

Да, например, для семей, у которых двое или больше детей, выдается ипотека под 6% годовых. Эта ставка актуальна три года, если второй ребенок родился после января 2018 года. А потом она равняется ставке ЦБ плюс 2%. Программа действует либо на новостройки, либо на квартиры в собственности от застройщика. Если у вас рождается третий или четвертый ребенок после января 2018 года, вы вправе рассчитывать на ипотеку под 6% годовых сроком на шесть лет.

Есть ли какие-то условия для учителей?

Да, для учителей и медицинских работников есть программа под названием «Люди дела», она действует в Банке Москвы и ВТБ. Также есть программа в «Дом.рф» (бывшем АИЖК) с пониженной процентной ставкой.

Охотно ли банки дают ипотеку работающим пенсионерам?

Охотно, так как у них есть стабильный доход в виде пенсии. Ипотека для пенсионеров – это тема сложная ввиду высоких рисков для банка, но возможная. Часто банки требуют наличия созаемщиков, и как правило ими выступают дети.

Ипотечные хитрости: кому вход запрещен, а для кого есть лазейки

Читайте также