Что нужно знать, чтобы покупать жилье

20 ноября 2018

Приобретение жилья, будь то квартира или дом, для подавляющего большинства самая крупная покупка в жизни. Рисковать такими суммами не хочется никому, поэтому, даже прибегая к услугам посредника, лучше самому разобраться в нюансах.

А разбираться – есть в чем. Сегодня мы поговорим о покупке квартиры на вторичном рынке. На первый взгляд, здесь меньше ловушек и подводных камней, чем при приобретении жилья в новостройке. Но это только так кажется.

ЛИКБЕЗ ДЛЯ МИЛЛИОНЕРОВ

Если у вас есть два миллиона рублей или более, то, скорее всего, с основами экономики вы знакомы. Впрочем, как говорится, повторение – мать учения.

Недвижимость является таким же товаром, как и все, что продается и покупается. Но имеются – как без этого – и свои особенности. Безусловно, как и на любом рынке, стоимость обусловлена желанием одного продать, а другого купить за какую-то сумму денег.

В зависимости от состояния рынка решающее слово остается за той или иной стороной. Когда цены растут стремительно – преимущество у продавца, когда топчутся на месте или повышаются незначительно – это уже рынок покупателя. Сегодня мы наблюдаем как раз второй случай.

Не стоит забывать и о том, что недвижимость – это актив и, как всякий актив, она обладает некоей ликвидностью. Чтобы купить что-нибудь ненужное, надо сначала что-нибудь ненужное продать.

Или иначе: сегодня ты покупатель, а завтра – продавец. Конечно, мобильность российского населения существенно отличается от уровня, скажем, США. Однако варианты с улучшением жилищных условий никто не отменял.

Отсюда правило: покупаем то, что потом легко продать быстро и по адекватной цене. А потому учитываем такие факторы, как местоположение, время постройки, этажность дома, материал стен, планировки.

ЛИСТАЕМ И ПРОСМАТРИВАЕМ

Определившись с бюджетом будущей покупки, начинаем изыскания. Кто-то привязывает их к своим финансовым возможностям, кто-то – к любимой географии, поскольку жить хорошо там, где привычно, или, допустим, рядом с работой (детсадом, школой для ребенка – нужное подчеркнуть).

Далее, соразмерно предпочтениям и кошельку, то есть желаниям и возможностям, изучаем листинги – каталоги, в которых предлагается к продаже жилая недвижимость. Например, bn.ru, где предложений о продаже вторички немало.

Начинаем с того, что минимизируем собственные риски. Для этого отсекаем все подозрительные и заведомо проблемные квартиры. Одним из главных критериев здесь является цена, а именно те случаи, когда она значительно, на 20-30%, ниже среднерыночной.

Строго говоря, уже на стадии выбора консультация с риэлтором не будет лишней. Специалист сэкономит ваше время, сузит область поиска, а значит, не придется потом совершать лишние телефонные звонки и, что еще важнее, лишние выезды на просмотры.

А уж в умении правильно торговаться риэлтору вообще равных нет. А то иногда кандидат в покупатели пытается сбивать цену уже в первом телефонном разговоре и отказывается ехать на просмотр по той простой причине, что «продавец не хочет торговаться». Бывает, основанием для скидки кто-то считает тот факт, что больше денег нет.

Оставим подобные наивные попытки для каких-нибудь других случаев. Недвижимость – дело серьезное.

И вообще, опыт показывает, что два агента обычно находят общий язык быстрее, чем продавец и покупатель напрямую.

ВЧИТЫВАЕМСЯ И ДУМАЕМ

Итак, подходящий вариант найден, о цене тоже договорились. Что дальше? А дальше – бумажная волокита, то бишь проверка юридической чистоты квартиры.

Для этого сначала изучаем все документы на жилье. Начинаем с правоустанавливающих – это могут быть договоры купли-продажи, ренты, дарения, мены, передачи (в случае приватизации), свидетельство о наследстве, вступившие в силу решениях суда. Необходимо убедиться в том, что право собственности на недвижимость зарегистрировано в Росреестре – об этом свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРН).

В том случае, если продавец состоит или состоял в браке на момент приобретения недвижимости, для совершения сделки необходимо нотариально заверенное согласие супруга или супруги на продажу.

Если же есть несовершеннолетние дети, которые владеют долями в этой квартире, то нужно удостовериться в том, что органы опеки не возражают против продажи жилья.

Далее проверяем и самого продавца. Вот он предъявляет паспорт, а кто поручится, что этот паспорт подлинный и действующий, то есть не значится в базе данных МВД в качестве утерянного? Этот вопрос решается в местном паспортном столе.

Дееспособность продавца – тоже важная деталь. Иногда советуют, чтобы исключить неприятные сюрпризы в будущем, посетить вместе с ним местные психоневрологический и наркологический диспансеры для получения соответствующих справок. Но представьте себе реакцию гражданина, когда вы сделаете ему такое предложение. Опять-таки лучше действовать через посредников – риэлтор риэлтору глаз не выклюет.

КОГДА ПОРА ЗАКЛЮЧАТЬ ДОГОВОРА

Гражданский кодекс РФ утверждает, что договор купли-продажи может быть составлен в простой письменной форме, обязательного нотариального заверения не требуется. Типовой формы договора нет, но на практике риэлторы стараются внести в его текст максимальное количество сведений.

Одна часть этих сведений нужна для регистрации факта перехода собственности в Росреестре, а другая часть понадобится сторонам сделки в случае возникновения взаимных претензий.

Возможно, собственник будет уговаривать: давайте укажем в договоре купли-продажи заниженную стоимость квартиры. Его выгода понятна – меньше налогов заплатит. Но вам-то, покупателю, оно надо?

В случае возникновения судебных споров или еще каких разбирательств вы сможете претендовать на возврат только той суммы, которая указана в договоре, а не той, что уплачена фактически.

И потом, получение налогового вычета в полном объеме тоже немаловажно (об этом ниже).

О расчетах. Лучше всего воспользоваться помощью банка – это наиболее безопасный и давно апробированный способ передачи денег от покупателя к продавцу. Это может быть банковская ячейка (метод наиболее популярный), банковский аккредитив, депозит нотариуса или специальный эскроу-счет – этот способ только испытывают на вторичном рынке, а на первичке с 1 июля 2019 года для новых проектов он станет уже нормой.

НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ

Что еще нужно узнать, прежде чем покупать квартиру? Важный момент: вы имеете право на имущественный налоговый вычет. Согласно российскому законодательству, после несложной процедуры покупатель может вернуть до 260 тыс. руб., а если квартира приобретена с помощью средств ипотечного кредита, то и вовсе до 650 тыс.

О других особенностях сделок с недвижимостью вам расскажет ваш риэлтор или специализированный юрист.

Что нужно знать, чтобы покупать жилье

Читайте также