Грузия переживает туристический бум. Как на этом заработать

5 февраля 2019

Вместе с девелоперской компанией Alliance Group рассказываем про апартаменты гостиничного типа в Батуми и Тбилиси. Значительный спрос на такой формат недвижимости в локациях Закавказья сегодня обеспечивают инвесторы из России. Все дело в туризме

Грузия переживает туристический бум: в 2018 году страну посетило 8,7 млн туристов со всего мира, что на 10% больше, чем год назад, говорится в отчете Национальной администрации туризма. Россияне составляют значительную долю от этого числа — в прошлом году в страну въехало почти 1,5 млн наших соотечественников.

Такой туристический поток привел к росту показателей гостиничного рынка: по данным международного агентства Colliers International, с 2014 года количество гостиничных номеров в Тбилиси выросло на 44%, а в Батуми — на 109%.

Туристический бум в Грузии привел к росту местного рынка инвестиционной недвижимости: количество предложения апартаментов гостиничного типа в Батуми и Тбилиси, главных туристических городах, удвоилось за последние несколько лет, говорят в Alliance Group. Кстати, эта компания является одним из крупнейших застройщиков Закавказья — в ее портфеле более 20 жилых комплексов и апарт-отелей общей площадью около 1,3 млн кв. м. Среди текущих проектов девелопера — Alliance Highline, Alliance Privilege и Alliance Palace. Все эти проекты ориентированы на инвестиционный спрос и предназначены для сдачи в аренду.

Гостиничные апартаменты по-грузински

Первые апартаменты с гостиничным сервисом появились в США в 1920-х годах. Позднее сервисные апартаменты (или апарт-отели, как еще называют этот формат недвижимости) стали популярны в крупных городах и курортных локациях по всему миру — в Европе, на Ближнем Востоке и в странах Азии. В России такие апартаменты представляют собой квартиры-номера в комплексах с тренажерными залами, спа, конференц-залами, ресторанами и услугами гостиничного типа. Подобные форматы у нас строят в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи. За рубежом к таким объектам относятся студии площадью 20–30 кв. м, предназначенные для сдачи в аренду.

В Грузии первые апарт-отели стали строить в Батуми — визитной карточке туристического рынка страны. Высотки под управлением ведущих мировых отельных сетей размещаются на первой береговой линии города-курорта. В таких комплексах инвестор может приобрести апартаменты (один объект и более) либо для самостоятельного проживания, либо для сдачи в аренду и получения дохода. Гостиничные услуги при этом (уборка, консьерж, питание) придется оплачивать дополнительно по счету.

Батуми

«Батуми переживает бум на рынке апартаментов с гостиничным сервисом в проектах-новостройках», — рассказала эксперт Colliers International — Georgia Нино Макасарашвили. По ее словам, новые апартаменты в Батуми в среднем стоят около $700 за 1 кв. м, однако в проектах премиум-класса (то есть в центре города и в комплексах под управлением брендовых отельеров) стоимость выше — около $1,2 тыс. за метр. Отдельно нужно будет заплатить за внутреннюю отделку и дизайн.

Alliance Group возводит в Батуми два апарт-комплекса.

К 2021 году в Батуми будет построен ЖК Alliance Privilege. Этот 54-этажный многофункциональный комплекс расположен в самом центре набережной, на знаменитом Батумском бульваре. Первые 12 этажей небоскреба займет пятизвездочный отель Marriott, а выше расположатся апартаменты премиум-класса с панорамными видами на море и горы. Комплекс будет включать открытый и закрытый бассейны, зону спа, фитнес-центр, казино, рестораны и паркинг.

Еще один проект Alliance Group в Батуми — 41-этажный многофункциональный комплекс Alliance Palace, который также расположен в 80 м от береговой линии на Батумском бульваре. Строительные работы здесь были завершены в 2018 году, а в 2019-м в составе комплекса заработает отель Courtyard by Marriott с пятизвездочной инфраструктурой. Отель займет пять этажей, остальные предназначены под арендные апартаменты с сервисом в режиме 24/7.

«Alliance Palace примет первых посетителей и клиентов весной 2019 года. Сейчас идет внутренняя отделка. Реализация почти закончена, на данный момент осталось всего 2% непроданных апартаментов, то есть около тридцати», — уточняет руководитель направления по развитию бизнеса Alliance Group Темур Бицадзе. Батуми — это курорт, куда каждый сезон приезжает на отдых более 2 млн туристов. С мая по октябрь все отели и апартаменты в Батуми, по словам Темура Бицадзе, заполнены.

Тбилиси

Для большинства туристов путешествие по Грузии начинается в Тбилиси. Именно здесь находится крупнейший аэропорт страны, а также несколько обязательных для посещения достопримечатальностей, таких как старый город, проспект Руставели, крепости, церкви, парки, музеи и рестораны.

«Самые престижные районы Тбилиси для покупки жилья — Ваке и Мтацминда. Здесь наиболее дорогая недвижимость», — говорит Нино Макасарашвили из Colliers International — Georgia. — В этих районах цены на новое жилье находятся в диапазоне $1,6–2,2 тыс. за 1 кв. м».

В столице Грузии Alliance Group возводит свой крупнейший и самый амбициозный проект — многофункциональный комплекс Alliance Highline Tbilisi в районе Ваке. Проект будет состоять из трех башен высотой 26, 33 и 40 этажей. После окончания строительства 40-этажная башня Alliance Highline станет самым высоким зданием в Тбилиси (167 м).

В 26-этажной высотке расположится отель под управлением международной гостиничной сети Wyndham Garden, а в двух других — жилые резиденции и апартаменты премиум-класса с панорамным видом на Тбилиси. В стилобатной части комплекса разместятся коммерческие помещения. «Здесь будет собственная инфраструктура пятизвездочного отеля: ресепшен, консьерж-сервис, рестораны, бассейн, спа, фитнес, развлекательные центры для детей, салон красоты — все, что нужно для гостей и жильцов», — перечисляет Темур Бицадзе. Четыре подземных этажа займет паркинг площадью 40 тыс. кв. м, специально для удобства жильцов с улицы Тамарашвили к комплексу будет построена отдельная дорога.

Апартаменты и резиденции в Alliance Highline продаются в нескольких вариантах отделки: черновой, white box и полностью меблированные. Окончание реализации проекта запланировано на 2020 год.

Покупка

Процедура покупки недвижимости в Грузии минимально бюрократизирована, налог на приобретение жилья отсутствует, ограничений для иностранцев нет. Процесс приобретения недвижимости в Грузии занимает меньше часа и дает право получить постоянный вид на жительство.

Большинство инвестиций в курортную недвижимость в Грузии приходится на россиян (30%) и граждан других стран СНГ (40%). Остальные инвесторы, по информации Alliance Group, — из Ирана, Турции и других стран региона. Минимальный бюджет россиян в проектах Alliance Group составляет около $60 тыс., рассказали представители компаний. Среди клиентов — жители Сибири, Урала, юга и центра России.

Цель российских клиентов Alliance Group (около 80%) — инвестирование для получения арендного дохода. Еще 20% приобретают гостиничные апартаменты для собственного отдыха. «Для многих это эмоциональная покупка, ностальгия», — полагает Бицадзе.

Арендным бизнесом можно заниматься самостоятельно либо через управляющую компанию, которая заберет себе 40% прибыли, но обеспечит при этом поток арендаторов через систему бронирования онлайн и работу с туристическими компаниями. В стоимость услуг УК включены операционные и коммунальные расходы, оплата страховки, клининга, обслуживания номеров, административные затраты и т. д.

Еще важный момент — управлением комплексами Alliance Group займутся международные менеджерские компании. Например, управлять проектом Privilege выбрана менеджмент-компания McInerney Hospitality International, а комплексами Highline и Palace — швейцарская Sophos Hotels SA. «Эти опытные международные бренды не только гарантируют высочайший уровень сервиса, но и привлекают туристов, обеспечивая приток постояльцев», — утверждает Темур Бицадзе.

Инвестиции

Руководитель направления по развитию бизнеса Alliance Group Темур Бицадзе:

— Что отличает наши проекты в Грузии?

Во-первых, международное управление компаний из Швейцарии и США. Это гарантия предоставления высокого сервиса в апартаментах наших комплексов.

Во-вторых, Marriott и Wyndhem Garden, которые участвуют в каждом проекте Alliance Group. Для наших клиентов это показатель того, что нам доверяют мировые гостиничные бренды, а также возможность пользоваться всей инфраструктурой пятизвездочных отелей.

В-третьих, мы самостоятельно и предварительно финансируем наше строительство. Например, собственные инвестиции компании в Alliance Highline в Тбилиси составили $75 млн, два текущих проекта в Батуми — Alliance Privilege и Alliance Palace — полностью профинансированы на $45 млн и $80 млн соответственно. Наши вложения — гарантия, что строительство будет закончено.

Что касается инвестиций: в Европе и Грузии аренда гостиничного апартамента стоит одинаково. Однако цена самих апартаментов у нас в два-три раза ниже, чем в Европе и Америке. Это означает, что окупить свои вложения инвесторы могут в два-три раза быстрее, чем в других странах.

Туризм

Рост популярности Грузии, с точки зрения международного туризма, начался в середине 2010-х. В 2017-м границу страны пересекло 6 млн иностранцев. Это достижение было отмечено масштабным флешмобом: премьер-министр Грузии лично встретил шестимиллионного туриста, а меню для него в одном из ресторанов Тбилиси составляла вся страна на специальном сайте. Почетным туристом оказался Джеспер Блэк — Instagram-блогер и путешественник из Голландии.

Джеспер Блэк остался в стране и работает на ведуший портал недвижимости Грузии Property Georgia. Он уже третий год занимается консультированием местного правительства в качестве советника председателя Национальной администрации туризма. Его работа заключается в продвижении грузинского гостеприимства: за несколько лет, судя по его страницам в соцсетях, он побывал во всех уголках страны.

«В Грузию большинство туристов приезжает из России, а также Турции, Армении и Азербайджана. Однако растет и количество туристов из Европы: Великобритании, Германии, Голландии, Франции», — рассказал «РБК-Недвижимости» Джеспер Блэк. По его словам, Грузия может принимать гостей круглогодично. «Зимой очень много туристов на горнолыжных курортах в Гудаури, Сванетии или Бакуриани. Летом они распределяются в целом по стране, но наиболее популярное место — Батуми, из-за побережья. Весной и осенью туристы устремляются в винные регионы Грузии — например, регион Кахетии очень популярен в конце года. В Тбилиси туристический поток непрерывен 365 дней в году», — уточнил он.