Экономика, бизнес и недвижимость Таиланда: на чём зарабатывает «страна улыбок»?

28 марта 2019

Когда выбираешь направление для инвестиций в недвижимость, важно оценить потенциал страны в целом. Ведь без успехов в промышленности и бизнесе не будет международных инвестиций, без них – не развить инфраструктуру, без неё – не достичь впечатляющих результатов в сфере гостеприимства… А без туристов – не выйти на хороший доход от аренды.

Эта логическая цепочка условна (связей больше и они сложнее), но принцип понятен. Долгосрочный успех инвестиций в недвижимость во многом зависит от того, как страна справляется с глобальными вызовами.

Посмотрим с этих позиций на Таиланд, который сейчас продвигает немыслимые для европейских рынков правила игры – квартиры от $100 000 с гарантированным доходом до 8-9% годовых. Смогут ли местные застройщики обеспечить такие условия?

В апреле 2019-го Bloomberg опубликовал свежий рейтинг экономик мира. Название у отчета громкое – «Индекс несчастья» или по-английски Misery Index. Впрочем, это тот случай, когда за популистскими формулировками стоит действительно серьезная аналитическая работа. Методология рейтинга строится на трудах американского экономиста и советника 36-го президента США – Артура Оукена.

Логика следующая. Страну, в которой сильная безработица и высокий уровень инфляции, никак нельзя назвать «здоровой» с финансовой точки зрения. И напротив: если у людей нет проблем с трудоустройством, а зарплаты растут быстрее, чем цены на товары и услуги, экономику можно считать «счастливой».

Аналитики изучили 62 страны мира и пришли к любопытным выводам. Два года подряд первое место в рейтинге достаётся Таиланду.

Высокие позиции Швейцарии, Японии, Сингапура, вряд ли, кого-нибудь удивят. Но Таиланд… Наверняка, многие думают, что кроме туризма в «стране улыбок» ничего доходного нет, население в массе своей живет бедно, инфраструктура и уж тем более современные технологии оставляют желать лучшего… Выясняется, это давно не так.

Ключевые показатели

По всем параметрам, Таиланд – уже не «страна третьего мира», а, как выражаются экономисты, государство с доходом выше среднего, открытой и экспортоориентированной экономикой.

Посмотрите на динамику ВВП. Стабильный рост – и в истории, и в прогнозах.

По объему экономики Таиланд – второй в Юго-Восточной Азии (после Индонезии). По предварительным оценкам, ВВП за 2018 год уже превысил $490 млрд. Уровень бедности, напротив, быстро снижается.

Уровень безработицы – 1%, инфляция по итогам 2018 года – 0,9%. Средняя зарплата в стране – $450, в то же время у квалифицированных специалистов и менеджеров – около $1000.

Промышленность и экспорт

И – что важно – экономика Таиланда сбалансирована. То есть не зависит от одной отрасли, а значит, не рискует рухнуть в случае локальных кризисов (к примеру, падения цен на нефть или оттока китайских туристов).

Эти параметры отслеживает Economic Complexity Index. В рейтинге Таиланд занимает 23 место в мире как крупнейший экспортер, и 32-е как страна со сбалансированной разносторонней экономикой.

Причем ключевые статьи экспорта – высокотехнологичные. Комплектующие для компьютеров, автомобили и запчасти к ним, интегральные схемы, телекоммуникационное оборудование, бытовая техника и электроника…

В феврале 2018 года правительство Таиланда анонсировало масштабную программу – Восточный экономический коридор (Eastern Economic Corridor, EEC). В рамках проекта в ближайшие пять лет государство и международные инвесторы вложат в страну $43 млрд. Приоритет – опять же – современным технологиям: биоэкономике (производство эко-продуктов, натуральной косметики, биопластика), инновациям (робототехника, smart-технологии для автомобилестроения), логистике и сопутствующим отраслям, туризму и wellness-индустрии.

Больше информации о масштабных инвестиционных проектах в Таиланде – на сайте Thailand Board of Investment (английский язык).

Сельское хозяйство

Климат и природные богатства Таиланда – его важное преимущество. Долгое время страна была аграрной. Сейчас на этот сектор приходится менее 10% ВВП (примерно 40% доходов страна получает от промышленности, еще порядка 50% – от сферы услуг, том числе, туризма). Но в сельском хозяйстве всё ещё трудятся около 40% жителей.

Таиланд – один их ведущих мировых экспортеров риса, сахара, маниока (клубнеплодное тропическое растение, по вкусу напоминающее картофель), крупный поставщик свежей и консервированной рыбы, креветок, всевозможных фруктов и овощей. Страна активно экспортирует курицу и мясо. Кстати, недавно крупнейший производитель птицы, бройлеров и свинины – тайская компания «СиПи Фудз» – объявила о планах по расширению бизнеса в России.

Светлана Касаткина
управляющий партнер Exotic Property

В крупных гипермаркетах Таиланда – Macro, Big C, Lotus – очень большой выбор курицы и свинины, а также сосисок, ветчины, бекона и другой мясной продукции. Цены – доступные, качество – на высоте. Но если хочется хорошей говядины, баранины – берем импортное, из Австралии или Новой Зеландии.

Ассортимент молочных продуктов активно расширяется. Конечно, привычного кефира, ряженки или «Снежка» на прилавках нет. Но местные молоко, йогурты, сметана – очень даже хороши! Не хватает творога. И сыры в основном импортные, тайцы пока учатся их производить. Но проблем с покупкой нет: в магазинах всегда можно найти французские, итальянские сыры и вина; всё-таки здесь живет и отдыхает очень много европейцев, которые не могут без этого.

Огромный выбор овощей и фруктов. Большинство местных и очень недорогих. Многое выращивается на севере Таиланда, где климат прохладнее. Например, на Пхукете все с нетерпением ждут сезона клубники из Чианг Мая, которая по вкусу напоминает клубнику с бабушкиного огорода…

Большой ассортимент морепродуктов. На любой вкус. Но лучшие деликатесы – на специальных рынках, куда рыбаки каждый день доставляют улов. Тыкаешь пальцем на все, что нравится, и в соседнем ресторанчике на твоих глазах это готовится любым способом! Свежие креветки в соусе тамаринд, кальмары на гриле, сибас с местными травами и бокал охлажденного белого! Ммм…

А если очень хочется чего-то эдакого – у нас есть сеть магазинов Villa Market. Там в основном импортные продукты. В шутку тайцы называют их «фаранг маркет», т.е. магазин для иностранцев, которых здесь зовут «фарангами» (от слова «foreign»).

Туризм и wellness–индустрия

Ситуацию в секторе гостеприимства Таиланда иначе как «бумом» и не назовешь. В 2018 году только из России сюда приехало 1,5 млн человек (+9,4% по сравнению с 2017 годом). Только наши туристы вложили в экономику «страны улыбок» сумму эквивалентную 238 млрд рублей (+13% за год). А ведь гости из России в Таиланде далеко не самые активные.

По предварительным данным, за 2018 год в Таиланде побывали более 38 млн человек. Доходы от этого сектора уже превысили 10% ВВП.

Отдельно надо выделить сферу медицинского туризма и всю сопутствующую wellness–индустрию. Сейчас – это один из государственных приоритетов. Таиланд регулярно входит в число номинантов престижной премии Worldspaawards как лучшее направление для СПА-отдыха (а в 2015 году занял первое место), ежегодно увеличивает расходы на здравоохранение, подготовку специалистов и технологические инновации в этой области, открывает новые оздоровительные центры и госпитали, сертифицированные по международным стандартам.

Строительство и недвижимость

В секторе недвижимости также наблюдается восходящий тренд. По данным Центробанка Таиланда, последние 10 лет жильё в стране дорожает ежегодно на 4-5%.

Светлана Касаткина
управляющий партнер Exotic Property

Банк Таиланда анализирует ситуацию в среднем по стране, но в туристических регионах цены на жилье могут расти на десятки процентов в год. Например, в 2017 году наш клиент купил квартиру на этапе строительства: площадь – 35 кв. м, локация – Пхукет, район Камала. Заплатил среднюю для этого района на тот момент цену – 3 млн бат. Через год здесь началось строительство отелей InterContinental 5*, Twinpalms 5* и еще 3 гостиниц сети Wyndham Hotels. Это повлияло на стоимость недвижимости: минимальная цена такой же квартиры в начале строительства уже 4,5 млн бат, а объект нашего клиента можно продать за 5,5 млн бат.

Другой клиент приобрел апартаменты в элитном комплексе на первой линии моря на нулевом этапе строительства за 10 млн бат. Спустя два года появились предложения купить квартиру за 15 млн. Но конечно продавать не стоит. Через три года – когда вся земля на Камале будет застроена и инфраструктура пятизвездочных отелей заработает – цены поднимутся минимум в два раза.

Сейчас главный продукт, который Таиланд предлагает иностранным покупателям недвижимости – апартаменты в жилых комплексах под управлением отелей (его появление, кстати, стало возможным только благодаря успехам в туризме и других отраслях экономики).

Суть в следующем. Международный гостиничный бренд сотрудничает с тайским застройщиком. В рамках партнерства девелопер продает квартиры частным инвесторам, а готовый комплекс передается отелю для ведения его бизнеса. Благодаря опытному управляющему инвесторы (собственники отдельных квартир) могут рассчитывать на повышенную отдачу от аренды: актуальные предложения на Пхукете – гарантированный доход до 8-9% от цены объекта в год. Читайте подробнее о том, как работает эта схема и сколько получают иностранцы.

В среднесрочной перспективе эксперты Всемирного Банка, МВФ (и другие аналитики) ждут роста тайской экономики и дальнейшего повышения уровня жизни. Ключевые сильные стороны – промышленность, экспорт, туризм.

Слабое звено – рынок труда. Население Таиланда стареет, уровень образования пока отстает от европейских стандартов, а притоку новых жителей мешает сложная иммиграционная политика. Впрочем, в этой сфере уже начались реформы, например, программа Thailand Elite, которая упрощает переезд в Таиланд для состоятельных иностранцев.

У рынка недвижимости тоже хорошие стартовые позиции и потенциал для дальнейшего развития. Постоянный рост турпотока и сравнительно низкий порог входа делают местные объекты привлекательными для иностранных покупателей; масштабные инфраструктурные проекты увеличивают престиж региона; а нехватка земельных участков, которая уже наблюдается в топовых локациях Таиланда, мешает «затовариванию» и стимулирует развитие новых точек притяжения.