Оживление может смениться стагнацией. Обзор рынка недвижимости по итогам апреля 2019 года

25 апряля 2019

Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Апр 19 Мар 19

Индекс стоимости жилья, Р/м2 174 539 +0,2%
Индекс стоимости жилья, $/м2 2 696 +0,6%
Индекс стоимости жилья, €/м2 2 394 +1,1%

Рост цен на вторичном рынке жилья в апреле сохранялся только в самых недорогих сегментах. Оживление, начавшееся во второй половине прошлого года, постепенно выдыхается и уже в ближайшие месяцы может смениться стагнацией.

По данным аналитического центра www.irn.ru, благодаря укреплению рубля долларовый индекс стоимости жилья в столице по итогам апреля прибавил 0,6% и почти достиг отметки $2 700 за квадратный метр. Рублевые цены на квартиры в Москве за аналогичный период выросли лишь на 0,2%, слегка превысив 174 500 руб. за кв. м в среднем.

Темпы роста рублевого индекса стоимости жилья, рассчитываемого IRN.RU, снижаются второй месяц подряд: в марте цены увеличились на те же симоволические 0,2%, тогда как в феврале индекс прибавил 0,4%, а в январе – 0,5%. Причем в апреле рост цен ограничился исключительно бюджетными сегментами: индекс дешевого жилья увеличился на 0,6%, а индекс дорогого оказался нулевым.

Больше всего – на 1% - подорожали кирпичные пятиэтажки. По-видимому, в данном случае речь идет о коррекции – этот сегмент существенно отставал от рынка в предыдущие месяцы (см «Обзор рынка недвижимости по итогам I квартала 2019 года»). На втором месте – панельные хрущобы (+0,7%). Динамика стоимости всех остальных типов жилья оказалась хуже, чем в среднем по рынку. Даже типовая советская панель прибавила только 0,1%. Цены на квартиры в современных панельных домах и сталинках вообще не выросли, а монолит-кирпич ушел в небольшой, но минус (-0,1%).

Аналогичная картина складывается и при рассмотрении ценовой динамики в разрезе географии. В лидерах рынка – демократичные Северо-Восточный и Юго-Восточный округа, а также районы за МКАД. В аутсайдерах – дорогой центр и запад.

Цены на квартиры по типам домов (www.irn.ru) РУБ USD EUR Апр 19 Мар 19

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 149 485 +0,7%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 152 268 +0,1%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 161 462 0,0%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 161 721 +1,0%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 184 962 0,0%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 198 881 -0,1%
Все панельные и блочные дома 154 405 +0,3%
Все монолитные и кирпичные дома 181 855 +0,3%

Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ USD EUR Апр 19 Мар 19

Однокомнатные квартиры 175 122 +0,1%
Двухкомнатные квартиры 170 978 +0,1%
Трехкомнатные квартиры 163 598 0,0%
Многокомнатные квартиры 180 301 +0,4%

Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ USD EUR Апр 19 Мар 19

Центральный округ 298 063 0,0%
Северный округ 171 237 +0,1%
Северо-Восточный округ 156 606 +0,8%
Восточный округ 161 397 0,0%
Юго-Восточный округ 141 845 +0,7%
Южный округ 152 268 +0,1%
Юго-Западный округ 203 543 +0,4%
Западный округ 189 494 0,0%
Северо-Западный округ 175 704 +0,1%
Все районы за МКАД 132 264 +0,5%

"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ USD EUR Апр 19 Мар 19

Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир 290 359 0,0%

Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир 127 667 +0,6%

Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" 2,27 -0,5%

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Рост цен на вторичное жилье в Москве, начавшийся во второй половине 2018 г., был спровоцирован целым рядом причин – от колебаний на валютном рынке и изменения траектории ипотечных ставок до реформы законодательства о долевом строительстве. Однако, как неоднократно отмечал IRN.RU, вызванное этими факторами увеличение спроса носит искусственный, а главное - кратковременный характер. Поэтому нет ничего удивительного в том, что на фоне продолжающегося снижения доходов населения и подорожания ипотеки покупательская активность, а с ней и рост цен постепенно сходят на нет – см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в марте-апреле 2019 года: рынок сжался как шагреневая кожа».

Вполне возможно, что уже в ближайшие месяцы на рынок придет стагнация. Это тем более вероятно, что власти, похоже, отказались от самого жесткого варианта реформы 214-ФЗ и по крайней мере в течение года-двух рынок не будет испытывать недостатка в предложении жилья - см. «Ажиотаж на рынке недвижимости закончится, а избыток предложения останется». При этом угроза ужесточения санкций против России и ухудшения макроэкономических показателей по-прежнему сохраняется – см. «Рынок недвижимости 2019: тенденции, прогнозы и «черные лебеди».

Сезонный фактор также способствует снижению спроса – весенний деловой сезон подходит к концу, впереди длинные майские праздники и лето.

Обвала цен ждать не стоит, однако из-за уменьшения покупательской активности продавцы – как на вторичном, так и на первичном рынке, – будут вынуждены увеличить размер скидок и торга. Прежде всего в высокобюджетных сегментах, где предложение сильнее всего превышает спрос.

Недорогие сегменты, скорее всего, стагнации не почувствуют – потенциальная потребность граждан в жилье все еще огромна, ограничен только платежеспособный спрос. Поэтому квартиры стоимостью до 10-15 млн руб., которые могут позволить себе купить в ипотеку москвичи со средним уровнем дохода в 100 000 – 150 000 руб. на семью (см. ипотечный калькулятор от IRN.RU), будут по-прежнему востребованы.

Оживление может смениться стагнацией. Обзор рынка недвижимости по итогам апреля 2019 года

Читайте также